[摘要] 作为反映楼市冷暖的晴雨表，库存量一举一动牵动着购房者、开发商以及调控部门的敏感神经。从年初库存高压难解到近日库存创新低，短短的8个月时间，北京楼市库存变化反差之大令人咋舌。
作为反映楼市冷暖的晴雨表，库存量一举一动牵动着购房者、开发商以及调控部门的敏感神经。从年初库存高压难解到近日库存创新低，短短的8个月时间，北京楼市库存变化反差之大令人咋舌。
□现状 库存消化周期降至5个月
库存量是已经开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要指标。
在上一轮楼市低迷的2009年，北京库存一度曾维持在11万套。在限购、限贷以及未来房价仍将进一步回落的预期下，去年12月7日，北京商品住宅库存不足一个月新增万套，库存总量冲上13万大关。按照当时的销售速度，在不增加新房供应的情况下，消化13万的楼市库存需要两年时间。
中国房地产研究会、中国房地产业协会今年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
面临庞大的库存压力，各大房企从年初开始纷纷采取“以价换量”销售策略，随后楼市迎来小阳春和红五月，实现销售逐月攀升。时隔8个月之后，库存再度成为各家机构关注的焦点，相比年初的库存重压，库存不足成为各界关注的焦点。
中原地产此前发布的报告数据显示，9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的值，按照之前一个月签约套数14525套计算，可售去化月份仅5个月。库存减少在最近明显影响了成交，以年内调整库存统计办法为例，在2012年3月27日住建委将库存中部分不可售住宅剔除后，市场库存量为90556套，按照当时的月成交8085套计算，去化周期为11个月。在2011年9月1日，当时市场库存去化时间更是近20个月。
报告表示，77104套的库存数据，可以说是创造了这一统计数据的历史点。在正常市场消化周期中，库存量应该在10个月以上，低于10个月的库存市场的供不应求情况可能比较严重。“目前的市场情况，出现5个月的极低数据，主要是因为供应减少和8月份成交量中个别含保障房属性的商品房大量签约导致。但目前市场的供应缺口已经形成，可能会影响金九银十市场。”
□回应 消化周期锐减程度被夸大
在金九银十即将到来的敏感时刻，有关库存不足的消息引起市场各界高度关注。对于北京商品住房库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法，北京市房协并不认同。
据媒体报道，北京市房协相关人士认为，北京商品住房库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法有问题，该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算，使得消化周期看起来相差过于悬殊。同时“商品房库存4万至8万套属正常”。
截至8月末，市住建委网站上显示，全市商品住房库存7.7万套，包含保障房2.4万套、纯商品住房5.3万套。
链家地产市场研究部常清认为，从年库存消化量来看，市住建委3月份清理库存后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段，年内至今的库存净消化为10859套，全年的库存净消化或会达到2007年的水平。从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况，库存并没有出现明显的不足，部分区域如通州仍是库存的高压区。
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