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干货!珠海房天下首届线下置业交流会:原来还可以这样买房

凤凰网房产珠海站 2017-12-14 08:31:00

有缘千里来相会,无缘对面不相逢!

缘分,总是莫名的奇妙!

奇妙的让互不相识的大家汇聚珠海房天下置业群!

奇妙的让志同道合的我们相聚一堂!

阳光明媚、微风习习,在这个暖冬,

我们迎来了珠海房天下置业群的次线下见面会

12月10日,由珠海房天下和龙光玖龙湾联袂举办的“珠海房天下首届群友线下置业讲堂及交流会”在龙光玖龙湾销售中心浓情启幕!活动特邀请群中两位“大佬”——韩云鹏先生、陈志先生,为群友分享了许多大家不曾留意或一直疑惑的楼市干货,也讨论了倍受购房者关注的珠海楼市前景等等问题。

嘉宾介绍

韩云鹏先生

——珠海房天下群友投资置业顾问,哈尔滨工业大学法学硕士研究生毕业、曾任职哈尔滨日报总编室编辑、广东电视台新闻中心首席记者、职业红木鉴定师。定居珠海逾20年,长期关注研究珠海楼市的发展和投资,尤其擅长住宅和工业园等项目的投资

陈志先生

——大家地产全案董事

出席活动的还有珠海房天下总经理徐总、龙光玖龙湾项目负责人李总,以及到场的所有房天下置业群群友。同时,活动采用现场视频直播的方式,让不能到达现场的朋友也听到了这一场满满“干货”的讲堂。

珠海房天下置业群自成立以来已经举办多次线上置业交流会,讨论的问题均是日常群友十分关注的投资、置业珠海路上的“一线”问题

而这次,珠海房天下置业群线上线下800人的分享会,他们都听到了什么?

活动一共分为三个部分:部分,韩先生为大家分享了购房财务规划问题以及他常在群里为大家解答的法拍房问题;第二部分为置业问答环节,群友在这个环节提出疑问,韩先生、陈志陈总分享自己的投资建议;第三部分为群友自由交流时间。

小八根据活动总结了以下几点干货:

1.财务风险控制

2.为何会有法拍房出现

3.珠海法拍房市场交易情况

4.接下来如何在珠海置业、投资

5.如何看待“18年炒股,19年买房”

6.对于12月珠海土拍有何看法


韩先生在置业讲堂之初便表达了他对珠海楼市的信心,在他看来“18年、19年的房产市场或许会经历一段比较困难的时期,但是珠海肯定是那颗最亮眼的明星。因此,大家一定要坚持、要对珠海有信心。

韩先生的分享大概能够分为以下几个问题:

问题一——投资房产为什么能赚钱?

买楼的目的是“实现自有资金的保值增值,买楼并不能创造额外的利润”,在韩先生看来,房子价格上涨,只是货币贬值、通货膨胀的价格外在体现。

在通胀期间,社会全部商品总体都是通胀,但生活消费品和一般商品的通胀率并不高,所以粮食、水、电、出行汽车等等,价格涨得不多,但房子作为特殊的稀缺商品,通胀率远远高于其他商品外在表现就是你买楼赚了钱,买其他的投资品相对赚钱就不多。但这其实只是价格通胀而已,并没有创造额外的利润。

因此买楼的本质是,使自有资金获得社会通胀红利的手段。

问题二——买房风险有哪些?

金融风险

房贷利率不断上涨,以后贷款,将变得难上加难。并且随着利息越来越高,各个行业的成本都将上涨,而靠卖房供楼的风险很大。

因此,“能出租就出租,减少个人消费。

同时,韩先生还提及对“首付贷”的看法,他认为首付贷是十分具有风险性的操作,这种风险体现在房子上——很容易出现“还未等到房子,自己先破产”的情况。

第二、楼市风险

“楼市整体下跌,超过30%,银行会要求补缴首付款”,这时,“庞氏贷”便很可能出现。

什么是庞氏贷?即现金流无法支付利息和本金,之前的借贷需要新的贷款来拆东墙补西墙

第三、个人财务风险

包含三个方面:

月供占比,即月供占收入比,越低越好。

贷款占比,即贷款占净资产比例,也就是负债率,1.4是红线。

资产占比,即固定资产占总资产比例,不宜过高。

在韩先生看来,对于工资性收入他个人的标准是30%,也就是说收入的三成用来供楼,这是比较保守也是比较保险的做法,用韩先生的话来说就是“合格线”;40%是“风险线”,而50%可能就是“危险线”了。

当然这与个人的收入息息相关,如果个人收入较高,如10万收入,5万月供,这并不会有很大的风险。

韩先生也提到,无论是做生意还是投资,风险都是无处不在的,也因此,财务风险评估十分重要

问题三——为何会出现法拍房?

(注:这里的出现不是指法拍房概念的出现,而是这种商品的出现)

法拍房是韩先生本次活动分享的重点之一,但是韩先生并未特别提出“为何会出现法拍房”,而事实上,他前面一系列的铺垫都在说明——“法拍房是如何出现的”。

资产通胀势必会引发一系列财务风险,而当财务风险到达一定程度,如果银行要求补缴资金,而贷款人又没有资金储备,那么他所贷款的房产则可能会被公开拍卖,即成为法拍房。

但是对于法拍房,相信很多人跟小八一样,一头雾水,因此,在讲解之前,韩先生特地为大家科普了法拍房的基础知识:

优势:法拍房是在评估价基础上打七折到八折左右开始首拍,如果流拍,最后底拍价格大约是评估价格60%起拍,价格具有极大的优势,所以社会关注度很高。

真实性:法拍房的一切信息都包含在评估报告里,没有虚假成分,它的信息随时可以去相关部门验证。

安全性:法拍房的交易环节受法律保护,拍了就肯定成交,不会出现二手房交易中时常发生的卖家反价、毁约、拖延过户等情况。

从上面分析的楼市风险来判断,韩先生认为,18年、19年或许会出现比较多的“庞氏贷”资产进入法拍系统,虽然对部分人而言这是灾难,但是对大多数人来说却是机遇——这个时候一定会出现大量的优质资产,这便是“捡漏”的时机

问题四——珠海法拍房交易市场如何?

韩先生认为,分析法拍其实是最能体现市场交易价格和交易数据的方式

他也着重分析了珠海这一法拍市场,得出的结论是:在珠海商铺、写字楼、土地厂房以及车位这几类产品法拍中,车位及写字楼成交率,尤其是车位拍卖十分火爆土地厂房类产品也几乎能全部成交,其中“金湾三灶、斗门新青、唐家等地的这类资产拍卖,溢价率非常高,拍出几倍价格的都有,南屏的工业地产总价都是过亿的,也能成交,但溢价率不高。”

值得一提的是,法拍标价的一笔,在珠海,是雷士吴长江持有的德豪润达股权被拍卖,金额很大,底价成交

当然更重要的是住宅拍卖,以下为韩先生统计的珠海各区域珠海法拍情况(6折底价起拍)

他总结,在起拍底价为市场价格的80%、最终底价是市场价60%的情况下,除了主城三区和南湾、横琴,其他一些地区和楼盘出现了20%以上的流拍率。横琴成交100%,却只有一宗琴海湾,可能和大部分楼盘都没有出证有关;再看价格,该住宅138㎡,总价548万元,均价约39700元/㎡,横琴住宅实至名归。

同时针对流拍的例子,韩先生总结了几个特点,即老、旧、破的楼梯房,没有居住舒适性的楼盘,价格虚高的房子,小区环境差的楼盘

问题五——法拍房拍卖有何技巧?

韩先生经验之谈:看好了不要等,见好就收

法拍上时常出现二拍比一拍价格高的情况,三拍价格高于二拍的也不少见,究根结底,首先是房源好,二是法拍推广度、接受度越来越高,这时拍卖公示期间就有更多的人和资金加入进来,自然会发生抢拍的情况。“去年中下旬中山南朗的一块宅地拍卖就出现了这种抢拍的情况。”

而对于法拍操作的技巧,韩先生颇为风趣的说道,“不需要技巧,银子够就可以”。

当然对于一般人而言,法拍的实际操作是十分复杂的。但是,如果你是珠海房天下置业群的群友,这个问题就简单多了——“如果房天下的群友想要参与,我免费做他的投资顾问!”,这是韩先生特别给房天下置业群群友的福利,是不是非常的惊喜呢!


事实上,韩先生为本次分享交流活动做了很多准备,尤其在法拍房分析上,所有支撑观点的数据都是他花费大量时间统计整理,并且真实的。当然,现场群友也都听得十分认真,时不时用手机记录下大神们的观点。

随着韩先生分享法拍房告一段落,活动进入到第二部分和第三部分。

在群友提问环节,特地邀请了韩先生和大家地产董事陈志先生一同解答网友的问题。

在对接下来的投资方向上,陈志先生认为,珠海最值钱的就是“能够住人”的产品,因此,对于比较保守的人而言,住宅、公寓类产品都是不错的选择。

韩先生对于珠海的市场一直保持着信心,他个人很看好珠海市场满足港澳人士对房子的需求,这时哪些房子能够脱颖而出呢?他认为“管理好、环境好的居住项目,比如万科海愉半岛、龙光玖龙湾等等”。

由于活动时间的问题,网友提问部分节奏进行得较快。在活动尾声,不少群友纷纷与两位嘉宾面对面交流。

而在活动结束后,小八收到的的留言就是:获益匪浅!在这里再次感谢韩先生给大家分享的这满满干货,感谢陈志先生的不吝解答,感谢龙光李总的拨冗出席!也感谢房天下线上线下所有参与本次活动的群友,希望我们有机会下次再见!

并且,再次感谢龙光玖龙湾,感谢为此次活动提供场地,感谢为群友精心准备的茶点及礼品!

龙光玖龙湾为活动提供的交流场地


龙光玖龙湾为群友准备的精致茶点

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