这是让房价上涨的政策吗

文｜崔鹏

新的房地产政策变化会让房价上涨么？

近一年多，关于房地产的政策出台总是这样，传媒意义大于实际意义。每当风闻此类政策变化的消息，大家都很兴奋，资本市场也跟随这种兴奋作出反应。而当这些变化真的现身时，整个市场真正的变化又似乎没那么强烈。

造成这种情况的原因大概有两个：一个是制定房地产政策的有关部门近对房地产保有一种非常谨慎的态度，即使它们想帮这个市场一把，但所做的事情在幅度上似乎宁愿稍微欠缺一点也不会做的更多。另一个，从整个投资市场来讲，大家正在把对房地产投资的兴趣转移到别的地方。那种对房地产市场消息的热衷，有点像中年人曾经乐于风月，但随着年龄增长已经没那么大实际兴趣了，不过是保持着一种形式上的热衷。

近房地产政策的变化主要的是减税，对于已经购买满两年的二手房卖出免去营业税。如果只把房子看成生活必需品，那么从供需的角度来看，这种措施会让整个市场供给增大—供给增大并不会造成其他什么影响，因为中国，特别是那些大城市中的房屋库存量是非常大的—整体价格会下跌，形成新的供需平衡。而把房子作为投资的人，在这时候会更加关注房屋价格是否真的上涨了—库存出清的作用很快会填平房屋投资者的涨价预期。

另外，这次房地产政策变化降低了购买第二套房的首付门槛，这一变化真正的得利者其实是那些地产商和商业银行。地产商的销售量将增大，而商业银行也会从中拿到更大比例的贷款利息。但是，预期这种市场变化不会太大。原因是，购买第二套房的人中抱持投资目的的比例比较高。眼下股票二级市场的投资更加被看好，基本分流了人们对房地产市场的关注。但还是库存问题，巨大的库存量很难推动房地产开发商开发量的真正增长，继而像2011年那样倒逼一级土地市场的成本上涨。

总的来看，这次房地产政策变化，大的受益者应该是那些对交易量敏感的房地产中介公司，它们会从市场流动性增强中获得更多中介费用。虽然这种流动性的增量可能是暂时的，房地产整体市场仍然要面对去库存问题。

虽然房地产价格不会再像2000年到2013年增长速度像泡足水的发财树那么快，但是投资者把购买房屋作为一种投资手段，从长期来说还是不错的。如果把房租考虑进去，投资房地产的率应该可以跑赢通货膨胀的速度—在房地产的黄金时期，投资者根本不用考虑房租问题—这也造成在未来房地产市场，是否能租个合适的价钱会更大地影响到房屋价格。

作为一般投资者，投资房地产的方式在未来也会有所改变。比如说，不只是通过购买房屋获得租金和卖出房子获得差价，类似于房地产信托的方式应该有不小的需求市场—虽然关于这部分，政策的制定者始终持谨慎态度。

房地产的其他投资机会还存在于股票二级市场。那些比较出色的房地产公司的价格相对于那些价格已经涨到非常恐怖的“互联网+”公司来说，相当地便宜。细心的投资者可以看一下这些公司2014年的年报，就会发现，它们的现金流水平和盈利状况在2014年以来持续得到改善。特别是在去年第四季度，一些出色的公司，一个季度的盈利超过了前三个季度的总和。同时，“好”的公司和“坏”的公司差别也会越来越大，良币驱除劣币的趋势将更加明显。

在以后的市场中，市场占有率会逐渐集中。投资那些获得更大市场份额的公司，从长期来说会获得不错的。