[摘要] 上周，商业地产巨鳄万达集团出价14亿元拿下东城主山社区超12万平方米商住商服地块，计划将其建成华南地区第五座万达广场，建筑面积超过40万平方米。
万达落子东城 东莞各大商业表示压力很大
上周，商业地产巨鳄万达集团出价14亿元拿下东城主山社区超12万平方米商住商服地块，计划将其建成华南地区第五座万达广场，建筑面积超过40万平方米。
万达落子东莞，无疑给这个以传统商业模式为主的城市，带来更加先进的经营模式和人才，但在这个商业体量供大于求的城市，也不可避免地将出现优胜劣汰之战。
东城商圈首当其冲
万达的进驻，对于其周边的商业如东城世博以及星河城来说，可以说是首当其冲。就东城世博而言，虽然已具备一定的影响力，名声在外，但其经营模式并不成功，空置率并不低。
记者走访东城世博商圈了解到，目前，东城世博具备聚集效应的主要是东城海雅、火山湖电影院和电脑城。此外，后面做儿童用品的商铺并没有做起来，出现大面积的空置。停车位不足，购物环境较差也成为其诟病。
而去年刚刚开业的星河城，在经营方面已经有较为先进的理念，首先是只租不买的形式以确保综合体统一经营。其次在进驻品牌如ZARA和H&M等都较为上档次，室内购物步行街类似万达广场，注重轻松休闲的体验式环境。
同样有商场、影院、住宅、写字楼和酒店。尽管类似，星河城率先于万达广场二至三年开业，也算是抢占了先机。
尽管如此，对于本土的商业综合体，面对商业地产巨鳄，其竞争压力是不言而喻的。联华国际集团地产运营中心副总裁、“星河城”操盘手李应聪告诉记者，万达开业时，星河城已经运作三年，忠诚客户也培养起来了，不会做很大的调整，目前不知道万达进驻什么样的品牌，如果与武汉万达广场档次差不多，与星河城有所重复，星河城会考虑在后期把品牌档次调高，如引进国际品牌CUCCI等，另外在学习、美容、健身方面加强，进行差异化发展。
城区商圈面临转型升级
商业地产预先销售，使东莞现有商圈得不到专业统一经营，呈现不温不火，甚至有些奄奄一息的状态。在莞城商圈一带，铺租水涨船高，但由于停车位不足、购物环境欠佳、无统一经营等原因，消费力已逐渐转移到鸿福商圈和东城商圈。鸿福商圈虽然人气渐长，但若万达进来，也将流失部分消费力。
东莞正太联合副总经理何月媛2002年开始研究东莞商业地产，对东莞商业地产的了解已是权威。何月媛认为，目前，东莞商业是个畸形，当年华南MALL、世博、国际等综合体开发时，东莞商业地产的确存在市场空白，但以销售和经营结合的方式，显然是不正常的形态。
虽然急功近利带动了周边的发展，但离期望值还是大打折扣的，这导致如万达等巨鳄进入时，可能会不堪一击。
目前，东莞市区各大商业都有压力。中原地产市场研究中心总监车德锐认为，万达的进入，对整个城区格局压力都很大，对大商家是一个考验，整个市场需求量是一定的，但是商业综合体却那么多，客户流失、空置率提高、租金下降，都是可能面临的问题。
那么，旧有商圈应如何转型？正太联合何月媛认为，莞城商圈和万江商圈将逐步轮落到以社区商圈为主了。像莞城商圈，如果不转型的话，只能存在一些年轻人潮流消费为主的业态。
而南城要错位经营走上商务化，依靠人流支撑的消费不要过多，商务型的，如餐饮，也有很大的消费需求，这方面也是突出他的特性，华南MALL旅游商圈则主打社区消费，周边社区业主居住之后消费不成问题。
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东莞商业将优胜劣汰
如何自我定位，差异化发展是各商圈面临的首要问题。更现实的问题是，商业供应量过剩，或不可避免地引发优胜劣汰。
中原地产车德锐分析，东莞包括东城、南城、万江、寮步四个城镇人口约130万人左右，而商业体量供应（包括商业街和集中式商业）超过200万平方米，按照人均1平方米的国际惯例，明显是供大于求的。
对于这一点，不少业内人士都有同感。星河城李应聪认为，东莞与广州等大城市相比，在人口分布、交通等方面均不同，不少人口分布在镇区，而且工厂打工群体占了很大部分。若是像传言所说，东莞除了长安、东城做万达广场，还要在南城做万达广场的话，东莞承受不了这么多万达。
万达落子东城建广东旗舰店
5月10日上午，东城主山片区编号为2012WG017的地块正式拍卖。大连万达商业地产股份有限公司毫无悬念地以14.015亿元的价格，拿下东城主山超12万平方米商住商服地块。
这一地块是世博商圈“三旧”改造项目，地块占地面积12.39万平方米，容积率为3.232，建筑密度要求少于52%，出让底价为13.8亿元，包括商业、商住、地下空间等用途，是近年来东城商业中心地段罕见大体量商业地块。而该地块位于东城中路和莞樟路之间，生活配套成熟，各项市政配套完善，有浓厚的商业氛围。
据悉，东城世博商圈的万达广场将设有商业中心、五星级酒店，还有一个含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院。
尽管这种万达这种商业模式在武汉、合肥等地早已成功运作，但在东莞，这种一次性开发的综合体并没有成功的先例，这给东莞市民带来更多的好奇和期待。
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