在26日，横琴一次性放出36万方宅地，其共有产权属性引发了城中关注。同日，一幅位于横琴的一块商业用地亦在26日拍出，该地块宗地编号为珠横国土储2017-13，系办公、酒店、商业用地，最终被中国自贸区信息港（横琴）股份有限公司以总价5.39亿的底价成交。而商业用地“自持+定向销售”拍地规则亦十分值得让人玩味。
在土地市场和珠海住宅限购政策的刺激下，以商办项目为市场主力的横琴成为了珠海楼市最火的区域。根据这今年横琴项目的推盘清楚，和相关机构的数据统计，都显示目前横琴商办项目及住宅项目这让不少人对横琴的房价期待颇高。更有甚者看好横琴楼市与深圳南山相媲美。
横琴在售项目情况（数据+图来自横琴中原）
在此背景下，在拥有非限购商业产品的横琴是不是真的会房价无上限呢？答案是否定的，在国家调控的大背景下，政府作为经济运行的重要决策者，已经通过土地政策手段决定了横琴的商办项目走向。在热土横琴环境之下，当我们回过头冷静的看待横琴的时候，横琴作为投资的沃土，我们应该如何正确的看待其中的投资趋势呢？
解析横琴2017年土地市场：从开发规划到销售 规则越变越多
自踏入2017年，横琴目前共出让13宗土地，涵盖了商务、酒店、科研、旅游及住宅。这让横琴在2015年后，进入了一个较大规模推地周期。在土拍成交价方面，除了由中冶置业溢价10%以超50亿的价格竞得的宅地之外，其余几乎都以底价由企业竞得。
在2017年已经挂牌的13宗土地中，其中4宗土地是2016年计划出让用地，其用地指标较为简单，多数只是要求竞得企业类型。但是纳入2017年出让计划中土地，不仅起拍均价皆高于以往的出让底价。同时用地指标规则越来越多。基本上规定了企业的在取得用地后的规划建设和建成后的使用方式。
首创珠海“竞自持，竞方案”规则
——珠横国土储2017-5——
该地在6月28日由中冶置业以22000元/㎡+配建20407㎡人才及保障性住房，总价50.12亿竞得。宗地位于横琴新区千寿道东侧、爱琴路南侧、千福道西侧、环岛北路北侧的二类居住用地、中小学用地（小学）、社会停车场用地、道路用地、公园绿地。
用地指标
该地块的在本次拍卖中，除了已有的“限价+竞配建”的土拍规则，本次拍地新增“竞自持”环节。是珠海“竞自持+拼方案”地块，这正是本次土拍“吸睛之处”。 但是地块未到竞配人才及保障性住房情况，以低于市场预期竞得，珠海土地市场“竞自持”的一幕并未在本次土拍中上演。
竞拍规则
横琴首宗“共有产权”住房
——珠横国土储2017-17——
9月26日，横琴再挂牌出让位于横琴二桥旁的住宅用地，该地块将于10月25日拍卖，用地面积超36万平，住宅货量为439000平，和6月横琴拍地的区别是，此次拍地是横琴首次推出共有产权房。共有产权房也走出了高新区，来到了横琴自贸区。
该土地要求
上述地块须配建人才住房（面积为本宗地住宅功能总建筑面积的10%，约42000平方米）且产权无偿移交给横琴新区管委会；
上述地块住宅功能计容积率总建筑面积除上述无偿移交给政府的人才住房外，剩余住宅功能计容积率总建筑面积90%（约378000平方米）按以下比例限制物业处置：
（1）建筑面积70%的物业（约264600平方米），由竞得人自持，用途为员工宿舍、服务式公寓，仅限于出租给横琴新区、一体化新拓展区域范围内注册的企业员工。
（2）建筑面积30%的物业（约113400平方米），作为横琴新区产业人才共有产权住房。共有产权住房的产权由个人与横琴新区住房管理机构按份共有，个人持50%份额产权，横琴新区住房管理机构持50%份额产权。个人购买共有产权住房支付住房总价款的50%，拥有100%使用权。
定向物业销售 要求企业自持一定年限
——珠横国土储2017-13——
该地块用地面积为18758.53㎡，建筑面积为95670㎡。是位于横琴新区富国道东侧、琴海北路南侧、富城道西侧、兴盛五路北侧办公、酒店、商业用地，最终被中国自贸区信息港（横琴）股份有限公司以5640元/㎡，总价5.39亿的底价成交。
该用地要求：地块计容积率建筑面积限制物业销售比例为100%，其中：30%的物业经横琴新区管理委员会同意后允许出售给符合项目定位及功能的企业或机构；剩余70%的物业由竞得人自持，项目竣工验收后满20年，并满足相关协议后可申请核准销售。
协议书条件违约责任
——17109/珠横国土储2017-08——
该地块用地面积为10950.59㎡，建筑面积为54700㎡。是位于横琴新区都会道东侧、观澳路南侧、琴海东路西侧、兴澳路北侧的办公、酒店、商业用地，最终被横琴台商总部大厦有限公司以6206元/㎡，总价3.39亿的底价成交。
该地块要求：计容积率建筑面积限制销售比例为70%，其中40%部分由项目用地竞得企业自持，项目竣工验收后满五年、满足相关协议约定后可申请核准销售；其中30%的物业只限于销售给符合条件的台商企业。同时从限制销售物业中无偿提供800平方米办公面积给珠海市台商协会使用，用于设立珠海横琴新区台商联络、交流、咨询平台。
整栋办理产权
——珠横国土储2017-09——
该地块用地面积为25800㎡，建筑面积为51600㎡。是位于横琴新区开新五道东侧、港澳大道南侧、开新三道西侧、濠江路北侧的文化创意、商业及办公用地，地块起拍价为 5131元/㎡，要求竞买企业是进入横琴新区粤澳合作产业园的澳门企业。将于10月 23日进行拍卖。
该地块除了定向销售给澳门人和企业，同时亦要求：建成物业计容总面积中的50%（包含文体、文化创意产业全部）在项目竣工验收满五年后方可申请核准销售【其中多功能馆（3000平方米）、文化创意产业（12480平方米）功能计容总建筑面积的物业须整体处置、按整栋办理产权】。另外20%的物业只限于销售给关联单位（包括竞得企业的母公司、子公司、股东的公司、产业高度关联的公司）。
“无形之手”干预：再见“快进快出” 横琴需要“有心人”
众所周知，作为未来珠海中心的横琴，在国家层面的主导发展之下，势必成为粤港澳大湾区的一级，甚至是国家“一带一路”战略中的一大重要棋子。随着横琴的建设成型，横琴发展已经从吸引“拓荒者“的阶段到吸引能够真正沉淀在横琴开发经营的“有心人”。
土地及不动产开发作为企业落户某地经营发展的基本硬件配置，自然成为了政府提高招商门栏和投资强度的工具。为了让横琴有长足的发展，开发成本的增加，摘牌自持项目土地的企业多是这类型融资成本较低、规模庞大企业。从这方面看，非常符合政府需要发展的需求。
在无形之手的干预中，伴随着价格较低的共有产权房进场，以及自持限制销售的物业进场，通过对物业的限制，减少投机者中减缓“僧多粥少”的情况。令区域房地产业降温，产业发展更加多元化，让有心人留下发展，才是多重政策的目的。
随着各大政策和发展目标的变现，横琴未来将成为立志在横琴创业打拼者的舞台，作为是国家政策中的一步重要棋子，亦是大公司、巨型企业的区域市场辐射点。这从目前从土地政策中就可以看出，“无形的手”已经向投机者say no，此地需要长期耕耘的“有心人”……
珠中澳商业说2017-09-28 00:27:42
