[摘要] “房地产崩盘是迟早的事，有房赶紧卖是明智的人”，福耀玻璃董事长曹德旺，在自己6000平方米的豪宅里，对当下扑朔迷离的房地产走势，做出了令人稍感意外的判断。
“房地产崩盘是迟早的事，有房赶紧卖是明智的人”，福耀玻璃董事长曹德旺，在自己6000平方米的豪宅里，对当下扑朔迷离的房地产走势，做出了令人稍感意外的判断。
作为制造业为数不多的巨头，曹德旺对于房地产的预言可谓来自切肤之痛，在地产业链条成为经济主要增长方式，而迅猛发展的十年内，原材料价格、土地价格、用工成本的飙升，让实业主们苦不堪言。加之信贷、投资与政策持续为地产领域所吸引。“你若安好，便是晴天霹雳”成为坚守实业、远离地产的曹德旺们，始终无法言说的独白。直到今天，机会来了。
从1998年住宅地产市场化改革至今，中国楼市历经房价高潮迭起的集体记忆，也数次感知政策强制下的行政降温。瞬息万变，风风火火一直是舆论眼中，地产行业的常态气质。而16年来，观察中国房地产界的人物群像，却极为罕见的如今天这般，充斥着，冷静、沉默、忧思、疑惑、谨慎等复杂又矛盾的行业表情。难道楼市的变局之年真的到来了？
相比地产链条消费终端的购房者和个人投资者，从事房地产行业的企业家，更加紧扣市场与政策的脉搏，他们胜败存留的田野生态，将很大程度上佐证，中国楼市未来的起落。
潘石屹夫妇：我们不看好中国的住宅市场
“我们不看好中国的住宅市场，过去几年里，在宽松货币政策下的房价猛涨，很难再维系。”SOHO中国董事长潘石屹略显庆幸地谈起自己几年前就做出的战略选择。
“我们还是看好北京、上海这些一线城市的商业地产，包括写字楼、商铺，这是我们的基本判断”。以他的观察，住宅的租金只剩1%，已经非常之低。而写字楼的租金至少在6%。与此同时，对于中国二三线城市存在的商业地产泡沫，潘石屹也颇为认同。
夫唱妇随，“这就是我们把重心放在北京上海的原因”SOHO中国CEO张欣说，“这里有足够多的白领，而二三线城市是缺乏这类消费人群的”。
商业地产的转型阵痛
如今在地产商中，持有型商业物业转型写字楼，似乎已成为最时髦的救命稻草。“如果中坤没有旅游地产的话，将死无葬身之地”，作为中国房地产红利的民营经济获益者，自嘲从一无所有成长为传统土豪的黄怒波，也经历着这种阵痛。
房地产和旅游投资是黄怒波的中坤集团两大主营业务。在他当年的战略判断中，由于中国经济高速增长，所有资产价格也必将随之走高，希望持有1千万平方米的商业地产不卖，因此至少保证资产溢价能超过企业贷款所缴纳的利息。直到互联网电商时代，颠覆了传统零售业和商业地产的商业模式。“这是致命的”黄怒波口吻变得肯定，“所有传统买衣服的铺子都不可能挣钱，电商这几年的杀伤力太强，所以这个时候持有大量的物业就变成了灾难。”
黄怒波：大多数地产商这次都过不去
基于这种判断，黄怒波和他的中坤投资集团开始了转型之路。其中标志性意义的举措，就是将北京大钟寺大面积的商铺改成写字楼，即便在迁移商户、写字楼改造过程中，中坤经历了包括融资困境、上榜失信人名单等问题，但也丝毫无阻黄怒波的转型决心。“地产商开始完蛋了，如果说转型的好，就能撑过去不饿死，如果不好，大多数地产商都过不去。中国经济还有两三年的困难期。”黄怒波说。
话至如此，新的猜想在于，当所有商业地产转型求生的希望都放在写字楼上时，位于一二线城市的写字楼市场，又是否会因为过剩而产生泡沫呢？
商业地产的泡沫风险
“中国商业地产将比住宅地产摔得还要惨”在两年之前，银泰老总沈国军就做出了这样的预言。时至今日，他依然不改当时的观点。即便住宅地产现在面临很大问题，但依然可以通过调价、促销、取消限购、放松房贷等措施这些去消化部分存量，有些城市政府还可以收购过剩产能作为廉租房。但如果建了过量的商业地产，房企没有招商能力、经营能力、管理能力，政府也无法有效管理，收拾残局。“现在各地开放商的商业地产项目，同质化非常严重。两年前，光是成都的高新区，在做大型商业物业的就有一百多个。浙江的某个县级市，单体超过十万平米的购物中心就有20个。与此同时，中国大陆真正有大型商业物业招商营运能力的地产开发商，也就五六家。”沈国军说到。
有关2014房地产的民间舆论，的特色在于，看到地产商日趋紧缩与分化，许多购房者以观望的情绪，等待买方市场的不期而遇。这也成为许多房企在今年降价保量的直接原因，甚至成为压倒部分房企的最后一根稻草。正如黄怒波的观察，“好的时候什么都好，坏的时候厄运都来了。”
“房地产商开始两极分化”SOHO中国CEO张欣也赞同这样的行业趋势。“像SOHO这样的公司，贷款量非常低，企业负债率从未超过10%，手上也拿着大把现金，就等待着谁的项目要卖我们买。还有一类，贷款量已非常高，销售也卖不动。未来的十年，房地产进入一个缓慢增长期的话，现在这五万家开发商肯定有相当一批被吃掉。
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