3月楼市在变 热点城市更具风向价值

进入2018年春季，两会召开重申租售同权的同时，地产金融收紧，各城市限价、限售、土地出让配建公共租赁住房等全面铺开。作为近年来中国楼市大热的代表北京、上海、广州、郑州、杭州、南京等一二线城市、省会城市等推盘、从2月及3月房价及销售来看现拐点端倪。

热点城市成交露怯 推盘量仍可观

据中国指数院监控数据显示，2月份重点监测的22个城市成交面积环比下降2.9%。其中12个城市环比下降，占监测城市的55%；与去年同期相比，22个代表城市成交量整体下降12.8%，12个城市成交下降。分城市来看，一线城市成交环比上扬，但同比仍大跌逾4成。

推盘量方面，郑州预计3月推出新盘项目12个，与2017年3月的17个新盘稍有下降29.4%。与2月开盘项目7个相比上升了71.4%。南京3月首周零推盘，第二周成交、认购双跌。而3-4月份，南京（包含溧水高淳）共计有约34家楼盘有推房计划，上市量预计达9700多套，其中主城有26盘携7200多套房入市。同时多家房价调整2018年推盘策略，集中上半年抢收。中信建投房地产团队表示“2018年的不确定性依然较大，所以企业在推货的节奏上普遍提前，跟往年上下半年推货4：6开的格局不同，2018年我们调研的企业普遍都尽量在上半年赶推盘，变成了5：5开甚至6：4开，所以从这个角度而言，龙头企业上半年的销售增速可能会比下半年更好。”

房价方面，根据德科地数据2018年2月郑州均价13292元/㎡ ，1月郑州新房均价13143元/㎡，环比上涨1.13%；上海2月均价61,868/㎡ 较上月环比下跌1.13%；南京2月均价23,637/㎡ 较上月环比下跌0.29%。

宏观来看，根据国家统计局的统计，商品房销售面积（上图，黄线），2018年头两个月，同比增幅进一步收窄至4.1%，其中商品住宅只有2.3%。显然，商品房销售面积呈现出，一路下滑态势，商品住宅销售增幅更小。

房价的先行指标：信贷增速仍然非常温和

作为房价暴涨推手，信贷增速是看房价走势的先行指标。上图来看，就是彭博社对于中国房价同比涨幅和信贷增速的对比图，效果一目了然。

通常来说，信贷增速变化一般会比房价走势提前4-7个月，非常具有参考意义。需注意的是，中国人民银行上海总部3月14日发布2月份上海市货币信贷运行情况显示，上海个人住房贷款增速回落，2年来首次跌至10%以内。

另一方面，中小房企泪别地产。近日，原珠江控股、原中天城投近日处理掉旗下地产业务，珠江控股更名为京粮控股，中天城投更名为中天金融，彻底告别地产行业。

地产业整合时代来临，租赁与住宅并举，加之最近发委发布的的全面放开落户条件，探索城市群公共落户，在保证租售同权的基础上，购房也非必经之路了。