[摘要] 5月25日，国土资源部和广东省政府批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《方案》)公布，深圳土地管理制度改革正式启动。随后，工业用地自主开发、小产权房确权等传言不断出现。深圳有关部门负责人对记者表示，近日社会上针对深圳“土改”的各种传言完全没有依据，目前没有具体政策出台。
5月25日，国土资源部和广东省政府批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《方案》)公布，深圳土地管理制度改革正式启动。随后，工业用地自主开发、小产权房确权等传言不断出现。深圳有关部门负责人对中国证券报记者表示，近日社会上针对深圳“土改”的各种传言完全没有依据，目前没有具体政策出台。
业内人士表示，土地管理制度改革的核心是理顺利益关系。在现有土地管理制度下，需要妥善处理政府和土地使用者的利益关系。从目前情况看，土地改革必然会重塑利益格局，因此也会带来较大阻力。
深天健样本
厂房变住房 或存变数
谈到深圳“土改”，不得不说三年前就已启动以土地二次利用为重点的“城市更新”(旧城改造)，但是目前成效并不明显，现有土地管理体制下利益分配不均或是其中的重要原因。
在深圳福田区的景田片区鳞次栉比的高楼掩映下，竟然存在一片破旧的厂房。这里紧邻深圳著名的豪宅区域香蜜湖，周边普通二手住宅的均价已经逼近每平方米3万元，一些高端住宅的均价更是超过每平方米6万元。破旧的厂房与周边的环境相比显得格格不入。
这片厂房实际上就是天健工业园，属于深圳市天健(集团)股份有限公司(深天健000090)。深天健在深圳经济特区的根脉颇深，前身曾是深圳市政工程公司，1993年和其他5家国企合并重组为深圳市天健(集团)股份有限公司，并于1999年登陆深交所。深天健作为老牌国企曾获得多块政府的划拨用地，天健工业园就是其中之一。
近年来随着深圳城市的发展，天健工业园所在景田片区已然是一派亚热带现代都市气象，但天健工业园因为工业用地的性质，依旧保持着上世纪80年代的风貌。中国证券报记者在走访天健工业园时看到，园区的空地上胡乱堆放着市政工程设备，低矮的厂房内零星散落着几家在此租用场地的小工厂。园区内的活动板房竟然是深天健员工的固定居所。一位住户表示，他是深天健的员工，全家已经在天健工业园中的活动板房中住了多年。
今年2月，深圳市规划和国土资源委员会将天健工业园纳入《2012年深圳市城市更新单元计划批计划》，批准天健工业园的更新方向为居住等功能，这意味着天健工业园的土地性质终于得以改变。然而，深天健对于天健工业园的更新似乎并不积极。天健工业园确权从2009年就已启动，到今年纳入更新计划已是一拖再拖。原因在于，处于破旧厂房状态的天健工业园每年能够为深天健实现将近2000万元的租金。而纳入城市更新计划后，深天健需要补交可观的地价，天健工业园的更新能够为深天健带来多少利润存在诸多不确定因素。
根据现行的《深圳市城市更新办法》，拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，增加建筑面积的部分，以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。“天健工业园很可能需要交纳巨额地价，最终导致深天健在这一改造项目中只能获取微薄的，但资本市场反应却很大，股价出现大幅波动，投资者可能过于乐观。”深天健一位高级管理人员对中国证券报记者表示。
“深天健可能并不期待对天健工业园进行改造。目前天健工业园每年为公司贡献的租金收入数千万元，是一笔来得非常轻松的。”一位深圳地产人士表示。
然而，《方案》显示，深圳将“创新土地二次开发利用机制”，探索在城市重点发展区域建立以存量土地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。同时还提出“促进政府职能转变”。业内人士认为，土地管理制度改革的构想与类似于深天健这种利益相关者的心理预期存在较大差距，这种差距或许也会成为深圳土地改革的阻力。一位深圳地产人士表示：“深圳‘土改’能否顺利推行的关键在于各个相关方能否利益共享，而不是像目前这样政府永远是的获利者。”
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