[摘要] 纵观世界商业发展过程，由一百年前工业革命无所不包的百货商业，到二战以后生产资料和生活资料分离；进而又出现的专业日用品超市，从百货商场的分离。
第三个要素：商业环境
商业环境是现代商业的又一重要的要素：现代商业环境共同的特点是：有一致而整体的商业建筑规划，完整的交通道路系统，通透明亮的独立个性的购物环境、娱乐环境，足够大的停车场。不管单体密封环境还是分散的街区式环境，都应有的中央温度调节系统形成四时四季清凉如春，温暖如春的购物环境。
例如，美国南海岸广场（SOUTH COASTPLAZA）有上万个免费汽车泊位，更有免费的内部公共汽车供游人观光；例如，Warl-Mart、中国的东方家园都有500—800个停车位。这些都成功案例。
商业环境，就是要满足客人逛商场的功能，感到赏心悦目，以上所说的都是商业硬环境，不容忽视的还有一个商业软环境，商业软环境就是多元性商店与服务形成的统一的经营策略及店面管理。它要有一个好的体制——就是责任明晰，分配合理，权责利统一，绩效考核，目标责任。
它要有一个好的模式——就“物业管理，商业运营”。就是商业物业的开发商提供一个适宜各商家并量身定制的经营物业及配套环境和商业内容，而不直接经营商场，将各个单独的业态租赁给乃至全球经营能力和经营实力的连锁企业，形成多元互动性式的消费平台，共享人流，共享资源。
它还要有一个好的管理机构，即资产所有者与资产管理者的彻底分离。三，现代商业三要素将引发中国商业的又重大变革，成为检验现代商业成功与繁荣的标尺。商业三要素的创立虽然不能与70年前美国小石城古怪老头沃尔玛的山姆·沃尔顿发明的“天天平价”相提并论，但商业三要素的确立，确实像一盏明灯。
我们再用商业三要素在中国其它地方来检验，比如我们提到的上海正大广场： 它符合商业趋势，上海的城市化进程和人均GDP基本达到了建大型MALL的要求。
第二它不符合商业内容，就是36万平米装不满，感觉有点空荡；所以它要完蛋。 第三它符合商业环境； 只要有一项不符合，它就会出问题。所以至2002年营业至今天每天亏损达100万元，至今也没有个更好的办法。我们用三要素检验王府井，我们发现它虽然是计划体制下的企业，但它的股份改造的相当彻底，加之北京市政府投巨资打造新东安市场。
所以我们发现它全部符合商业三要素（它没有停车场，但它在步行街内）所以它能持续繁荣。我们用三要素来检验天津劝业场，我们发现其它方面与王府井相同，但其未能把握商业趋势，也未能做到及时进行三要素的环境要素中软环境的变革，未能进行彻底的体制创新，所以它死掉了，被家乐福兼并。
我们用商业三要素来检验一个更典型的案例，就西单商场。西单商场做为北京标志型的商场。在80---90年代，每天销售都在300---500万元，每天经过西单的人流在300万人以上，但它为什么也出问题，因为那个时候人们是骑自行车，坐公交来购物，而现代人开轿车购物，因为西单既不是步行街，也没有停车场，所以它也有问题，营业额极度下滑。近年来几次翻新调整也未见成效。 由此，我们发现只要符合商业三要素的都成功了，只要不符合商业三要素的都失败了。
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