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11月拍地7宅地实拍图:新版块+低要求+不规则用地操作

珠中澳商业说 2017-10-27 01:16:22

继10月25日,大横琴以41.15亿竞得横琴首宗共有产权用地之后,随即进入的11月,以首块公开挂拍的租赁用地土拍潮即将启动在短短的一周之内,将会有9块住宅用地密集拍出,是继6月拍地潮之后,珠海本年度第二个拍地小高潮。

本次放出的地块集中在西部的金湾、斗门。其中不乏低要求的宅地开发,新版块的推出,旧改项目的启动,每一块有其特点,无论在未来落实的项目上,还是在规划上。究竟在一两年之后,哪些地方将会有新的项目呢?目前这些未来的新项目是怎样的情况呢?八通过对本轮拍地的走访之后,大家不妨简单介绍一下:

最瞩目之一:金湾航空新城推大面积宅地

这是继去年高价拍出的崇峰用地后,金湾航空新城新推出的一块宅地,此次挂牌的17191/珠国土储2017-49,原系明宏厂房,在今年上半年明宏厂房拆除之后,目前该宗地以净地将于11月3日出让。

该宗地用地面积为84345.52㎡,起拍价为13000元/㎡,限价为17000元/㎡,宗地配建人才住房和公共租赁住房面积为20453.79平方米,起拍总价27.41亿,总价为35.85亿,为无论是起拍价还是限价,该地块都超过了除去年7月拍出崇峰用地以外的金湾历史拍地价格。直逼目前金湾各大在售楼盘的均价。

该地块具体位置位于时代山湖海售楼部南侧,中海左岸岚庭东侧,紧邻机场东路,位置十分好,一直以来都是备受关注的地块,项目周边规划有中小学,菜市场、一级邻里中心。以及已经建成的开放式儿童公园。随着金湾航空新城的各大规划落实,崇峰的建设,业内预计该地块项目将会成为区域的指标项目。

该宗地要求在3年内完成开发。按照这样的速度要求,预计在2018年尾会跟随崇峰推盘有首批房源推出。在政策利好和土地成本支撑下,金湾的“3”字头,还会远吗?

最瞩目之二:珠海大桥旁,香洲边缘低要求住宅地

和金湾17191/珠国土储2017-49同时在10月3日拍卖的,还有位于珠海大桥旁(即现在华发水岸后方)的17199/珠国土储2017-42,该宗地面积为81545.39平方米,起拍价为16000元/㎡,限价为24000元/㎡,起拍总价为28.7亿,限价总价为43亿。

该宗地是在2016年10月限购之后,土地拍卖中没有要求“配建人才住房和公共租赁住房”的宗地。即如果没达到限价,开发商不需要配建人才住房和公共租赁住房,但是当达到限价24000元/㎡之后,进行“进配建”如上述地块竞配面积未达到住宅建筑总面积的10%,不足部分在我市范围内统筹平衡。

这就意味着该如果不到单价,该地块建成后将无人才住房和公共租赁住房。



地块虽然位于珠海大桥旁,但是从地理位置上是属于南湾(香洲)片区的,这是香洲区(除横琴和高新区外)继15年万科城之后的挂牌出让地块。位于南湾板块边缘的地块在定价上超越了以往的卖地记录,同时和华发水岸相比,其地价已经和水岸二手均价相当,该地拍出对整个南湾板块有着如何影响,备受瞩目。

同时该地块要求了3%~5%的商业面积,要求3年内竣工,这就意味着该宗地将和本次航空新城明宏地块几乎以同一时间推盘,在笔者看来在不足十公里影响范围内,金湾“新贵”与南湾“老贵族”的正面PK如何引领未来东西楼市的发展,十分令人期待。

金湾轨道首站新版块推出:金湾航空产业服务区两连拍

在11月6日,位于航空产业园滨海商务中心的两宗用地,亦推出市场。这两宗用地笔者在7月份已经有过预告。

地块具体位置皆位于金湾区三灶镇丹凤四路东侧,是金湾航空产业园滨海商务中心(填海区)推出的首批地块。地块编号分别为:17196/珠国土储2017-46  、17197/珠国土储2017-47。

17196/珠国土储2017-46  

宗地面积36588.16㎡,起拍单价为10300元/㎡,起拍总价约6.78亿元,限价为15400/㎡,总价为10.14亿元。人才住房和公共租赁住房(按住宅建筑面积的10%配建,即6585.87平方米)及竞配阶段产生的人才住房

17197/珠国土储2017-47

宗地面积36588.16㎡,建筑面积51755㎡,起拍单价为10300元/㎡,起拍总价约5.33亿元,限价为15400/㎡,总价为7.97亿元。人才住房和公共租赁住房(按住宅建筑面积的10%配建,即5175.46平方米)及竞配阶段产生的人才住房.

以上地块的推出,以为这珠海又一新版块推出市场——航空产业园滨海商务中心,这是三灶青湾对开填海区域,在2016年发布的《珠海航空产业园白龙河尾滨水区控制性详细规划》便规定了其定位,同时作为金海公铁大桥西端起始点,地理位置十分优越。

航空产业园滨海商务中心规划地址


笔者近日前往该地探访发现,目前该用地已经满足“三通一平”条件,而航空产业服务区的的市政建设正在如火如荼进行中。但是由于地块接近机场,无法进行航拍,致使无法更加全面展示地块情况。

插图。

白蕉糖厂“四兄弟”: 旧村包围,地块形状奇怪

当笔者拿到了白蕉“四兄弟”的挂牌文件指示,看到的是以下图片——


而去到现场,笔者是崩溃的。

位于斗门区白蕉镇黄杨河以东、桥湖路东侧的四块宗地,就在招商依云水岸旁。原是斗门白蕉糖厂东区用地,以及部分益力集团用地,现在在糖厂厂房拆除之后,目前整个糖厂东区只剩下了糖厂东区宿舍。

白蕉地块环绕着规划市政道路被分割成4块,但是同时由于东区宿舍的存在,面对短期内无法拆迁的问题,地块他特意绕过糖厂东区宿舍进行规划。同时周边有旧村和小坡地的保卫,使得土地形态十分不规则。



 作为旧改项目,目前该地块中间从桥湖路进入地块的市政道路已经平整完毕之外,地上已经满足了“三通一平”状态,而桥湖路还有东堤路的建设也在同步热火朝天进行中。规划路的建设会随着土地上盖项目建设开工同步启动。

“四兄弟”的问题来源于两大方面:“旧村环绕”“老旧糖厂宿舍并未纳入改造范围”作为旧改项目,面对问题,如果适应地块十分考验开发商规划能力。该土地进行竞拍,也是斗门板块整体升级工作的开始。

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