[摘要] 诺亚研究：刚需主导 二手房市场明显回暖-房产频道-和讯网
最近几个月，不少地方企图试探房地产调控政策的底限，但是最终都被住建部否定，并强调坚持房地产市场调控政策不动摇，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，另一方面，近期也不断有金融机构发布报告警示房地产调控风险。澳新银行称，房地产市场的“限购”政策，其影响力已经明显超越了对房地产销售和投资等领域，并开始向消费等其他领域进一步扩展。房地产市场的硬着陆甚至崩盘对整体经济的影响将非常巨大。
目前房地产调控是否放松成为了中国经济转型的焦点话题。一方面国家不想房地产行业影响太大导致中国经济硬着陆，另一方面国家又想改善民生、释放刚需、驱逐房地产投机行为。在这种两难的情况下，国家继续调控房地产，同时施压房地产开发商。
在此背景下，国土部发布修改后的《闲置土地处置办法》，自7月1日起施行。诺亚研究认为，政策一旦落实，能够增加房地产投资，增加商品房供给。但是，对比1999年版本的《闲置土地处置办法》，我们发现两个版本的核心条款并无实质差别。闲置土地的处理能否有效落实，还要看实施的力度。但从目前的情况看，地方政府配合中央政府查处闲置土地的激励缺失，该政策能否落实，还需看后期中央政府能否进一步出台地方政府问责制度。
但是由于刚需主导，房地产市场表现出明显回暖趋势。
根据wind数据库对70个大中城市的二手房数据统计，2012年1月二手房价格环比下跌城市为54个，上涨城市5个，持平11个。随后下跌的城市个数逐渐减少，截止到2012年4月，环比上涨城市个数依然很少仅有9个，但价格环比持平的城市大量增加，价格环比下跌的城市个数也有所减少。二手房的趋势显示，年初至今二手房市场逐渐回暖，回暖趋势依然在延续。
根据统计，2011年以来，15个大中型城市商品房的成交均价在10,000元/平米至12000元/平米之间持续震荡。2012年以来成交均价在年初的大幅下滑后在出现小幅反弹。数据显示，2月份的销售均价为9,705元/平米，3月份价格反弹至11,037元/平米，并在随后的4月份企稳在11,130元/平米，累积涨幅14.7%。同期，商品房成交额在3月份大幅扩大，量价齐升。
诺亚研究认为，在政策调控未有松动的情况下，该趋势仍会继续，在随后的几个月内，成交均价与成交额仍会略微上涨，但当均价达到12000元/平米后出现回落。趋势的形成可能是由于目前的刚性需求。
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