[摘要] 上半年地王多由“黑马”创造一个地王拉高一个区域的辐射效应开始减退。
上半年地王多由“黑马”创造一个地王拉高一个区域的辐射效应开始减退。
“台湖的地价都那么高了，我们是老项目，已经成现房，等着台湖项目价格一出炉，我们就得涨价，要买您得赶紧”、“南三环马上要出8万一平方米的项目了，您看中的房子不出半年马上涨30%，赶紧出手吧”……地王周边，无论是新盘还是二手房，似乎都因地王的来临而随行就市。但从实际市场效果来看，买房人似乎没那么买账。
按照过往经验，地王的出现，往往会吸引购房需求追着“地王”跑，对于区域新房和二手房都会产生立竿见影的拉动效果。但在今天的楼市中，“地王的辐射效应”却在逐渐势衰，买房人对于地王的态度愈发理性，对于“地王”周边项目的涨价行为并不买账。业内人士也认为，地王项目往往因其特殊性，更容易被开发商打造成豪宅产品，而周边的刚需盘、平价盘，本身定位就与之相差万别，肆意地将价格与“地王”的预期看齐，不但难以获得购房人的认可，也会让自身项目在市场竞争中处于不利位置。
上半年“地王”多由“黑马”创造
根据北京市土地整理储备中心数据显示，今年上半年北京土地出让金收入为664.24亿元。超过了2012年全年的土地收入。中海、绿地、万科、首开等开发商各取所需，在土地市场均有斩获。但真正掀起“地王”声浪的却是京投、秦禾、懋源等非著名企业。
先是京投联合体，在年初先后以46.5亿元和47亿元的价格，接连斩获海淀区玉渊潭地块和昌平区东小口镇地块，一个月内豪掷近百亿元。
接着另一匹来自福建的黑马泰禾更是四面出击，在半年时间里“击退”万科、融创、首开、九龙仓等强劲对手，斥资60多亿连拿朝阳区孙河、通州区台湖等4宗土地。其中，通州台湖B-03地块的成交楼面地价更是达到每平方米1.9万元，超过了当地多数在售项目的售价，其激进程度令业内人士咋舌。
不仅如此，7月初成交的南三环夏家胡同地块和昌平区沙河地块，也分别被北京懋源和首次进京的恒大收入囊中。其中北京懋源在购得夏家胡同后，剔除保障房后的楼面价将约达4.2万元/平方米，超过万柳地块的4.1万元/平方米左右，成为新的单价地王。而恒大虽然早已是前五名的知名房企，但直到购得昌平沙河地块后，才算正式进京，而敲门砖则是高达35.6亿元的土地出让金。
不难看出，上半年北京的土地市场，在多家黑马的冲击下，再次创下新高。但与以往购房需求追着“地王”跑不同的是，今年的“地王效应”似乎淡了很多，即便单价地王、总价地王不断涌现，周边新房和二手房的售价和成交也并未出现不正常的飙升。
地王辐射效应减弱
“今年房价的上升最主要的影响因素还是市场整体交易气氛活跃。”伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，一般来说，土地市场交易火爆影响的是对后市楼价走高的预期增强。但如今，在限价、限购、高交易税等多重政策压力下，新地王的涌现并没有掀起周边新房、二手房的涨价浪潮。
像5月份成交的通州台湖地块，成交价达到了1.9万元/平方米，而区域在售的东亚台湖印象的住宅部分售价从3月份的14500元/平方米上涨至15900元/平方米，虽然涨幅仍在10%左右，但仍被认为与楼市整体走向保持一致。
对于“地王效应”，项目的销售负责人坦言根本没多大影响。“虽然我们项目位于台湖区域，但因为限价的因素，就算想调高售价，也难获批准。”该负责人说，要说地王带来的影响，应该是对购房者的心理预期影响较大。不少购房人认为台湖未来会很快，所以出手的速度也加快了。
而按照以往的经验，土地市场交易火爆影响的是对后市楼价走高的预期增强，尤其是2010年初，通州、望京地王的出现一度让这两个区域的房价驶上快车道，一些二手房业主几乎“一日一价”，也催生了楼市调控的降临。
但在如今的市场上，20%的差额交易税，勒紧了不少业主的上涨动力。即便一些核心位置出现新地王，但周边的二手房业主对于提价的反应也冷淡了很多。
7月刚刚成功出让的夏家胡同地块是难得的三环内住宅用地，以4.2万元/平方米的单价，无悬念地成为北京新单价地王后，记者在走访时发现，“地王效应”并没有让夏家胡同周边小区房价“离谱”增长。
链家地产万年花城店的置业顾问告诉记者，“夏家胡同周围大概有十多个小区，老一些的小区房价维持在每平方米3万元左右，2005年之后的新一些的小区，均价在3.8万元左右。”像万年花城二手房均价在3.5万元-4万元/平方米，而属于经济适用房的三环新城二手房均价在3.2万元/平方米左右。
谨慎看待“地王”周边涨价盘
“地王效应”有所减弱，但仍有部分小业主和开发商在地王出现后上调了价格，对此业内人士提醒购房人，不要盲目追着“地王”周边涨价楼盘跑。
大兴某纯新盘项目负责人表示，一个区域的地王项目，往往都会打造成区域内的高端豪宅销售，价格和品质都以豪宅为标准。而其他在售的新房和二手房，本身定位上就多以刚需为主，如果一味看齐“地王”。最终只是拔高身价，却没有拔高品质。对于这样追着“地王”跑的项目，普通购房人就要十分谨慎。
亚豪机构的任启鑫也认为，以夏家胡同地块为例，一个地王已经难以提升整个区域的价格了。虽然该地块地理位置稀缺，但是该地块周边环境不乐观，地块西北部为规划中的丽泽商务区，这一区域预计未来真正形成高端商务氛围或将在五到十年之后；而地块南部三环一路之隔是一座大型尾货批发市场。从目前的周边环境来看，该地块出产高端住宅项目的基础不足，一旦二手房业主追随地王提高售价，几乎不可能获得购房人认可。
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