[摘要] 2016年的珠海楼市是值得让人印象深刻的一年。很多购房者、业内人士都称，今年的火爆是多年未见的。数据也很好的体现了这一点，1-11月份珠海的商品房成交超过了600万㎡。
2016年的珠海楼市是值得让人印象深刻的一年。很多购房者、业内人士都称，今年的火爆是多年未见的。数据也很好的体现了这一点，1-11月份珠海的商品房成交超过了600万㎡。11月份珠海的商品房均价达到19564元/㎡，离两万元的大关只有一步之遥。量价齐齐暴涨发生在大量资金涌入重点二三线城市，三四线城市艰难去库存的背景下，也说明了珠海城市地位的不断提升。在这一年即将收官之际，本报以关键词的形式，为读者勾勒这一年珠海楼市的面貌。
关键词1 土地市场
二线楼市普遍火爆 珠海地价连续刷新记录
2016年1月28日下午，深圳市龙光投资顾问有限公司以总价997544087.7元拍得金湾一住宅用地，该用地宗地面积为49467.83㎡，龙光地产再一次在珠海大手笔购地，成交单价为6730元/㎡，金湾区成交单价首次突破6千大关，刷新金湾历史单价历录，成为当下名副其实的金湾单价地王。
7月15日下午，珠海崇峰房地产开发有限公司以每平方米19050元拿下金湾一宗住宅用地，成交总价33.4亿元，溢价率383.28%这不仅刷新了1月28日龙光拿下的6730元楼面地价的地王，也超过了2013年横琴的地王，成为珠海新晋地王。
8月26日，高新区4宗住宅用地开拍，经过多家房企激烈的争夺，格力地产以楼面价29120元/㎡，竞得其中编号为2016-12地块，总价12.48亿元。29120元/㎡的楼面地价也创下了珠海的新纪录。当天高新区还有三块地拍出，全部为雅居乐竞得，楼面地价分别为28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡。
点评：
年初做例牌展望的时候，几位受访的业内人士对于2016年的楼市都做出“温和上涨”的谨慎预测，但当问到珠海是否会再出地王的时候，他们几乎都不假思索地回答，可能性很大。因为珠海尤其是主城区的土地已明显减少，供不应求的情况下，价格肯定会刷新。
但他们当时可没认为，新晋地王会诞生于金湾、唐家湾这些土地储备量依旧很大的区域。并且，和2015年的拱北、南湾地王不同，2016年的两宗地王都是面粉贵过面包。两宗地王出炉后，区域内的房价花不了多长时间就已经贵过地价。比如，9月份中海左岸岚亭、保利时代的开盘价都超过2万，比4、5月份开盘时贵了八千元左右。唐家湾的仁恒滨海半岛项目也在8月28日开盘时均价超过3万。
珠海连续刷新地价记录，发生在二线城市普遍火爆的背景下。今年厦门、南京、合肥等地价格均暴涨，地王也连续出炉，南京甚至启动了熔断机制。由于投资渠道狭窄，房地产投资备受青睐。2月份的信贷松动，可以说起到推波助澜的作用。而随着一线城市价格高企，二线城市成了新的投资热点。
对珠海而言，几宗地王的出炉，可以说是新兴区域正式成为投资新热点的标志。这从3月份西区领涨就可以看出。而这不仅仅体现在地王出炉的区域。坦洲当前很多楼盘价格都已超过1.5万，三乡不少项目超过8千元。主城区饱和后的溢出效应已经非常明显。
关键词2 投资客
中产阶级资产保值 投资成楼市大支撑
今年刚过完春节，珠海楼市就按耐不住往上窜。2月28日-3月1日这两天，西区有多个项目提前通知涨价，涨价幅度在500-1000元不等。在这种情况下，很多售楼部在那两天都是卖到12点以后才打烊。此后到4、5月份，珠海出现了逢开盘就数千人排队抢房的景象。中海左岸岚亭、保利时代均是如此。
7、8月份，金湾及唐家湾两宗地王出炉，投资客又恐慌性入市。到了9月份，航空新城的新项目已经涨到2万以上，唐家湾则有很多超过或接近三万元。数据明显地体现了投资型需求对房价的推动作用。百城房价指数显示，2016年8月，珠海住宅均价为17922元/㎡，环比上涨6.40%，涨幅居第二。这个价格比起2015年12月涨了四千元左右。
专业机构也统计，今年很多区域的投资客比例都超过50%，像横琴更是超过80%。此外，市面也有一些楼盘属于纯投资楼盘，投资客比重同样超过80%。投资型需求已经成为2016年珠海楼市的一大主力。
点评：
哪怕是限购限贷的时期，投资型需求也没有完全退出楼市。有经验的投资客都懂得逢低买入的道理。但不可否认的是，限制政策确实挡住了大量的投资性需求。在2015年以前，楼市的需求还是以自住型需求为主。
但2016年，投资性需求成了珠海楼市的一大支撑。很多业内人士感叹，2016年是他们从业十多二十年以来见过的火爆一年。上半年珠海一共网签33000余套，超过去年全年。1-11月份，珠海共成交商品房603.96万㎡。继去年珠海商品房成交超过400万㎡后，今年前11月珠海又一举超越了600万大关。
今年的投资客都是从哪里来的？年初的二成首付可以说是一大导火索。限贷禁令进一步松动后，在西区、坦洲这样的区域买房只需要十几万的首付。高杠杆带来了大量的城市中产阶级资产保值需求。并且，投资性需求的一大特征，就是可以重复购买，这也是珠海人口稳定，成交量却大幅度上涨的重要原因。另外，限购的解除又带来了大量外地投资客。7、8月份几个横琴楼盘的销售里，便有不少是深圳投资客贡献的。
关键词3 日光盘
刚需恐慌性入市 金九频现日光盘
4月23日上午，位于航空新城的中海·左岸岚庭在富华里首次开盘。项目推出1484套房源，5000余名购房者完成了诚意登记，挤满3个摇号等候区。项目开盘价格约为1.3万元/㎡-1.5万元/㎡左右，首推73㎡两房、89-110㎡三房、123-125㎡四房共计1484套单位。终，当天7内项目便售罄所有房源。
5月21日，位于金湾航空新城保利时代在国际会展中心开盘，首推3栋并启动1、4、6、7、8栋的协议选房，总计1066套。当天共有四千多名客户到现场，终所有房源当天售罄。更重要的是，项目上午下午的价差达到四千元。上午3、4栋小高层折后均价约14300元/㎡，6-8栋高层折后均价为13800元。到达下午1点左右的时候，所加推的楼王单位1栋高层价格竟高达18000-19000元/㎡。
但日光盘的高潮发生在金九。9月份珠海共有21个项目推盘，总计推出3435套房源，售出3049套，当天销售率达到89%，这其中当天售罄的项目有13个，超过总开盘数的一半。并且，很多项目都是在涨价8000元/㎡左右的情况下取得售罄或接近售罄的成绩。华策帝景湾、凤凰溪谷、华发又一城等项目都相继售罄。佳兆业水岸华都甚至在一个月内就涨价8000元/㎡。
点评：
珠海日光盘的现象，其实从2015年就开始。当时坦洲的恒大名都、奥园广场都是当天售罄。2014年的降息、限购解禁、认房不认贷等松动政策，对于楼市的刺激作用明显，并在2015年真正显示出效果。
2015年年底去库存基调下催生出来的松动政策，则像是给楼市添了一把柴。低入市门槛带来了大量投资型需求，紧接着又导致刚需客户恐慌性入市。并且，这种恐慌源于对搭不上末班车的恐惧。2015年年底，奥园广场开盘价1.8万元左右，基本接近了刚需的封顶线。但到了2016年9月份，斗门、坦洲的新盘都已是1.8万元的均价。很多在前两年觉得主城区1.8万元太贵的客户，此时也不得不选择在斗门置业。他们都担心，房价再涨下去，他们便只能去高栏港买房了。在这种情况下，与珠海一贯之隔的坦洲三乡价格也飞速上涨。三乡前几年价格一直在5000元左右徘徊不前，但当8月26日唐家湾地王出炉，三乡雅居乐的价格已涨到1.1万元以上，不到三个季度就翻了一倍以上。
关键词4 调控新政
调控新政出台 楼市平静收尾
10月6日，珠海市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》。自即日起，珠海市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1。拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2。拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3。无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
实施限购措施城市首次购房和首套房低首付款比例不低于30%，二套房低首付款比例不低于40%。
除此之外，珠海还出台了一系列规范市场的政策。10月10日，市发改局发布关于我市商品房销售价格备案的通知，通知明确，从2016年10月6日起，本市区域内的房地产开发企业新建商品房项目在销售（预售和现楼销售）前，必须到市价格主管部门办理价格备案手续。通知明确，房地产开发企业向市价格主管部门申请商品房销售价格备案时，应申报每套房屋价格，实行一套房一标价。报备项目的商品房价格不能明显高于周边在售商品房价格和本项目前期成交价格；同一批次分批备案的，下一批次备案价格不得高于上一次同类型房屋成交均价。
点评：
9月份，珠海楼市的火爆到达一个顶峰，当月珠海13个楼盘开盘售罄，全市成交均价达到18988元/㎡，比2015年12月涨了五千元左右。
正是在这个背景下，珠海在国庆黄金周期间就出台了限制政策。而政策的出台可谓立竿见影，很多楼盘在两个星期内零成交，上半年一房难求的品牌楼盘，此时开盘销售率也多达到80%，尾货必须不停call客才能消化完。网签数量也是不停下降，从国庆首周的超过两千套下降到11月的不足500套。
此外，一房一价政策对于价格的打压也非常明显。11月开始，新增预售的楼盘都必须在珠海发改官网上公布价格，且不得随意涨价。这使得不少新项目的价格都明显低于预期，既低于项目原先的价格，也低于周边在售项目的价格。11月份，龙光玖龙府开盘价格1.87万元/㎡的均价，消化率则达到70%。业内人士指出，这表明市场需求仍然旺盛，但基本为自住型需求，新政调控下，楼市已回归正常的状态。
确实，本次调控新政执行地非常严厉，这使得市场上需求大大降低，加上不少人持观望态度，楼市成交腰斩也是预料中的事。经历了三个季度的火爆后，2016年的珠海楼市终于以平静收尾。
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