[摘要] 关于新年，人们总是有许多的愿景和猜想。2014年的珠海楼市成交堪称跌宕起伏，但房价始终保持在温和上涨的状态。经历了多年持续的调控，房地产行业算是经历过多年风雨的洗礼，但是要对来年作出准确的猜想，并非易事。
关于新年，人们总是有许多的愿景和猜想。2014年的珠海楼市成交堪称跌宕起伏，但房价始终保持在温和上涨的状态。经历了多年持续的调控，房地产行业算是经历过多年风雨的洗礼，但是要对来年作出准确的猜想，并非易事。
作为行业的观察者，《房周刊》的“谈房论市”栏目，试图结合现有的政策背景，珠海的区域特点，当下的市场脉络，邀请业内人士为2015年的珠海楼市勾勒出大体的轮廓。
成长有理量价齐升
在2011年限购限价限贷的多重调控下，房地产经受了轻微的停挫，但很快恢复元气，并一路狂飙至2013年末。随着购房者贷款审批手续变得严格、放款速度变得缓慢，导致开发商的资金链骤然变得吃紧起来，房地产行业进入凉秋。2014年春节一过，这股来自金融的凉意依然不减，并持续影响房地产直2014年三季度末四季度初。从这次影响看，房地产的金融属性展露无遗，所以说房地产的问题，就是金融的问题，这点绝不为过，中国尤其如此。
随着2014年9月绝大部分城市限购限价政策的取消，不仅实质解决了部分成交门槛，更重要的是，给整个萎靡不振的行业带来一丝阳光和期待。紧接着银行对首房套的宽松认证，又给市场打了一针强心剂。因此，进入第四季度的房地产，犹如久旱遇甘霖，得到滋润后迅速恢复元气，日光盘、地王又重出江湖。
但这一次，我们看到了和历史还是有不同的地方。比如不是每个城市，或者每个地区都迅猛获得翻身，温州、鄂尔多斯等城市，依然没有太大的起色。而象特殊的珠海，以及北上广深等一线城市，倒是因此而迅速转变之前的颓势，变得生机勃勃。
我们研究市场，可以通过定量，也可以通过定性，或者两者兼具。对于经济发展的三驾马车（消费、外贸、投资），无论过去，还是现在，或者将来，相信投资依然是影响中国经济发展的最重要手段，而房地产又是投资的最重要组成部分。因此房地产，依然是未来经济发展的重要手段，外贸改变不了，消费也替换不了。但是也要看到，过去高速发展的房地产，已经造成今日供求发生了转变，即过去的供不应求，可能今日已经变成供过于求，当然谁也没有的数据来解释。但我们可以根据房地产开发企业的快速集中化、主流房地产企业集体主动寻求业务多元化、代理销售模式的频繁变换、大型房地产网络服务商的业务模式本质改变、不同城市不同地区发展的不均衡加重化等现象，从而得出：今日的房地产，已经发生本质的变化，这种变化，不是政策所能左右，也不是主观所能左右（不符合客观规律及不计后果的手段除外）。如果深究本质，我们可以解释为：供求市场发生了变化。所以，无论是政府、金融机构、房地产企业，还是消费者，一定要明白，在享受房地产带来的好处时，也要警惕，房地产所附加的金融危机也正逐步加大。
珠海作为一个比邻港澳的特殊城市，占据了得天独厚的地理位置和拥有青山碧水的自然环境，可以说集万千宠爱于一身，加上拥有第三个新区-横琴新区、世纪工程-港珠澳大桥、的主题旅游项目-长隆海洋公园等等，以及拥有西江战略龙头的亿吨大港-高栏港，以及通用航空这样的特殊产业，珠海的城市发展潜力及魅力，远远超过中国的大多数城市。所以珠海的房地产，其吸引力应该远远好于平均水平，甚至直逼北上广深。但是我们也要看到，珠海也有很多短板需要去克服，比如人口基数不仅太少，而且增长缓慢；比如社会消费产业发展缓慢竞争力弱；比如人才缺乏就业空间小；再比如新型工业体系薄弱，有竞争力的龙头企业无论质量还是数量均欠缺。因此，这些城市短板，将会影响珠海房地产的长远发展潜力。从长远看，本质上不解决这些问题，珠海的城市规模，无论是经济规模，还是地理空间规模，均无法有本质的提升。
时间很快进入2015年，展望未来，惊喜应该多于担忧。2014年末，起了一个好势，加上珠海众多的重大城市利好正逐步实现中，而且相信中央层面的经济促进政策将在2015年密集出台，珠海的发展，也将受益。加上横琴新区明年将进入全面快速发展期，将对珠海其它区域的房价有一个拉升及 对销量有一个对比促销作用。可以坚信， 2015年的珠海房地产，尽管依然存在发展不均衡的现象，尽管也会受到诸如房地产税加速推进、不动产登记条例实施的心理性影响，但整体表现应该不错，具体可以预测为量价齐升。 （李炳亮）
全面开花 值得期待
2014年珠海楼市上半场与下半场冷热交替，上半年珠海楼市成交一路低走，9月份之后，一轮政策把整个市场迷雾拨开，整个楼市重见光明。
根据珠海统计局公布的数据，珠海2014年1-11月商品住宅累计成交面积253.06万平米，同比下降8.26%，今年11月份成交面积40.8万平米达到了历年来成交值。
2014年珠海前期忐忑不已，但在年底完美收官，与火爆的2013年业绩相差无几，市场整体还是呈现一片向好。
从政策来看，2014年政策集中下半年实施，预计2015年政策将不会有很大变化，还是延续2014年的限购松绑、新贷新政等利好，加上国家新发布于广东部署自由贸易园区，2015年上半年市场热度将持续升温。
从区域来看，由于主城区土地开发较饱和，新楼盘较少，目前在售楼盘新推货量有限，预估明年新推货量大概6000套左右，其中不乏刚需项目，将进一步缓解主城区供应不平衡这一现象。唐家片区与南湾片区两个高端住宅片区竞争越加激烈，分别占据45%与25%新增供应量，产品较集中在改善户型上。限购的松绑给主城区楼市带来一线希望。
近几年来，西区楼市日益成熟，各大品牌开发商云集在此，产品线较为丰富。但目前由于西区生活配套仍然不成熟，购房者对于西区日后居住条件信心不足，这成为目前西区市场疲软的主要原因之一。日前政府连续出台两个有关西区的重大规划，这意味着珠海西区将逐步成为珠海经济发展的核心引擎，这也是政府给予购房者在西区置业的信心，预计在2015年，会有更多开发商进入西区市场，新增货量将达到1.3万套左右，整体供应量充足之下，价格将保持稳定。
2014年属横琴最火的一年，每次横琴楼盘一推售即售罄，刷新珠海多项销售纪录。自由贸易园区概念落实和澳门24通关等，这一些列利好都给横琴楼市带来积极的影响，横琴楼盘投资属性加大，澳门客户在横琴置业需求愈加强烈。2015年，横琴住宅项目喷井式入市，楼盘之间竞争更加剧烈，预判将逐渐出现分化，价格增长速度将趋于缓慢。
总体而言，作为目前经济主体之一的房地产行业，利好政策逐渐放开，政策调整基调由行政手段转变为市场手段趋势明显，而珠海经过前两年的政策调控，房地产市场日益成熟，2015年珠海市场将全面开花，购房者更加理性购房，成交量与价格将保持稳定增长。2015年值得期待。
（张金鑫）
机遇利好 价随势走
房价走向，首要是看国家战略中所处的发展位置，房价龙头是北上深，原因是拥有政治中心、金融平台中心等类似的独特政策资源，从而带动就业。房价从未停止上涨，关键在于流动就业人口的增加。
目前，珠海由于澳门经济依然保持增长，庞大的现金流对房价推动有正面作用，横琴新区建设，肩负中国金融政策改革试点，想象力超越以往珠海在国家的战略地位，从而带来房价支持的第二要点，国家直接投资，如：珠港澳大桥、横琴新区、轻轨延长线、十字门等大型项目落地，从而带来房价另一个支持，通过就业人口增加带来房产的投资，珠海在2007年开始停止购房入户，新增常住人口和积分入户基本都是青、壮年高知人口，逐步取代之前以退休后过珠海养老的中老年人，以下数据侧面验证购买力的提升，如2009年住宅成交总面积271.9万平方，2014年1-11月住宅成交总面积253.06万平方米，在GDP、常住人口接近情况下，2009年成交均价7496元/平方米，2014年成交均价13060元/平方米，价格同比上涨74%。另一方面通过天然海岸线配合旅游项目如长隆海洋乐园，对提升城市知名度、房价也是正面。
珠海由于东西城建设周期差异大，很难以一句升或跌来概括，笔者认为，2015年珠海房价活跃区是大横琴区，范围包括横琴岛、洪湾、湾仔、南屏，横琴岛内总体规划住宅才数万套，年底澳门车辆直接在横琴行驶，房价会直接和澳门形成梯级，如果不开通巴士等公共交通前提下，保守按澳门房价60%算，预计5万至5.5万之间，等于在目前均价涨20%-25%。湾仔和南屏，该区域目前每平方米是2万左右，是拱北和横琴的中轴线，也是珠港澳大桥西边个出口，是三角地带核心地带，随着轻轨延长线、十字门建设，在目前均价涨15%-20%是合理范围，也就是2.5-2.8万/平方米。洪湾片区是珠港澳大桥第二出口，也是横琴二桥的起发地，目前没有商住项目上市，该区域目前处于工业区向商住区过渡中，横琴二桥预计2015年年底建成，由于没有横琴特殊政策和对比项目，暂按以横琴1/3计算，价格预计在1.6-1.9万/平方米之间。高新区在珠海版图中占据是自然资源优势和品牌开发商扎堆，该区域客户群组成和营销导向都是以投资客为主，由于该区域不是珠海经济发展方向，优势只是海景资源，如果区域公共设施没有突破性进展，房价上涨空间有限，估计会维持在现状或会下调。老城区2015年住宅供应量仅数十万平方米，客户构成基本是刚需为主，价格会维持稳定1.5-2万/平方米。西部主要成交区域是西湖城区、湖心路、井岸、白蕉，其中政府以通过引进航空产业，高起点打造的西湖城区，是西部想象力的地区，2013年西湖城区南部就已经出现3700元楼面地价，中海地产现在以4050楼面地价进驻西部新城，随着基础建设完善，该区域2015年整体均价过1万以上的肯定的。湖心路由于商业配套是西部最完善的，部分商业项目每平方租金已过150元/平方米，也是刚需最集中区域，目前该区域毛坯房8000元左右，主要配套如医院、大型购物中心基本都在2015年投入使用，整体价格预计在目前上涨10-15%之间。井岸刚处于城市化中段，产业如富山工业园等发展平稳，目前成交目前价格在7500-8500元，价格会随着新区配套如学校、医院等相继投入使用而逐步上涨，白蕉片区前景向好，但供应量充足，预计能维持现状8300元左右。
从上面数据分析，今年1-11月全市成交均价在1.3万元，2015年西部在供应量占比加大，，预计均价上涨幅度收窄，估计在10-15%之间。以笔者在珠海从事房地产18年看，珠海处于历史以来的机会，在国家层面看澳门是一国两制成功的案例，珠海是通向香港陆路第二个城市，也是意识形态输出除深圳外另一个窗口，战略地位明显，从价值洼地看，目前平均楼价是澳门的1/7，香港1/8，突破性上涨还远远没有开始！ （陈志）
释放需求 量价增长
2014年近尾声，市场在经过将近三个季度的萎靡之后，于近期在一系列行政干预及信贷紧缩的政策陆续退出之际，又逐渐有了起色。行政干预让位于市场作用，这将是大势所趋。中国的房地产市场一直是“政策市”，其跌宕起伏的周期与宏观政策的调控密切相关，而2014年的波动更是将之前被政策掩盖下的市场因素凸显了出来。
展望2015年，今年中央经济工作会议并未提及房地产业，这反而说明房地产业在国民经济中的地位暂时未被撼动，房地产业无论是对于经济托底还是民生保障，都将继续承担重要作用。在宏观经济承载下行压力之时，伴随着经济步入“新常态”，中国房地产市场也有望回归理性，进入平稳增长期。然而，我们也必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将成为影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为未来发展的新常态。
2014年中央政府的房地产调控思路适时作出调整，从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。各地市场的分化及差异，也迫使一刀切的调控操作模式告终，地方政府被赋予了更多的自主空间。9月26日，珠海双限政策松绑，仅主城区部分区域继续限购，随即贷款政策以“认贷不认房”的核心思路放松，给予及地方楼市一剂强心针。
从宏观延展到微观市场，2014年，珠海自去年住宅成交面积首次突破300万平米大关，以307.55万平米问鼎历史新高后，今年上半年纵然比去年同期成交量下跌超16%，且商品房投资增速，商品房销售额增速和商品房销售面积增速都逐步放缓，但下半年市场表现活跃，截至11月，住宅成交面积253.06平米，预计加上12月份新增成交及10-12月以来新兴横琴市场将近30万平米的成交量，有望持平并超过去年新高，呈现温和稳步增长态势。
价格方面由于横琴4万元/平米左右的价格拉升，将珠海的平均房价水平由2013年的1.3万元/平米，拉到2万元/平米高位，价格直逼广州等一线城市，价格增长幅度居前列。横琴的发力同时带动珠海其他区域房价水平企稳，并逐步上扬。
预计2015年，在宏观经济增速位列珠三角第二，港珠澳大桥竣工在即、横琴快速发展、西部交通逐步改善等利好的催化下，横琴市场量价水平狠甩珠海过往成绩，大大提振市场信心。同时珠海目前商品房库存消化周期13.5月，略低于珠三角18个月的平均水平，预计作为明年珠海房地产市场供应主战场的横琴及西区，将进一步释放当前被挤压的自住及投资需求，实现量价稳步增长。 （龚慰宗）
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