[摘要] 7月10日，备受关注的北京市海淀区万柳地块拍卖，中赫置地以26.3亿元夺魁，逾4万元的楼面单价创内地住宅用地新纪录。
另类地产央企:调控微妙关口下争夺地王鲜有作为
7月10日，备受关注的北京市海淀区万柳地块拍卖，中赫置地以26.3亿元夺魁，逾4万元的楼面单价创内地住宅用地新纪录。
由于持续两年多的楼市调控正值微妙关口，地产央企们在此次拍卖中鲜有作为，保利地产更是在开拍当日，宣布遵从大股东要求退出与融创组成的联合体。
从后续事态看，这块地王意义深远，不仅将央企推至风口浪尖，亦一并导致远洋地产股权出现戏剧性转折。
之后，远洋地产的归属遂为业内瞩目。数次股权交易之后，中国人寿股份有限公司和香港南丰集团成为远洋地产两大股东。
其间不乏扑朔迷离之处，远洋地产管理层谋求“去国企化”的猜测屡现坊间，自2010年拿下多块高价地之后，至今年春夏之交，远洋地产将是“第二个绿城”的说法也开始见诸媒体。
6月15日，远洋地产以5.5%的低息，获得一笔6亿美元的三年期贷款，公司的偿债压力大大降低，与此同时，远洋亦将一笔三年前发行的26亿元公司债进行了展期操作。一周后，李明接受《财经》专访，首次释疑央企退出令、地王风波、管理层持股、公司资金状况等“敏感话题”。
三易大股东
自1993年创建以来，远洋地产三易大股东，分别为中远集团、中化集团与中国人寿，后者作为如今的单一股东，仅持股24.45%。这一股权结构是地产央企中的另类，主流模式，则是央企大股东控股。(见附表)
远洋地产2011年报显示，李明与执行总裁王晓光分别持股2.224%、1.8%，合计约4%。拥有如此低持股量的同时，远洋地产管理层一直实际管控着公司的经营管理。外界屡屡热议，远洋地产管理层是否进行了一场“去国企化”的操作。
李明对《财经》记者介绍，远洋地产的管理层在公司治理中责任和话语权确实较大，但是，他强调，这并非刻意为之。“远洋地产今天的股权结构，既为国资委产业战略规划的设计和实践所致，又有诸多偶然和历史因素的造就。”
观察远洋地产的股权变动经历，可发现2003年、2007年、2010年是其中的关键年份，而这三年又与国资委出台的央企地产退出令时间表高度吻合。
远洋地产原名中远房地产开发有限公司，中远集团全资持有。2002年，中远集团对其进行了股权重组，中化集团以3.757亿元增资入股，自此双方各持50%股份。
随后，两大股东经过相关部委批准，将远洋地产转换为红筹结构，在境外注册。2003年，新成立的国资委对旗下央企进行业务重组分类和产业战略规划，初步确定13家央企可以地产为主业，其它企业逐步退出。彼时，中远与中化均不在13家之列。
中远集团退出远洋地产，就此埋下伏笔，但中化仍在积极争取入围国资委的地产央企名单，最终于2005年遂愿，成为三家新入围企业之一。16家可以地产为主业的央企大致可分为两类：贸易类的央企与建筑类的央企。
此时的中化已拥有自己的境外地产平台方兴地产(中国)有限公司(00817.HK)，但规模尚小。在国资委放行后，中化曾意图以远洋地产为平台，打造地产旗舰中化地产。但远洋地产已有十余年历史，中化要想改造其风格和文化，殊为不易。其后，中化开始转向打造方兴地产，视远洋地产为参股公司。
2007年上半年，方兴地产与远洋地产同一天向香港联交所递交上市申请，并与当年8月、9月最终完成IPO。此前，为满足香港监管当局避免同业竞争的规定，中化承诺逐步退出远洋地产。远洋地产执行董事陈润福对《财经》记者称，当时香港监管层给出的调整选项还包括，方兴地产与远洋地产以南北为业务分界线。
在上市之前，两大股东各持有远洋地产30.8%的权益，完成上市后，中远持股20.44%，而中化持股14.22%。
为保证上市公司独立性、防范一致行动人行为等，应香港上市规则的要求，远洋地产的组织章程中规定，中远与中化作为大股东，不得干预公司的日常运营管理。
查阅年初远洋地产的组织章程，其中第91条确实载明，中化与中远董事，只可出任非执行董事，不得在本公司履行任何日常管理职位。不仅如此，在董事会下设的投资委员会、提名与薪酬委员会中，大股东派来的非执行董事不得参加。
“这一规定很奇怪，一开始大家都不理解，也确实增加了管理层在公司治理的责任和话语权，但是，这是香港联交所上市规则的要求，并非股东和管理层可为，否则不允许你上市。”李明说。
此后，一切如期进行。2008年3月，中化背景的罗东江辞任远洋地产董事局主席，退任副主席，中远背景的李建红接任。这一人事安排一直持续到2010年初。
2009年10月，《保险法》修订，保险资金可有条件投资不动产，股权多元化的远洋地产遂成险资角逐对象。
当年12月27日，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，持股16.57%，位居第二大股东。
中国人寿的入局，一度被不熟悉资本市场的人士误认为是“管理层主导操作下的一个阳谋”。对此李明称，中国人寿是资本市场的头号投资者，“你发行股票，我来买，再正常不过的交易安排。”他透露，最初洽谈的对象都是保险业的翘楚最终情定中国人寿，当时其仅仅是财务投资者。时任中国人寿董事长杨超也多次谈到，中国人寿对远洋地产的投资不过是正常的财务投资。
李明介绍，整个过程并无大股东参与，而是在德意志、瑞信两家投行的协助下，由远洋地产和中国人寿两个公司的业务部门完成交易的，耗时仅一月。“直到书面签字交易结束，我甚至都没有见过人寿的一个高层。”李明说。
2010年1月12日，中国人寿再度购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，从而成为公司大股东，中化持股降至5%之下。
据《财经》记者了解，这次交易通过换股完成，中国人寿向中化转让了自己持有的部分银行股票，相当于双方调整了各自的投资组合。
交易过后，中国人寿与中远达成共识，维持股权现状至少一年。
当时，由于相关法规细则尚未出台，中国人寿对是否可以控股地产公司十分谨慎，因此以财务投资者身份进入远洋地产。
而这次交易也标志着中化的退出。中化虽然保留了少量股份，但已无须履行信息披露责任。
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