[摘要] 12月28日、29日,珠海限购以来首次拍卖居住用地。接连两日,三块居住用地分别以6650元/平方米、9350元/平方米、12000元/平方米加另竞配建保障房550平方米的价格成交,上述价格均比三地块周边新建商品房销售价格低。
12月28日、29日，珠海限购以来首次拍卖居住用地。接连两日，三块居住用地分别以6650元/平方米、9350元/平方米、12000元/平方米加另竞配建保障房550平方米的价格成交，上述价格均比三地块周边新建商品房销售价格低。拍卖价格出炉后，有房地产业内人士分析：和限购前珠海高新地王、金湾地王“面粉”价格高于“面包”价格相比，珠海限购后房地产市场明显回归理性，这证明珠海房地产市场调控取得初步成效。
现场： 限购后首度拍卖三居住用地
12月28日上午，市公共资源交易中心安保森严、气氛严肃。黑龙江高盛等三家房地产公司代表陆续入场，准备参与平沙美平西路北侧20000.04平方米地块（珠国土储2016-32地块）的竞拍。交易中心门口媒体云集，由于无法入内，媒体们只能在门外不断张望。这是一块位于平沙的小地块，为何能够吸引众多媒体的眼光？只因这是珠海10月6日限购以来进行拍卖的首块居住用地。距离珠海限购令发布已有两个多月，珠海的房地产市场是依旧疯狂，还是回归理性，这无疑是社会关注的焦点之一。
28日上午，经过50的激烈竞拍，终平沙地块由黑龙江高盛以6650元/平方米的价格成交。这一成交价，比该地块的高限价7500元/平方米低了近千元。
类似的情景在29日上午再次出现。29日上午，位于斗门区白蕉镇白蕉路以东106354.42平方米居住、商业用地（珠国土储2016-30地块）由招商蛇口以9350元/平方米的价格成交，比该地块的高限价11000元/平方米低了一千多元。
三个地块中，竞争为激烈的当属位于斗门区白蕉镇禾益中路以西20000平方米居住用地（珠国土储2016-31地块）。多家房地产商竞相举牌，该地块在达到高限价后转入人才住房和公共租赁住房建筑面积竞配。终，由时代地产以楼面地价12000元/平方米及另竞配建保障房550平方米成交。
分析： 三块地成交价均为合理价
限购后连拍三块居住用地，其中两块远低于高限价，一块达到高限价，对于这个结果，业内人士如何分析？
对此，广东思远土地房地产评估咨询有限公司副总经理马忠杰表示，和限购前的高新地王、金湾地王相比，限购后珠海房地产市场明显趋于理性。这主要体现在过去地价高于同区域新建商品房高价的现象，也就是坊间常说的“面粉”价高于“面包”价的现象不再出现。
具体而言，平沙地块成交价为6650元/平方米，而该地块目前周边楼盘的售价达到11000元/平方米至13000元/平方米。以平沙地块的成交价而言，折算配建保障房成本、契税、利率、管理费等，该地块未来商品房静态盈亏平衡点是13000元/平方米。由于房地产开发存在周期，这证明地价合理且开发商看好平沙的发展前景。白蕉106354.42平方米地块与平沙地块相似。
至于社会关心的白蕉20000平方米地块竞拍触碰到了高限价，是否意味着价格过高呢？马忠杰进行了如下分析：该地块成交价为12000元/平方米，折算配建等各类成本后，该地块的未来商品房静态盈亏平衡点在20000元/平方米左右。目前，该地块附近的新建商品房销售价格在16500元/平方米至18500元/平方米左右。单纯从数字上看，这个价格比目前售价高。但如果仔细观察，就能发现这一地块面积小，对开发商而言开发资金投入较低，资金回收快。更值得关注的是，拍得这一地块的是时代地产，该公司在此地块附近已有时代倾城商品房，新地块的加入有利于前期投资资金的回笼，也是合理投资。
马忠杰表示上述三块地的成交价格均为理性的成交价格，可以反映出限购令对珠海房地产市场的调控取得了初步成效。
林先生是典型珠海刚需族，他一直打算在珠海购房，却发现自己“攒首付”的速度还未赶得上房价上涨的速度。28日平沙地块以低于高限价的价格拍出后，林先生说他的反应是买房“有望”了。林先生表示，这显示珠海限购有了成效，起码房价不会再疯狂上涨，给自己这类在珠工作的外地人有了一个积攒首付款的时间，也为自己在珠海安家创造了可能。
在珠海出生、长大，生活了近30年的市民梁小姐说：“限购前，当看到金湾的房价都能突破两万的时候，真的觉得房价脱离理性太远了。希望能够借此机会，让珠海的房价回归理性。”
“澳门单牌车入横琴、落户珠海政策放宽……近期珠海的利好政策不断增加。如果此时政府不出手调控房价，相信未来大家在珠海都难以买得起房。”市民老王说。
展望： 继续落实房地产调控政策
记者从市国土资源局获悉，目前该局正在按照珠海市经济发展总体趋势，土地利用总体规划、城市总体规划、房地产市场供需及我市存量建设用地情况，编制未来三年经营性用地出让计划。2017年将加大对全市经营性用地出让规模和出让时序的调控力度，加大西部城区土地供给，积极推进土地供给侧结构性改革，促进市场销售和市场供给平衡。与此同时，市国土资源局还将完善土地出让程序，科学确定土地出让的起始价（底价）及高限价，严格落实我市房地产市场调控措施，防控高地价的出现。
另外，该局将进一步加大用地批后监管力度，对重点监督的房地产大企业和大地块的土地出让合同履行情况进行全程监管，督促其按期开工建设，及早发现土地闲置的苗头，贯彻落实集约节约用地的目标。
背景
限购令珠海土地拍卖规则“三大调整”
2016年10月6日珠海发布了《关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，这也就是俗称的限购令。
限购令对在珠购房等作出了相应的限制性规定，也对珠海的土地拍卖规则进行了三个主要调整。
首先，限购后要求竞买土地保证金的比例不得低于出让底价的50%。第二，新出让土地商品住房用地需配建面积不得低于住宅建筑面积10%的人才住房或公共租赁住房。第三，为拍卖地块设置起始价和高限价，当终竞买价格低于高限价时，报价高者为竞得人；当竞买价格等于或高于高限价时，转为竞人才住房和公共租赁住房面积，配建人才住房和公共租赁住房建筑面积多者为竞得人，高限价为成交价。
声音
招商蛇口
竞得地价符合预期
在三块居住用地竞拍中，招商蛇口参加了两块土地竞拍，并拍得白蕉路以东106354.42平方米居住、商业用地。对于竞拍结果，招商蛇口负责人表示政府调控政策是为了让房地产市场更加健康、平衡的发展，此次竞得地价合乎预期，也符合市场估值。
时代地产
限购后珠海土地狂热现象已退化
时代地产成功竞得白蕉20000平方米地块。时代地产负责人表示，这三块土地的拍卖显示限购后珠海土地狂热现象退化，限购政策对珠海房地产市场起到了良性引导的作用。本次该企业竞得2016-31号地块，完全符合市场估值。
黑龙江高盛投资发展公司
首次来珠拍地看好前景
这是黑龙江高盛首次来珠拍地，其共参与了两个地块竞拍，终竞得平沙地块。高盛负责人表示该公司对珠海房地产长期看好，珠海有宽松的政府服务体系，正在加快的经济结构转型预期，不仅对珠海的地产领域有信心，对珠海整体发展更有信心，未来高盛将加快在珠多方面布局。
理性决策放弃继续竞价
碧桂园参与了两个地块竞拍，终并未竞得土地。对此，碧桂园公司负责人表示，限购政策及时地遏制房地产过热势头，对珠海房地产市场起到了良性引导的作用。本次竞拍之前公司已对市场进行了深入的研判，对竞拍结果有过合理的预期。很遗憾竞拍价格还是超出了该公司预期，在理性决策的基础上，他们决定放弃继续竞拍。但考虑到珠海的区位优势，未来该公司不会放弃任何深耕珠海的机会。
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