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世联楼市新评:利率市场化下的房地产趋势

房天下  作者:世联市场部  2012-11-14 10:46

[摘要] 我国是典型的银行主导型金融体系,M2/GDP的比值偏高,现在达1.8倍左右。其中很重要的原因在于中国融资渠道狭窄,金融体系由银行主导,绝大部分的资金需求是通过间接融资实现的。

我国是典型的银行主导型金融体系,M2/GDP的比值偏高,现在达1.8倍左右。其中很重要的原因在于中国融资渠道狭窄,金融体系由银行主导,绝大部分的资金需求是通过间接融资实现的。这导致了银行资产占所有金融机构的比例畸高,利润过大的局面。由于银行主导型的金融体系存在的弊病非常多,这些年来很多国家和地区都逐步完成了市场化改革,例如日本、韩国、台湾等。最近两年,中国也开始了金融市场化之路,金融脱媒化正在有序进行中,未来直接融资比例占比将显著提升。

利率市场化或将带来未来几年利率偏高的环境

利率市场化是中国金融改革的重要内容之一,目前已经进入了逐步放开存款上限和贷款下限的攻坚阶段。由于中国的利率市场化的推进,我们认为可能会带来未来几年中国经济将面临着高利率的环境。

回顾中国改革开放的历史,我们可以发现一些重要领域的改革都是“摸着石头过河”的渐进式改革,这点在价格的改革上尤为明显。无论是中国80年代的“物价闯关”,还是90年代的“汇率改革”,都是从中国特色的“双轨制”开始,最终实现了计划轨和市场轨的“并轨”,“并轨”的过程中都出现了市场轨拉动计划轨逐步靠拢,抬升计划轨中枢的现象。

对比过去的价格改革,再观察最近两年来的利率市场化的进程,可以发现利率也正在逐步形成双轨制,更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利率曲线向其靠拢,中间地带的信托和银行理财的规模日益扩张。

因此,这个“并轨”的过程可能导致中国在未来几年内可能都会面临着高利率的环境,随着时间推进供需逐步平衡,利率市场化完成后价格会逐步回落。这样的运行轨迹同时也符合古典利率理论:假设人们的消费与储蓄习惯遵循可预测的生命周期理论,随着中国老龄化社会的到来,老龄人口减少当期收入的支出水平并增加储蓄为退休准备,则中国会出现超额储蓄供给,其要求利率越来越低直至均衡,就象今天的美国和日本这样的债务国一样。因此,无论是利率市场化还是古典利率理论,都支持这样的中长期曲线猜想:未来中国将存在几年的高利率的局面,其后随着利率市场化完成,中国的利率将逐步走低。长期来看,届时到来的老龄化社会也会带来利率中枢的下移。

如果利率市场化能持续推进的猜想成立的话,则中国的资产价格在未来几年利率偏高的背景下,都很难得到大幅度的攀升。类似的例子,可以参考美国80年代的利率市场化进程,其时,美国的利率高位运行,使得资产价格承压。

利率市场化带来贷款证券化的重要机遇

监管层在最近几年强制要求银行提高其资本充足率,其作用是银行发生不良经营状况时,能够迫使这些金融机构的股东权益能够作为吸收损失的缓冲,从而达到限制风险的目的。这是利率市场化推进的重要前提和铺垫。金融脱媒化之路,将让很多银行面临着利率风险,同样还有经营风险。因此,随着存贷款的上下限放开和投资渠道的日益增加,将会更多的存款流失到其他的领域,这将导致银行将产生流动性危机的挑战,因此盘活资产变得重要,其中,贷款证券化便是很好的产生流动性的金融工具。

另外,我国当前的政府债务问题较为突出,银行的贷款存在“短贷长投”的期限风险,导致最近这两年集中出清政府承压,因此应大力发展政府债券市场,将贷款证券化以及发展其他衍生品,以解决期限错配的问题,纾困政府债务。回顾美国的金融危机的历史,其CDO和CDS市场能够快速发展规模迅速做大离不开南开保险系出身的华裔李祥林博士发明的“高斯联结相关函数”的贡献,这里的核心就是解决了资产切割和打包的定价问题。因此,中国的资产证券化之路,其中的房屋贷款资产如何快速和便利地定价,也是如何做大这块蛋糕的核心所在,这就是利率市场化带来的重要机遇之一。

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