[摘要] 今年前三季度，珠海楼市量价齐涨，并主要从西区蔓延开来。但是，从价格的涨幅来看，主城区为凶猛。片区内不少项目均价上涨万元左右。随着主城区库存量萎缩，该片区的价格也一直处于上涨的压力中。另一方面，该片区2字头的房源几乎凤毛麟角，这也导致刚需基本完全被挤出到西区及中山。
今年前三季度，珠海楼市量价齐涨，并主要从西区蔓延开来。但是，从价格的涨幅来看，主城区为凶猛。片区内不少项目均价上涨万元左右。随着主城区库存量萎缩，该片区的价格也一直处于上涨的压力中。另一方面，该片区2字头的房源几乎凤毛麟角，这也导致刚需基本完全被挤出到西区及中山。
在中心城区楼市往两翼版图扩张的过程中，横琴、唐家湾是重点发展的重点区域。而随着唐家湾“29120”地王的拍出，两大片区价格也水涨船高。像唐家湾很多项目价格已经涨到3.5万元/㎡，横琴的价格更直奔5万元/㎡。
中心城区
去年12月底，奥园广场住宅首次开盘，均价约1.8万元/㎡。当时，那是珠海主城区价格低的区域之一，也是珠海刚需在中心城区置业的后机会。
但到了今年4月份，奥园广场的住宅价格已经涨到2.5万元/㎡以上，临近的华发未来荟也开出了2.3万元/㎡的毛坯价。与此同时，位于前山片区的半山町项目均价也在2.45万元/㎡。
在7、8月份西区、唐家湾两宗地王拍出后，主城区的价格又涨了一轮。这其中，拱北的龙光玖龙湾均价达到4.5万元/㎡，中铁诺德国际则为4.3万元/㎡。在这种情况下，主城区已经几乎没有刚需的容身之地，产品泛豪宅化及商务化趋势不可逆转。
据珠海中原数据显示，当前主城区均价约为2.5万/㎡，二字头的房源已非常稀缺，除了上冲、前山为数不多的几个在售楼盘以外，大多数项目都已经是三万多乃至四五万的价格。这其中，拱北的新盘基本超过4万元/㎡，像仁恒滨海中心甚至已经超过六元/㎡。南湾新开盘的红树别院价格也超过4万元/㎡。不少项目的价格都比2015年涨了近1万元/㎡。比如中铁诺德国际2015年开盘价为2.8万元/㎡元均价，当前价格为4.3万元/㎡。世邦燕都开盘均价为1.8万元/㎡，当前价格已达3.1元/㎡。龙光玖龙湾今年开盘价格为3.5万元/㎡，当前价格已达4.5万元/㎡。
主城区价格高企，很重要的原因在于库存的萎缩。珠海世联数据显示，截止8月底，珠海中心城区（不包括横琴、唐家湾及西区）的库存套数为7485套。而从4月到8月底的四个多月时间里，华发未来荟就售罄了3200多套房源。当前中心城区一房难求的程度可想而知。
唐家湾
海景丰富大盘进驻 价格普遍过3.5万元/㎡
随着主城区可供住宅用地日渐萎缩，珠海的楼市格局亟需往两翼扩张。因此，业界也一直有南横琴、北唐家的说法。业内人士认为，未来香洲区住户改善住房，会重点选择唐家湾片区，这是唐家湾楼市被看好的一大原因。当前，唐家湾丰富的海景资源以及诸多大盘的进驻，是它独特的吸引力所在。
而去年年底深中通道动工的消息，以及今年8月份珠海北29120地王出炉的利好，让唐家湾的新房直接冲上了3.5万元/㎡的段位。
近几年，唐家湾的供应量主要集中在几个大盘，如仁恒、格力、保利、绿城等。去年四季度，这几个楼盘价格都在1.8万元/㎡左右。但随着深中通道动工的消息发酵后，片区的价格换漫爬坡。在今年上半年，仁恒滨海半岛 （图库 动态 价格 点评 ） 的价格达到了2.3万元/㎡。然而，真正促使唐家湾价格飞涨的，是8月26日唐家湾29120地王的出炉。在此之前，绿景后湾、恒隆华萃园的开盘价都是1.7-1.8万元/㎡左右。但8月26日过后，仁恒、保利、格力集体涨价。8月28日，仁恒的开盘价格达到3.5万元/㎡，当天仍销售八成。此外，保利、格力当前的价格都已经达到3.3万元/㎡以上。
地王带来的预期效应非常明显。专业机构做过测算，按照29120元/㎡的楼面地价计算，未来项目要卖到4.5万元/㎡以上才能有利润。因此，很多购房者和开发商都预期周边的价格会突破5万元/㎡。
当前，唐家湾比较引人注目的新项目为万科红树东岸、华策帝景湾。这其中，华策帝景湾在9月份已经认筹。红树东岸当前也已进行诚意登记。
横 琴
价格优势显现 楼市逐渐回暖
从两大地王中受益的，还有横琴片区。
过去一年，横琴一直处于量价低迷的阶段。当主城区很多项目价格涨到三四万的时候，横琴的价格依旧徘徊在四万左右。在这种情况下，横琴的价格优势慢慢显现出来。而两大地王的出炉，更是让这种优势明显放大。
按照专业机构测算，金湾地王未来入市价格要达到3.5万元/㎡以上才能有利润，而唐家湾地王则需要4万元/㎡以上。在这种情况下，作为自贸区的横琴反而成为价格洼地，仿佛在一夜之间就完成了回暖。
7月29日，横琴金融传媒中心推出200套房源，均价5.4万元/㎡，两个内就售罄。唐家湾地王出炉后，横琴又迎来一波上涨。当前，K2荔枝湾的价格也达到5.4万元/㎡（公寓产品），部分优质单位甚至达到6万。珠海中原数据显示，8月份横琴的成交均价达到44615元/㎡，环比涨8.69%，环比涨7.77%。
据相关媒体报道，澳门单牌车进入横琴这项工作目前正在完成后的程序审批，审批一旦通过，即可实施，目前海关方面的一切准备工作都已就绪。据透露，快可以在10月份开始实行，慢的话也可以在12月实施。这对于横琴楼市又是一大利好。另一方面，港珠澳大桥预计在2017年年底通车，也对横琴楼市起到有力的推动。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
