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珠海人注意了!你买的户型很可能要砸手里!

珠海楼事 2017-08-07 14:17:26

户型是购房者的好朋友,一个好的户型可以让你在居住过程中,神清气爽、通体舒适,犹如打通任督二脉。而在下一次转手的过程中,好的户型则会优于其他户型5%-10%(若300万总价,你就跑赢邻居近30万!)

你说这个好朋友,是不是很重要?

3房:最适宜入手的户型

现在很多品牌开发商,在研究“全生命周期”户型,即适合不同年龄周期的家庭需求。

在万科,将这一神级创新,称为“无限系”产品。即通过对建筑结构体系的创新,整个户型以一棵结构柱作为建筑核心,通过楼板加固加厚,与建筑外剪力墙结构结合,毫无压力的轻松完成户型之间的切换,满足每个家庭在不同的生命周期所需要的户型。

万科这个基础户型面积定为115㎡,面宽10.2米,进深10.9米。除了户型内部厨卫及管井位置不可变,业主可对房屋进行不同格局布置。

目前这个无限系产品在天津落地。我们且不说在实际操作中,会否遇到隔音、定制产品质量等问题,但是作为不同年龄段的居住的居住需求来说,90-120㎡面积段,应该是可以满足大部分家庭生活所需的。

户型上,作为一家人共同生活,使用频率最高的客厅而言,朝向宜为朝南。当然客厅+卧室3面朝南,则尤佳。

△中海湖畔岚庭93㎡3居室


以上的户型,通透感也很强。唯一有遗憾的是开门即是餐厅,进门没有遮挡,无玄关。这样鞋柜只能摆放在餐桌旁。

一般紧凑型的3居室很难做到真正南北通风。如特别注重生活品质,可以留意这样的户型。

该楼层设计2梯3户,户户朝南,4.2米南向阳台与餐厅大面积飘窗设计,真正实现南北通透。由于项目主打山景,在景观上颇为赏心悦目。

△恒荣城市溪谷126㎡3居室


最后提一下,3居室最好选择有生活阳台的户型。景观阳台与生活阳台具有不同的功能属性,可以为生活增添更多的闲情逸致。

两房:可能成为鸡肋

10年前,市场上基本没有90㎡的3房。3居室理应在120㎡左右,才能满足生活所需嘛!但是随着房价的走高,开发商们推出的户型,更加紧凑,通过合理的设计,人们会发现,90㎡的3居室,也能满足家庭居住所需。

那么问题来了,90㎡的2居室,是不是就不容易出手了?

由于现行的限购政策,让换房成本加重。越来越多置业者倾向于“一步到位”,即房产能满足至少3-5年的居住需求。对于适龄刚需而言,3-5年意味着家庭成员结构的变化,可能变成2(老人)+2(大人)+1or2(小孩)。因此2居室,似乎成为鸡肋。

如果一定要购买2居室,最好以60-80㎡面积段为主。市面上这一面积段的产品去化速度较快。

△来自世联行2017年珠海半年报


市场上部分2居室产品,会设计多功能阳台,业主可以选择封闭作为一个房间。如以下建面约80㎡2居室的户型:

△保利时代80㎡2+1居


作为6㎡出头的儿童房,虽然局促也并非不可为。

如果改造成一个茶室,偶尔留宿客人,倒是可行。家庭成员也可相对来说各有个人空间。效果借鉴珠海某楼盘的设计▽

以下这个也属于比较实用的2居室设计。75㎡的2居室+多功能阳台。

△佛山时代城


△红色框内的多功能阳台,设计效果可参考


90㎡以上的2房+1房怎么看?小八认为,本来就可以设计成3房,非要设计一个多功能房。除非不算面积,你可以省一笔。

公寓值不值得买?

户型和房价的关系比较密切。30-50㎡的小房子颇受单身人士欢迎,这一面积段的出租价格相对而言比较理想。

我们以新香洲核心地段的某小区为例。该小区35-40㎡单身公寓挂牌租金约2300元/月,3居90-110平方米挂牌租金约4000元/月。

再以湾仔-十字门某小区为例。该小区50㎡一房一厅租金约2400元/㎡,3居90㎡挂牌租金3600元/㎡。

以此2个样本,虽不能以偏概全说明珠海的公寓值得入手。但是小八有以下2个观点:

1、对于急于投资房市,而手上软妹币又不足之时,单身公寓是一个好选择;

2、对于未来3-5年都暂时不会由2口人→3口之家的年轻人来说,单身公寓可以作为一个比较好的资产配置,助你跑赢通胀。

以上2个样本,我们都以住宅性质的公寓为样本。事实上,珠海市场上存在很多商业性质的公寓,包括商务公寓与酒店式公寓,商业性质的公寓产权为40年或50年,并且不能落户,不能享受就近入学、转手税费高,首付及利率高。

这在购房者选择的时候,必须综合考虑。

如果要选择公寓产品,小八建议:

1、普通购房者建议买住宅性质的小户型。其中,正常住宅楼栋里的小户型尤佳。比如2梯6户,有4户是正常的三室、两室,只有2户是一室。这种小户型很少见,非常值得入手。

现在珠海5年内的住宅,还是以单栋楼全为小户型为主,2梯十几户。这类公寓就像大学宿舍,居住体验差一些。高层住户在上下班时间,等电梯也十分醉人。

2、建议控制小户面积。客卧一体的一居室,面积宜在30—40㎡。如果是一室一厅,面积也一般不要超过50㎡。

因为就算是自住,一居室也是过渡型的。大多时候,这个房子是用来收租的,而租房市场,只看是一室还两室、装修标准、观感,并不看面积大小。转手的话,面积大总价就高,目标客户就少。

但是要注意的是,即使一居室,也最好有阳台以及明卫浴。这主要保证了居住的舒适度。一方面衣物接受阳光晾晒有利于健康,另一方面珠海春天非常潮湿,小户型更需要保证卫浴的干爽清洁。

四房以上不细说,土豪可不受面积与户型限制,自由选择。

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