[摘要] 今年珠海市房价增长较快，高房价有可能会过早、过度地透支珠海未来的发展前景，打乱珠海既定的城市发展和产业发展路径
90后女孩小张在珠海买房的经历，听起来就像个段子。
从今年初开始，她看了半年的房。用她自己的说法是：从香洲的一手房，看到了坦洲的一手房，又看回香洲的二手房，而现在，她只能去看坦洲的二手房了。
这个月，她终于不敢再犹豫，加上父母的支持帮助，她果断敲定了坦洲的一套房子，然而她并没有把心放下。在签订正式合同前，她的心依旧是悬着的，唯恐卖方反悔不卖了。
半年以来，珠海房价增长较快，呈现的是强势的卖方市场，新盘一开，开发商丝毫不愁卖不出去，反倒是不少开发商或二手房业主捂着不卖坐等进一步涨价。
曾经的房价洼地，如今量价齐升，东西南北与主城区价格全面腾飞，已瞬间窜进了房价前十名榜单。
在红红火火的形势之下，一丝隐忧也在决策部门关注之中：房地产开发投资在全社会固定资产投资中所占比例过大；住宅库存与非住宅库存销售情况冰火两重天，住宅项目一夜售罄，写字楼销售整体形势却并不乐观；区域发展失衡，珠海火爆楼市中也存在诸如南水镇等卖不动的洼地；市外和涉外人士在我市的购房群体中所占比例过高，市场对外依赖度大，行业抗风险能力不强……
8月5日，市领导在珠海市上半年经济工作会议指出，受城市环境、区域位置和整体市场因素的影响，今年我市房价增长较快，高房价有可能会过早、过度地透支珠海未来的发展前景，打乱珠海既定的城市发展和产业发展路径，弄得不好，甚至会丧失城市竞争力和可持续发展力。
痛点
开发结构失衡 区域分化明显
固定资产投资仍是我市经济增长的主要驱动力之一，而房地产开发投资在全市全社会固定资产投资总量中所占比例过大的问题已经凸显。
市统计局数据显示，房地产开发投资占比近年来基本在35%以上，今年1-6月达到了45%。
近几年，我市房地产开发投资占全市固定资产投资的比例均高出了、全省所占比例。以2015年的数据为例，国家房地产开发投资占城市社会固定资产总投资17.4%，广东省的占比是28.43%，珠海是40.16%。
房地产行业容易受到市场调节及国家宏观调控政策的影响，具有不确定性。固定资产投资和财政税收过度依赖房地产开发投资的增长，这将不利于良性经济增长机制的形成。
2、房地产开发结构失衡，各功能未能有机融合
记者从市住规建局了解到，过去，我市房地产开发项目中商品住宅过多，用于发展现代服务业的会展、商业、酒店、写字楼项目较少。
具价值的沿海、沿河地带，如情侣路沿线，以往基本用于建设商品住宅项目，而非发展现代服务业的公共建筑项目，优质土地资源没有得到有效的利用。
另外，工业项目占地过多，容积率低，投资强度低，产出少，也是不容忽视的问题。
3、区域分化明显，为基础设施、资源均衡发展带来新压力
相对中心城区而言，目前新城新区的城市化整体水平不高，市政配套设施还不完善，人均收入水平相对较低，经济社会总体发展相对较慢，成为影响市内外居民在新城新区，尤其是西部地区置业和居住的重要因素。
尽管金湾区、斗门区等地的商品住宅均价目前远比中心城区要低，大约是中心城区均价的四成，但因为上述因素，很大程度抵消了价格的优势。
越来越多的居民面临着工作和居住分割在中心城区和新城新区两区域，这种趋势会因为中心城区的商品住宅土地供应已难以为继，而给交通、教育、医疗等基础设施配套和资源的全市均衡目标带来很大的压力。
另外，新城新区之间的分化也在拉大。横琴新区因地域和自贸试验区政策优势，房地产市场呈现迅猛的发展势头，房价在全市一马当先，居高不下，拉大了区域的分化。
4、市场对外依赖度大，行业抗风险能力不强
目前我市户籍人口约100万，总量不大，且全市整体上基本住房问题解决得较好，因而内源性购房需求有限。
而市外和涉外人士在我市的购房群体中所占比例较大，据市统计局数据，2016年上半年，在我市购房的非户籍居民占比达51%，其中港澳人士约占全市的15.7%，市外和涉外人士购房占比已经超过珠海本地居民。这样的比例给我市房地产市场需求带来了较多的不确定性。
值得注意的是，珠海市住宅类去库存计划周期目前不到12个月，而非住宅类去库存计划周期却是44个月。非住宅类如何去库存？是个悬念。
据市统计局数据，截至6月底，我市非住宅（商业、办公）库存量为136万平方米，去化周期约44个月，虽然好于全省商业地产50个月的去化周期，但仍明显比住宅库存量12个月的去化周期长。
市住规建局相关负责人介绍，一部分原因是不少非住宅商品房为开发商自持，其中商业部分开发商销售与自持的比例为0.3：1，办公类部分销售与自持的比例为3.5：1，而在统计时，这部分自持物业也列入库存量中，导致去化周期相对较长。
记者查询珠海市不动产登记中心6月底统计数据发现，截至7月20日，珠海非住宅里的商业类、办公类库存是增长的，珠海市住宅类库存量为424万平方米，非住宅类库存量是136万平方米。然而，7月20日后，住宅类库存量已减少至394万平方米，而非住宅类库存量却增加至190万平方米，其中写字楼库存66万平方米，横琴为36万平方米，超过全珠海的一半，香洲为27万平方米。
破局
维护房地产市场健康发展
关键词一：货币化保障
市住规建局表示，接下来我市将加快推进住房保障货币化改革，构建珠海特色的保障性住房建设和市场供应。
我市将提高棚户改造货币化安置奖励标准，协助群众购买安置住房，引导棚户区改造居民选择货币化安置；还将加大住房补贴发放力度，利用社会住房作为公共租赁住房房源。
关键词二：预售监管
推进“商品房预售监管系统”的建设，设定预售网签时间，设定销售实时监测，通过信息系统监督平台，促使市场可售房源公开透明，从源头遏制“囤货待涨”、“捂盘惜售”等容易导致恶意炒房的行为。
关键词三：住房管理
我市将设立房地产行政执法队伍和房地产信息研究、市场监测专业机构，增强政府对房地产业调控和监管的力度，为全市房地产业的持续健康发展提供体制保障。
对话专家
北京师范大学珠海分校不动产学院不动产管理系主任
孙炜：房地产业升级大有可为
记者：珠海房价飙高背后的原因是什么？
孙炜：从来看，本轮房价上涨主要在珠三角、长三角和京津冀三个城市群，房价上涨由中心城市向周边扩散。以珠三角为例，深圳是该城市群的中心城市，深圳房价从2015年初开始快速上涨，带动珠海等周边城市房价快速上涨。作为“不设去库存任务”的珠海，供小于求，楼市火爆。随着人口向少数城市群集中，少数城市的房价上涨与部分城市的房价持续下跌并存将成为一种常态。
房价走势出现新的特点，主要原因还是经济下行压力较大背景下的资产配置荒引发的。伴随广义货币M2的持续扩张，地区经济发展不均衡、贫富差距、社会资源配置失衡在宏观经济不景气的情况下进一步发酵，房地产因具有保值增值性而成为资金流向的资产，而像北上深等有实力、有发展前景的城市房地产则成为稳妥的避险选择，珠海也位列其中。毕竟珠海房地产市场总体较为健康，多年来呈稳定增长发展态势。
记者：珠海房地产发展空间还有多大？
孙炜：我个人是看好的。珠海近几年的GDP都以超出10%的速度在增长，人均GDP已经超10万元，2010年后珠海已经进入发达国家人均GDP水平了，社会消费品增长率甚至超出了广州，这五六年的增速都在15%左右，高达到20%，消费需求强劲，这将大大促进商业地产的发展。
珠海政府把房地产业列为高端服务业，重点打造绿色的、可持续发展的房地产，伴随珠海建设中欧低碳示范城市，房地产业升级大有可为。
此外，珠海本身得天独厚的优越条件和众多利好政策，如港珠澳大桥、珠中江城市一体化的建设、横琴新区政策优势等，支持着本地经济及房地产业的发展。
珠海经济的发展势头势必引发目前和未来的房地产投资热潮。而这个投资方向不仅是传统的住宅地产类，也包括商业地产、养老地产、文创地产等众多地产类型。奥园入驻珠海开发商业地产就是典型代表。
目前而言，珠海房地产市场还有很大发展余地，尤其是在低碳地产、旅游地产、养老地产、产业地产方面。
对话部门
珠海存在区域分化问题
记者：珠海楼市火爆，为什么还要提去库存？
市住规建局：珠海存在区域分化问题，所以需要重视去库存。主城区火爆，但是高栏港、平沙等地的房地产项目卖得并不好。
价格方面，也同样存在区域性不平衡问题，新城新区间的分化也在拉大。横琴新区房地产市场呈现迅猛的发展势头，房价在全市一马当先，居高不下，比全市均价和其他区域的均价高出一大截。
记者：非住宅库存较大的问题应如何解决？
市住规建局：有关写字楼去库存，或许会调整相关政策，这同时也需要产业的支持。
珠海写字楼和住宅项目“价格倒挂”，是珠海产业结构决定，目前非住宅供应量大，市场需求少。按照政策，主城区将不再供应商业住宅地块，但是如果新一批三旧改造项目继续推出一批酒店或者写字楼入市，将加剧目前非住宅去库存的压力。
这是一个矛盾体，这个市场不乐观。如果这个趋势加剧，可能会影响到下一步珠海整个房地产规划的调整。
对话企业
“华发在珠海的土地开发量还可以支撑一年半，包括已经获得预售证的住宅”，华发股份一位市场部相关人士告诉记者，斗门和金湾作为新兴的刚需容纳区域，华发股份感觉西区刚需明显，但供应的土地偏少，西区首套房基本占住宅成交的一半。
据介绍，目前，华发在西部拿预售证的面积已经超过了主城区。为应对下半年的市场，华发在土地方面的策略是不轻易去拿“地王”。此外，华发还同时布局，积极参与上海、杭州等长三角发达地区的土地拍卖。
珠海万科相关负责人告诉记者，万科在珠海，包括未来开发、预售的开发量，同样预计可支撑一年半。6月底7月初，万科城启动3栋的销售，定位为刚需房，万科城只推出89和110平方米两种户型，面积加起来约6万平方米，现已全部售完。
在横琴众多在建项目中，造型独特的梧桐树大厦无疑是亮眼的一个，该项目总投资约18亿元，规划建设一栋188米高、外形为梧桐树造型的标志性建筑，内部设置超五星级酒店、写字楼及购物中心等功能。
梧桐树大厦项目珠海相关负责人介绍说，2015年梧桐树已阶段性开盘，均价6万元左右，销售了60套左右。前期来看，购买的客户主要是周边城市的投资客，如澳门、深圳。
梧桐树项目负责人认为，写字楼在横琴近几年的增长空间，归根结蒂要看横琴的发展。不管是出于办公需求还是投资需求，需要政府营造商业氛围，完善产业链。
据统计，目前，保利国贸、梧桐树、总部大厦、华融富力等6个高端写字楼项目已批准预售，横琴非住宅项目市场供应量已经达到37万多平方米。在他看来，目前横琴住宅与商业办公楼价格倒挂，建议降低企业投资门槛，完善产业链，完善配套，引入企业进驻横琴。“如果只有开发商进入横琴建设，而没有企业入驻，这就只是一个游乐园。”
位于前山明珠路上的蓝海金融中心去年8月入市。据其项目负责人介绍，刚入市时，基于城轨沿线、前山片区等一系列的热点，有的投资客开盘时买下了一整层。
但是珠海的商品住宅和写字楼相比，可贴切地形容为“冰火两重天”。随着住宅项目的火爆，有一些投资型客户被住宅消化了。这位负责人认为，非住宅项目去库存的核心还是产业，办公商业要想销售情况好，企业经济得好，产业结构必须完善，“因此，我们现在的策略是自持和等待，具体则是增加自持比例用作出租，引入新型服务式办公的理念，对办公楼重新进行规划设计。当然，我们也希望政府能够给予一些政策支持，降低交易成本和门槛。”
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