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大盘再见?居住模式的革命 珠海可能已在路上

房小八 2017-12-07 09:40:57

今年中旬,广东省国土资源厅出台关于进一步规范土地出让管理工作的通知。其中明确规定了不得建设封闭小区。同时也规定了一次性和出让的用地面积:小城市和建制镇7公顷,中等城市14公顷,大城市及大城市以上20公顷,住宅用地容积率必须大于1.0。

“不得建设封闭小区”这个条件并非新鲜事物,早在2016年2月,就有《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布“原则上不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的意见规定。

从中央的“原则上”到广东省的“不得建设”封闭性小区,彰显了至上而下的“开放小区”的决心。笔者在对珠海近一年的规划进行梳理之后发现,开放式小区、街区制等居住模式的革命,这让人不免有所猜想:珠海其实已经默默的通过规划、土地使用这些行政手段,响应中央“开放小区”的城市构想。

实施方式:政策+规划+土拍规则 多规则成就开放式小区建设

珠海“大盘再见”的信号,其实是从今年卖地情况有所端倪。进入2017年,珠海竞出的多块用地都呈现以下特点“宗地面积小”、“用地规则多”尤其是在热点及新城用地,以上特点更加明显,珠海的开放式小区似乎已在路上。

“宗地面积小”:唐家北站TOD“五兄弟”地块

在6月2日拍出的北站TOD五宗地块中,没有一宗地块的宗地面积是超过16000㎡的,最大的一宗是有万科拍下的珠国土储2017-17有15935.78㎡,系含商业配套的二类居住用地,其余的大小都在10000—13000㎡之间。

6月2日拍地情况


现场情况,其实五块地是同一块,中间有市政马路隔开。

最后这五块用地分别有万科、招商、黑龙江高盛和仁恒四家开发商竞得,目前四家开发商并没有合作开发的迹象,而地块越小,设计也越加偏向进行开放式设计。

而7月发布的唐家后环片区的路网选址意见的公示更突显了“宗地面积小”的趋势,笔者翻查2014年的后环规划,当时仍有大片的宅地,但是在7月的路网选址规划意见文件中,规划的路网已经将土地划分为平均大小都为10000-15000㎡

唐家后环市政道路选址意见


“用地规则多”:中冶横琴地块

6月26日竞出的横琴地块,宗地面积超16万平方米,但是该地块分为4部分进行开发,每一块都有其指定用途,同时在卖地条件中,还要求开发商带上建设方案,因为该地块有“竞方案”环节。

虽然最终该地块只通过了4轮报价就结束了竞价,中冶置业以22000元/㎡+配建20406㎡总价50.12亿元竞得地块!但是从用地规划看来,由于地块设置了景观视觉通廊、人行步道,两条市政道路贯通东西南北。地块无形被分割,无法做成较大面积的封闭小区,开发商的后期设计如何满足相关条件,十分令人期待。

横琴中冶项目土地规划报批文件


“开放式小区”还是不是我们的小区了? 可能成为更方便的小区了

从至上而下的政策,到珠海默默的从规划,城市设计、土地拍卖和利用规则上贯彻“不得建设封闭性小区”的城市规划建设,也意味着这国外流行,加强社区间交流融合的街区制将成为珠海城市建设的主流。

对于“开放式小区,还是不是我们的小区了?”这样的疑问,在笔者看来,在现阶段政府从政策、规划到土地出让进行规定,让街区制的推广在《物权法》的框架之内进行,最大程度上保障购房者在小区红线内的权益。

巴黎开放式社区设计图


在开放小区的情况之下,如何打造一个好的产品以及维护好的居住环境的难题这甩给了开发商和政府——从前期的设计到后期的运营,对开发商都是一大考验;而周边环境的规划和维护则是对政府城市运营的一个考验。

而对于大家最关心安全问题,过去是小区门口保安值守,将来物保安则可能是在楼门口来值守,而开放后的道路上则由警察来巡逻。当然,实践的情况,还需要时间和成文的规定甚至是法律来呈现。

那么开放式社区应该是怎样的?以美国佛罗里达州Seaside小镇为例

佛罗里达州Seaside小镇始建于1980年,是位于郊区的滨海居住度假小镇,被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”,也是开放型社区首个应用者。

小区占地32.4万方,800米海岸线,约2000人,350个独立住宅, 200套公寓单元和200间旅馆客房。

小区以中央广场为核心,社区道路都通向海滩和城镇中心,公共服务设置在广场周边,供所有住户使用;城市界面以中高密度住宅为主,景观界面打造滨海低密度区。

1、规划布局

整体规划以城市道路分隔,形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分;

● 城市界面:人口密度较高,靠近城市和人流、交通较好的方向,排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主,营造活力繁华的小镇生活;

● 景观界面:保持海滩自然景观为主,布置少量低密度旅馆、凉亭等,不做过多开发,只设置少量景观节点,形成纯粹的景观低密区。

2、功能布局

● 公共服务设施环绕中央广场布置:市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。

● 住宅产品包括:独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。

● 海滨布置少量渡假旅馆、凉亭,海滩无其他开发,保持自然状态,供人们享受。

● 利用原有生态资源,保护性开发为绿化公园。

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从国外的一些现有案例来看,进行开放式社区的建设固然是一件好事,可以想象,我们买菜,约人喝咖啡,就在自己楼下进行。开放式社区是要大家走出小区,共享城市空间。并不代表“我家大门常打开”。但是这侧面也非常考验物业和城市管理。生活在开放式社区的展望,我们将会择机向大家介绍,欢迎关注。

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