[摘要] 本周五,“深圳市土地管理制度改革综合试点”将正式启动。证券时报记者了解到,这一试点启动的背景是,酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于近期获批,深圳有望在土地改革上再次示范全国。
小产权房有望确权
深圳在从一个小渔村向城市化演进的过程中,涉及到土地权属状况的遗留问题非常复杂。而土地管理制度的核心,就是对土地权益的确认和明晰。深圳将在此领域探索权益实现的多元化途径。
据悉,确权的重点和难点在于原农村土地权益如何实现,即深圳大量建立在宅基地上的集体产权房,如何实现权益。对这一问题,深圳拟在符合政策规定的基础上,建立健全相关政策体系,推进原农村土地确权试点实践工作,加强原农村土地产权制度创新。比如原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内,探索房地权利分离条件下的管理制度,探索土地权益书、作价入股等补偿模式等,破解确权难题。
截至2011年年底,深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。半求认为,确权的标准如何设定,对这些小产权房的影响巨大,定得太窄容易引发众多不满,定得太宽则是变相鼓励违建。方案提到将“依现状、依改造”等路径确权,表示政府可能会尊重现状。
探索招拍挂之外新方式
土地使用权出让方式,是业界探讨的根本性制度之一。据悉,深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。“也就是说要探索除了招拍挂之外的新出让方式,这为土地二次开发方式提供了新的可能。”一位地产界人士表示。
目前深圳产业用地的转让行为,以协议出让居多,即通过设置一定的门槛,将产业用地定向出让,但未来这个竞标门槛可能进一步降低。
以往产业用地审批采取年限的做法,将来也可能改变为,根据产业周期特点而采用弹性制度,不一定是年限。
另外据悉,深圳将健全土地供应体系,探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式;未来深圳将创新土地金融工具,展开土地金融政策研究;在土地收购回购上,将引入市场机制,创新土地收购模式和多元化补偿方式,探索实行政府部门对土地的优先购买权。
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