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喜迎礼和小学开学 珠海最"贵"的新城现状如何?

房小八 2017-09-05 09:56:22

9月1日,位于科创海岸北围的礼和小学按照既定计划开学,迎来了它的24班的首批师生。

早在2015年3月,高新区政府便公示礼和小学工程建设“是珠海市中长期教育改革和发展规划的需要,是高新区努力创建教育强区、促进教育事业发展的需要,是珠海市唐家湾滨海科技新城科创海岸建设的需要,是高新区招商引资、经济发展的需要。”

在2016年,礼和小学与中山大学附属中小学等一批学校建设,作为高新区十项民生实事亮相。

△ 礼和小学 远处是城轨珠海北站


根据2013年《珠海市唐家湾滨海科技新城科创海岸片区控制性详细规划调整》,高新区产城一体化建设的关键性项目--科技创新海岸南围及北围TOD项目,北围在2013年动工建设。南围及北围TOD项目是唐家湾滨海科教新城的重要组成部分,占地约10平方公里,规划可容纳人口规模达10万人。南围已建设以产业为主的小片区,现状没有一所小学。高新区希望通过引进TOD概念,打造具有珠海特色、以人为本的“小尺度街区”和绿色环保的公共交通体系。以珠海北站为核心,以TOD理念为发展导向,引领规划区综合开发,应市政府要求片区范围内的学校、产业、住宅等牵引项目也将同时启动。

根据上述的指引,2017年9月1日礼和小学的开学,意义非凡。

它同时也意味着在这2年的拍地中脱颖而出的,包括雅居乐、格力、万科、仁恒、招商蛇口、黑龙江高盛等若干品牌房企,未来开发的数个社区的居民的民生教育配套的率先落地。

△ 珠海北站TOD项目进展图(截止2017.8)


7大开发商“开荒” 珠海北站TOD进展神速

事实上,在2016年8月以前,科创海岸北围仍停留在“荒芜”的概念。尽管珠海北站TOD理念早已有之,但是城轨珠海北站作为该区域的唯一市政建筑,仍然显得如此孤零零。而北站对面的华发高新北围TOD建设,也仅是围挡,未有进展。除此之外,都是南围的产业科技园及相关园区的简单生活配套。

在2016年8月26日,珠海政府连推4块地,并以最高29120元/㎡勇创珠海“最贵”。此时再无人会忽视这块未经开发的处女之地。

时隔近1年,2017年6月,在北围再推出4幅地块,被万科、黑龙江高盛、招商蛇口、仁恒地产收入囊中。

在房小八的实地踩盘中发现,这几块高价地块,并未静静的躺着。3月,雅居乐地块率先动工。8月,我们已经看到现场桩机在繁忙施工,地块上也已立起雅居乐的巨幅广告牌。据公开资料显示,雅居乐地块备案项目名为雅灏花园,3个地块分别为1-3期。

△ 雅居乐珠海北TOD项目效果图


同时期拍出的格力地产项目暂无进展。

而在6月拍出的万科项目,预计将会紧随雅居乐项目,为珠海人亮相。

8月17日,房小八发现万科地产申请的项目名通过民政局的批复,分别为“翠珑苑”、“翡玲苑”(合起来乃唤作 “翡翠玲珑”)。由于万科地块自带1.9万㎡的商业配套,若万科先行,则另外几个项目可坐享其商业价值。

在9月1日的踩盘中,房小八发现万科地块、招商蛇口地块,都将竖起围挡。而其余几个地块尚未有明显的工程进展,但是有部分地块有施工人员入驻。

△ 珠海北站TOD 仁恒地块现状(拍摄于2017.9.1)


△ 珠海北站TOD 雅居乐地块现状(拍摄于2017.9.1)


△ 珠海北站TOD 万科地块现状(拍摄于2017.9.1)


△ 珠海北站TOD 万科地块现状(拍摄于2017.9.1)


△ 珠海北站TOD 万科地块现状(拍摄于2017.9.1)


△ 珠海北站TOD 仁恒地块现状(拍摄于2017.9.1)


△ 珠海北站TOD 各地块现状(统计截止2017.8)


值得注意的是,珠海北站TOD总体设计将实现“开放住宅区”、“小尺度街区”理念,这意味着未来这各区域的社区配套资源都将共享。

此前,珠海北站TOD项目建设方之一,华发集团相关负责人曾表示该区域将“优先布置零售、餐饮、商务办公、商务公寓、酒店等现代服,满足约10万人的生活需求”。而据媒体报道,珠海北站TOD项目预计将在2019年完成基础设施建设。


6万+? 区域内共享产权房仅1.5万/㎡

由于2016年雅居乐、格力等地块出让的楼面价高达2.8万/㎡+,即便2017年出让的5幅地块有限价的要求,但是综合保障房后,实际可售面积楼面价也约2.3万/㎡,因此该区域可谓珠海最“贵”新城。按照地产界定价法则推算,该区域价格即使最高到达6万+,也有可能。

退一步而言,按照大家地产的测算,以目前静态的房价对比,2.3万/㎡可售的楼面地价对应售价约为3万/㎡。

而与这些高价地块一条河渠之隔,由高新建设投资在2015年竞得的地块——珠海首个共有产权项目“惠景慧园”已在二期共有产权申请中。

所谓共有产权,是高新区推出的住房政策,个人可7折购房,并持70%份额产权,住房管理单位持30%份额产权。购买共有产权住房后在高新区主导产业企业内连续工作满10年后方可获100%产权。

房小八实探发现,惠景慧园一期已脱出绿网,二期正在建设中。2016年年底发售的惠景慧园一期价格在1.3万-1.5万/㎡之间,二期价格待定。

△ 珠海北站TOD 惠景慧园现状(拍摄于2017.9.1)


结语:

作为珠海第二个TOD项目,珠海北站TOD在近2年进展迅速。随着礼和小学的开学,区域内出让地块的动工,珠海北站TOD初具雏形。近期,我们看到更多利好,如珠海地铁二号线、深中通道珠海连接线出口……再加上已孤立多年的广珠城规珠海北站,我们会发现,未来珠海北站TOD将成为珠三角一小时生活圈桥头堡。

尽管优势显然,但我们仍需耐心等待这片区域真正的腾飞。

△ 珠海北站TOD效果图


△ 珠海北站TOD 交通覆盖区


△ 珠海北站TOD 功能区域图

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