[摘要] 北京最贵的房子，既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院，也不是紧挨天安门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府，更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观[实时消息价格户型点评]，而是分布在重点小学附近、被称作“学区房”的普通住宅。
部分区域：价格是其他房源的2～3倍
地产业内常常说，房地产是地段，第二还是地段。如果用地段属性来衡量的话，文昌胡同位于北京长安街沿线，又是北京西二环以内，毫无疑问属于城市核心区，地段优势非常明显，房价高还可以理解；但是在北京北四环以外，也有一批特殊的房源，价格超过5万元/平方米，部分房源一度接近10万元/平方米，实在是匪夷所思。
这就是被戏称为“宇宙中心”的北京北四环外五道口华清嘉园，这里的一套曾挂牌价高达10万元/平方米。
7月9日，一家中介置业公司的顾问告诉记者，华清嘉园带有重点小学—中关村二小学区的名额，以小户型为主，面积多在37~60平方米，由于户型小，容易出手，单价较高，价格多在6万元~8万元/平方米，部分房源的价格甚至超过9万元/平方米。
据了解，北京西四环、南四环等区域的多数房源均价为3万多元/平方米，很显然，华清嘉园的的价格超过同类区域房源价格一到两倍。
此外，记者了解到，目前在北京重点小学资源集中的区域，已经形成了几个颇具规模的热点板块，如中关村地区，包括中关村、学院路以及万柳附近；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。
逆势上涨
6万～7万/平方米的占1/3
近日，《中国经济周刊》、中国经济研究院与链家地产联合推出了“北京价格地图”。该地图编制方法为：共选择了北京内城6区的30个重点小学，并挑选了这30个小学附近的代表性二手楼盘，以其5月份的销售价格为样本。
从这30个代表性楼盘来看，售价的是位于海淀区的东南小区，这个小区是海淀区中关村一小的，目前销售价格为8.95万元/平方米。价格的是位于丰台区的永善里小区，它是丰台第五小学的，目前售价只有3.32万元/平方米。
据链家地产测算，这30个楼盘目前销售均价为6.07万元/平方米。
具体来看，在这30个楼盘中，销售价格在8万元/平方米以上的有3个，价格在7万元~8万元/平方米之间的有6个，价格在6万元~7万元/平方米之间的有10个，价格在5万元~6万元/平方米之间的有3个，价格在4万元~5万元/平方米之间的有3个，价格在3万元~4万元/平方米之间的有5个。
今年以来，受到限购政策的持续作用以及信贷环境趋紧的影响，北京楼市出现了一定的结构调整。表现在二手房市场，据链家地产监测，今年春节后，市场逐渐走低，5月北京市二手住宅成交均价为2.86万元/平方米，环比降幅达到4.75%。
尽管大势趋冷，但重点优质小学附近的价格却比较坚挺。据链家地产监测，今年5月均价为5.07万元/平方米，环比上涨0.7%。以位于北京东城区光明小学附近的龙潭北里项目为例，2012年该项目成交均价只有3万多元/平方米，2013年大幅上涨50%左右，售价高至5.17万元/平方米，目前，该项目的售价已达到5.19万元/平方米，一直延续着上涨的势头。
而日前一条北京教育新政的出台，更令价格走势看涨。
4月18日，北京市教委发布《2014年义务教育阶段入学工作意见》(下称《意见》)，提出今年北京市小学免试就近入学，小升初实行单校划片或多校划片入学，取消延续多年的共建招生。所谓共建招生，是指一些机关单位、企业等和重点学校存在共建合作关系，学校为共建单位提供一定的招生名额，而共建单位则在其他方面回报学校。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，北京市新出台的入学政策，旨在平衡各义务教育学校的资源，给愈来愈严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得高度称赞。但这一新政也意味着，在“就近入学”要求下，“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大，这对高烧不退的价格无疑是一种强化。
对此，链家地产分析师张旭表示，2013年北京房地产调控“国五条”细则出台后，“满五年+”的免所得税房源成为二手房市场的“香饽饽”。这些房源价格在今年的二手房市场带头上涨，其中带重点小学名额的二手房更是涨幅巨大，最终形成了部分冲击10万元/平方米的局面。
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