[摘要] 从今往后，买房送面积将越来越难，免费大飘窗和内阳台改卧室等促销手段将很有可能和市民说再见了。
从今往后，面积将越来越难，免费大飘窗和内阳台改卧室等促销手段将很有可能和市民说再见了。
住建部出台的实时版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）今年7月1日正式实施，修改了凸（飘）窗、阳台、门廊等项目的面积计算方法。新规比2005年版的旧规更加严格，专门遏制开发商通过飘窗不计算面积、内阳台算半面积方式“偷面积”的行为。开发商“偷”不了面积，自然难以向消费者“送”面积了。
新规实施后，预计按新规建设的楼盘将在今后两年左右面市，届时买房会便宜吗？户型是否将发生大变化？不能送面积，吃亏的岂不是消费者？在《规范》实施满月之际，本报记者为您一探究竟。
■新变
飘窗算一半面积内阳台算全面积
飘窗早已是珠海楼盘促销的常态，“L”型大飘窗更是主卧标配。今后市民受到的影响是：《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
这表明，2005年版旧规“飘窗不算面积”的免费时代正式作古。由于现有的绝大多数飘窗设计按照新规都需要计算1/2面积，许多开发商在售楼时经常提到的“全赠送飘窗”，以及将飘窗打掉，“变身”全赠送明亮落地窗的行为，成本均会高涨。现有飘窗的促销方式或将消失。
《规范》还要求，在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积。主体结构外的阳台则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
这表明，外阳台（传统意义上的阳台）面积计算方法不变，但是在房屋外墙以内的阳台，必须算全部面积。以往，开发商往往会抓住内阳台只计算一半面积的漏洞，在户型审批中设计出较大面积的内阳台，在销售时将此阳台“变身”成计算全面积的卧室。这样开发商不仅因此可以避税，还能以“N+1户型”的高使用率来吸引购房者。现在，内阳台的建设成本与卧室、餐厅是一样的。“N+1户型”对于开发商来说吸引力大降。
《规范》又要求，建筑物架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积。可以预见，当不能对外销售的一楼架空层计算面积后，开发商在新楼盘中设计架空层的成本将上涨，结果可能是开发商不再建设架空层，或建设成本算在消费者头上。
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更多新变化
●窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
●室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。
●出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。
■疑问
后市疑问① 房价会升还是跌？
近两年来，珠海房价一直保持稳中有升。百城房价指数显示，珠海一手商品房均价已从今年初的12729元/平方米涨到6月份的13296元/平方米。不少人认为，珠海空气质量、海景资源，以及港珠澳大桥和横琴新区等概念一直助推珠海房价上涨。
然而，今年却有了新形势。今年珠海主城区楼市整体存销比较高，库存压力较大。再加上此时《规范》出台，限制了开发商赠送面积这一促销手段。
因此，很多想买房的市民会这样考虑：“以前有赠送面积，开发商可以借机调高一点价格。现在不能赠送面积，在市场不好的情况下，开发商极有可能会调低价格。”
“新政对价格影响不会太大。”珠海仁恒置业发展有限公司市场营销部经理吴畏认为，房价是由市场决定的，不会因为赠送面积减少而产生较大的改变。
记者获悉，目前我市不少中小户型已经进入尾盘，主城区的库存压力主要在于大户型。吴畏分析说，热销楼盘的开发商已经收回了投资，没有回笼资金的压力，已进入自然销售的状态，虽然销售节奏会放慢，但不会有太大降价动力去加快消化。
甚至有业内人士提出，《规范》的主要目的是控制开发商避税，这就意味着开发成本加大了，开发商在销售上会转变营销政策，不排除房屋的单价会拉高。
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后市疑问② 户型将如何变化？
可以说，《规范》的出台，将直接影响小区容积率和工程造价的计算，还将大大影响开发商对户型设计思路和工程造价的预算。而以往赠送面积的设计多出现在小户型，《规范》的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加。
那么户型会发生怎么样的改变呢？
珠海恒隆集团营销总监赵珺琪认为，户型会发生改变。从开发商的角度来说，肯定是希望产品有竞争力，而市民的需求则是花的钱住的面积。两者“1+1”得出的结果是：针对刚需，户型将变得更实用，更“去投资化”。
具体而言，赵珺琪分析称，香港和澳门的户型设计很有可能成为珠海市场未来的方向。当前香港和澳门房地产市场出现了很多微型公寓，甚至还有18平方米的“极小房”。这样的户型和内地传统思维非常不一样。内地传统思维是从平面角度理解户型设计，房间更多面积就更大。而在港澳则更愿意从立体角度去看待户型设计。例如卧室的床，睡觉时是平放的，睡醒后可以贴墙竖起来成为一个装饰品，不仅大大节省空间，也能营造另一种时尚。而柜子等会更加强调收纳空间。
因此，未来珠海楼盘的户型将越来越强调功能性。有可能出现更多设计新潮、时尚，功能强大的户型设计，而不是现在四平八稳、方方正正的格局。
但赵珺琪也提醒说，市场对赠送面积有着很强大的需求惯性，有的开发商只会在实在无法突破政策限制的情况下，才会尝试改变设计。一切或许仍需再观察。
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后市疑问③ 对购房者好处多还是坏处多？
众所周知，赠送面积如不属于产权面积，将得不到法律保护，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益往往很难得到保护。而且赠送面积偷偷改变容积率，意味着开发商向公共空间要面积，容积率比实际要高很多，居住密集度就悄然变高。
赵珺琪认为，《规范》以前的产品，确实是钻了政策的空子，也出现了一些问题，这就导致开发商由于要解决处罚等问题，实际交楼时间晚于承诺交楼时间。
“新政让大家都明明白白。”珠海仁恒置业发展有限公司市场营销部经理吴畏说，政策限制赠送面积，的好处就是让市场更加纯粹和规范。长远来看，对消费者是好事。
“我认为新政明显与民争利！”景泽国际（珠海）有限公司董事总经理唐铁军直言，“偷面积”并不会对建筑本体有太大的结构性影响，却能让不少小户型的业主居住价值更高。现在新政让没有太多钱买大房子的人只能望楼兴叹，这就是抬高刚需一族购房的门槛。
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■背景
面积 珠海很普遍 不少楼盘因违规 无法按时交楼
珠海楼盘吸引消费者的一大“杀手锏”就是赠送面积，“L”型大飘窗是免费的，大面积的内阳台可以摇身一变，或成书房，或为卧室，或变饭厅，不一而足。而不论这种促销手段到底是否如业内人士所言“羊毛出在羊身上”，很多置业者就是认为很划算。
记者随即走访我市主城区和西区各大楼盘，“赠送面积”实在太常见，“送入户花园”、“送露台”、“送飘窗”、“送地下室”等比比皆是。在一个位于新香洲创业路与怡华路交会处的楼盘里，广为流传的宣传便是：“户户超大赠送面积，使用率超高。”记者了解到，这个小区96平方米就能做成四房。
“房价这么贵，谁不想免费拿到更多面积呀？”在前山一个即将售罄的临山楼盘，正在看样板房的杨先生对记者说，“开发商避不避税，我不懂。但是少掏钱多买面积，我懂。”
市场有需求，开放商“偷面积”之风当然越吹越旺。
这带来的直接结果就是，不少开发商“赠送面积”严重超标，被政府管理部门认定为“违建面积”。于是，开发商通不过市住规建局的规划验收，超过合同期限也无法向业主交楼。金域华府小区业主就曾闹得沸沸扬扬。今年初，本报报料热线2639990和本报微信、微博，就不断接到市民反映金域华府延迟交楼的问题。2014年1月1日，有近百业主代表来到金域华府售楼部“讨说法”，当时开发商珠海市新华建设房地产有限公司副总经理王杰对业主们表示，因“赠送面积”被认定为“违建面积”，该楼盘无法通过珠海市住规建局的规划验收，涉及超过800户业主。
究竟珠海市民将受到怎样的影响，市住规建局相关负责人昨日表示，目前正在研究新规如何在珠海落地。未来将修订《珠海市城市规划技术标准与准则》并出台相对应的新规定。
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