[摘要] 2016年，对于珠海来说是格外特别的一年，土地交易价格不断刷新历史记录，楼市可谓炙手可热。
2016年，对于珠海来说是格外特别的一年，土地交易价格不断刷新历史记录，楼市可谓炙手可热。
成交量依然涨 价格涨幅不大
珠海2015年总体成交32707套， 2015年12月均价为14031元/㎡，今年1-8月份成交46460套，8月新均价为17922元/㎡，什么原因令到市场如此火爆？今年大的落成基建项目如珠港澳大桥等项目进展并没有超出预期时间，澳门博彩业、横琴自贸区发展和产业落地都没有突破性改变，是什么令到“貌美如花”珠海成交量、成交总额屡创新高？
今年上半年整体市场价涨量升主要原因土地市场的火爆，今年3块地王拍卖我们都参与其中，龙光地王我们参与至6100元/㎡，我们对应每次地王后市场反应，增加网签数对比，2014年我们以3700元/㎡投得金湾地王后，市场终端上无提价，6730元/㎡产生后，市场沉默期被打破是1个月左右，19050元/㎡产生后市场是提价和加推是同时发生，29120元/㎡出前市场基本封盘待定状态，目前土地价格和终端销售市场结合如此紧密，这是珠海历史上从来没有过的，核心原因是珠海产业单薄，土地市场反应是2年后市场，目前这些在售的面包还是比今年面粉所产生的面包便宜，抢购就变得合理，在众多好好消息影响下，四季度影响房价大因素依然是土地供应情况，今年四季度，加推土地区域还是以西部为主，该区域供应量集中在斗门，所以我们预计四季度成交量依然涨，但总体价格上涨幅度不大。
前三季度量价齐涨 四季度平缓过渡
2016年初，在去库存的大背景下，珠海楼市利好政策不断，从降首付到契税调整，再到4月13日全面解除限购，市场需求获得极大的释放，加上地王的频出，多项利好叠加发酵，各大楼盘几乎都是逢卖必火。
无论是金湾地王还是唐家地王，均有20余家综合势力优越的品牌开发商参与竞拍角逐，简单而深刻的传达着各路英雄对于珠海的热捧，进驻珠海成为诸多品牌房企的战略高地之一，正是这种态度引导着珠海土地市场陷入 “逢土拍必地王”的疯狂状态。
在地王疯狂状态之下，房企一方面更迫切的想要尽早于珠海占有或者保有一席之地，一方面对于“面粉贵过面包”的高企地价如何契合利润率要求头痛不已。而房价在所有开发商和购房者相互揣测及保护中一路高歌，珠海8个区域房价过2万，其中6个区域“破3万”，更甚者，主城区项目均价水平已破四万大关，上车盘的门槛再次提高一大截。
除了房价水平变化，在客群结构持续稳定多元化的基础上，购房者的置业结构也在逐步转化，尤其多套物业带来的累积资产增值也在一定程度上促进了大面积高总价单位的集中走量，而千万级物业的自住需求被释放并承接，于珠海房地产市场而言也是一种质的飞越。
其实，无论是对于高企地价、房价的唏嘘，还是受到开发成本和购买力的限制，开发商和购房者之间也许谁也无法准确把握博弈的临界点，而掀起下一波潮涨潮落的也许既不是开发商也不是购房者，而是楼市发展周期中必然中偶然出现的政策调控。近期南京、厦门、苏州、武汉、杭州等多地重启限购政策，虽然出台的政策多以渐进式加码为主，对楼市的遏制力度并不大，但越来越多城市拉紧调控缰绳可能意味着政策方向的改变，对后期市场产生的影响才是决定四季度“量”变的核心因素。而对“价”的评估，其实更多取决于开发商的态度，毕竟由于前三季度的热销，大部分开发商在前三季度已完成年度目标值，在四度的推量上主导性会更强。因此，对于四季度的发展趋势，用 “平缓过渡”四个字来概括也许更贴切。 （张金鑫）
楼市全面开花 四季度量价平稳
今年楼市火爆，前8个月就已完成2016年全年成交面积，大多数开发商已完成年度目标，加上目前在售项目的库存不多，预计第四季度市场推售热潮会放缓。目前市场火热余温还在，未来市场仍会保持一定活跃度，但过分火爆场景难现，主要供应集中于新增项目上。从今年整体看，到8月份全市住宅成交已约400万㎡，预测今年全年的成交量很大可能突破500万㎡，冲600万㎡。这个在我司发布的“2016年上半年房地产市场报告”预测中也有提及，目前市场基本按照之前的预测走。而在价格方面，由于此前价格已经连续大幅上涨，未来空间已被提前挤压一部分。但珠海供应量不大，投资及刚性需求仍有一定冲击力，第四季度价格预期仍会有小幅上扬。
横琴市场经过2015一年的“冷静期”之后也可谓是“守得云开见月明”。借着今年珠海市场热度不断升温，横琴逐渐由低迷回暖，住宅新增供应项目较少，市场热度回升，7月份住宅高峰成交达到450套以上。
土地方面，今年到目前为止推出9宗商住用地，虽然仅完成2016年商住土地供应计划的8%，但商住土地出让金119亿元却是2015年全年商住用地出让金的2.5倍，今年商住土地出让金占整体比例63%，远远超过2015年全年23%，的比例。如此之高的占比，政府不敢贸然推地，加上珠海住宅用地供应整体节奏较慢，预计第四季度仍会有少量商住用地供应，且主要集中于西区。
房地产稳定发展仍然是主旋律，未来热点城市政策逐步收紧将成为政策发展常态。随着珠海楼价的逐步走高，进入9月份之后楼市已有降温迹象，从金融政策的方面看，第四季度接近年底，各大银行信贷额度已超前完成，银根将会正常收紧。目前已有一些银行在贷款额度、首付比例上有所收紧，正常的银根收紧，将降低资金杠杆的效应，从而对投机性购房起到抑制作用。从客户层面看，较高的房价，使得客户更加趋于理性，从而拉长置业时间。
成交热度望保持 价格涨幅或收窄
珠海今年即将过去的前三个季度楼市成交活跃，量、价均录得大幅上涨，库存量进一步减少，去化周期不足两个月。
珠海市商品房预售专网数据显示，珠海楼市一至八月住宅网签量41124套，月均网签量约5140套，而九月份前半个月网签量已过2500套。据此计算，珠海前三季度成交面积已接近450万m2，与2015年同期相比，增幅80%以上。
价格方面，据中指研究院发布的百城房价数据显示，珠海八月份住宅均价17922元／m2，环比上涨6.40%，其涨幅排名第二。与2015年同期相比，涨幅达34.51%，价格值、环比涨幅、同比涨幅多个指标均位居前列。
库存面积进一步减少，珠海统计局数据显示至七月底全市商品住宅待售面积81.76万m2，按照同期约51.5万m2/月的商品住宅去化速度，去化周期仅需1.6个月。
第四季度楼市有望保持成交热度，价格涨幅或收窄。七、八月份以来珠海成交金湾、唐家多宗高价地王，全城担忧未来楼价或更高，吸引市场客户争相入市，成为楼市成交的有力助推器。随楼市进入传统十一前后销售旺季，受地王效应影响，预计客户将会加速入市脚步，第四季度楼市后市量价走势看好。
反观十一前后和四季度推盘情况，据不完全统计，全市九月份共有包括仁恒滨海半岛、恒荣城市溪谷、红树别院、横琴紫檀文化中心、泉福豪亭等20多个项目开盘，十月以后更有碧桂园濠月湾、中大金融中心、华发悦府等多个项目推出。
从珠海市（预）销售网统计得知，八月份以来至九月中旬，已有28张预售证获批，共有76万m2新增住宅供应量。在推盘支持和市场惯性下，第四季度楼市有望保持成交热度。2016年全年新建商品住宅成交量有望达到600万㎡，为历年新高。
从近期开盘项目来看，大部分开发商对于价格涨幅仍较理性，多以贴近市场价格入市以吸引客户。整体预计四季度价格涨幅或收窄。
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