[摘要] 现在中国房地产面临一次深入调整，这个调整的幅度以及调整所代表的性质是前所未有的。所以，在这个时候，可能信心确实比黄金还重要。
第二要点
既然众说纷纭，咱们能不能换一个角度，咱们从国际经验、海外历史经验来看，中国的房地产到底处于什么情况，我们想借鉴美国200年的房地产市场经验，借鉴香港100年的房地产市场经验，分析中国房地产市场的所处的历史阶段，为什么要以这两个市场来做对比呢？
香港处于城市化和再城市化发展的阶段，他们的历史经验教训值得我们学习，第二个美国市场，美国市场是具有市场化的市场，从1800年美国政府卖地到现在200多年，是逐步建立起健全的市场体系、市场环境、法律制度，就对市场的定位而言，我想中国也唯有把美国的市场，作为自己的一个借鉴，是具有参考意义的。
我们从美国市场来看，看美国市场的发展历史，不是有人说，中国的房地产市场已经终结了吗？显然不对，美国市场有200多年，1950年是有标志性的，1950年是美国新房开工面积达到了顶点以后往下走，但是这个市场没有往下走，相反是1950年以后房价往上涨，这说明什么呢？就是当一个市场哪怕新房供应开始下跌的时候，二手房、存量房的市场，也是房地产市场的一个经营的内容，甚至于是房地产市场价值的一次再次提升。
然后，还可以看到美国房地产市场的发展是有周期性的，这个大约的周期是什么呢？18年一次高潮，然后低，18年当中有10年上升，有4年持平，有4年下跌，当然了这是统计规律，大数据时代就是有这么一个规律，我给你一个统计规律，至于原因是什么，你去研究，我告诉你在美国的大超市里，如果把啤酒放在尿布边上好的，原因是什么，我不知道，18年一个周期大体差不多，什么原因现在还没有研究出来，但是有周期，有规律。
美国房地产市场周期性给我们启示什么呢？
美国房地产业经过200余年，伴随着美国的城市化、郊区化、再城市化的进程，始终是美国经济的重要组成部分，从来没有一个时代是房地产终结的时代，我们大可以有信心，中国才20年，人家200年还没有终结。
第二平稳健康发展是良好愿望、理想状态、总的趋势，这个波动越来越小，会越来越健康，但是在实际运营中，美国房地产市场是以周期性的膨胀、周期性的跌落、曲折化，为真正的规律，甚至呈现出18年周期的一个统计规律。
第三，在住房新开工面积达到顶峰的1950年，美国城市化浪潮进入郊区化浪潮，80年代又来了一个再城市化，以芝加哥城市的再城市化为标志，在城市人口没有明显增加的情况下，由此构成美国购房需求的上升，成为美国购房需求上升的驱动力，一个显然是改善，一个是就业，一个是新增需要，有点类似刚性和改善性需求，是不同地域，城市和郊区，城市化、再城市化，就是这样一种替换的主题在上升，而且50年代以来，美国房地产市场的市值是持续上升的，从刚才的图表可以看到，近60年来增值了100倍，等会看香港也是这样，主要原因在于通货膨胀和社会财富的积累，应该说房地产还是社会财富最容易凝聚的地方。
尤其是在金融危机、通货膨胀激烈的地方，房地产你买了，基本上就可以抗风险，今天还有一张图，就是美国一百年的房地产价格的变化，价格的变化说的是什么呢？几乎房地产是能够抗通胀的东西，它比美国的通胀率总是高3个百分点，这是美国房地产周期性给我们的启示。
美国政府始终依靠金融杠杆来保证房地产市场的稳定和活力，不是行政措施，是金融杠杆，并且对金融杠杆的运用成熟，美国是市场经济国家，美国历届政府鼓励私人机构参与住房建设与经营，美国政府借助私人机构的力量，同时给地产商提供金融、税收政策的支持，总的来说，就是增加供给，稳住房价，保证低收入人群能够获得住房。
看完美国市场以后，我们看香港的市场，香港市场的一百年历史，其实是一百多年，1840年鸦片战争以后，香港割让，香港的所有土地都成为英国皇室的土地，香港政府是代理英国皇室进行出租和经营，全部是英国皇室所有，这其中慢慢慢慢变化，直到1997年以后，整个土地又回归市场，不是英国皇室所有，是香港政府所有，这一百多年，香港房地产市场也进行了多次多次的反复，也是有周期性的。
香港房地产百年借鉴的意义是什么呢？
，香港和大陆房地产市场都面临地少人多，经济迅猛发展，城市化再城市化的发展过程，政治、经济、文化相关程度极高，香港房地产的历史经验是中国大陆房地产市场的一面镜子，具有极大的借鉴意义。
第二，香港房地产总值在香港经济总量中，近20年低则占21.7%，高则超过30%，成为香港经济最主要的经济支柱，以致于抽调房地产，香港就不成其为港。
借鉴意义还在于房地产关系到香港民生，连接香港的经济政治经济，房地产政策高度敏感，香港政府对于房地产政策的拿捏有很多经验和教训，其实在香港回归以前，就制订了八万五的计划，在英国政府和中国政府达成香港回归协议之后，有一张要求，不让它拼命卖地，那个时候供应停滞了，这个时候大量的人口进入香港，在一定阶段香港的房价，因为供应不足，上升的非常快，所以董建华上任以后，把每年提供的土地，可以足以供应八万五千套住房的政策提出来，并且实施，希望通过这样的政策，缓解香港房价的上涨速度，这个政策实际上说明是失败的，导致了2003年左右，世界金融危机，叠加了房地产放量，使得香港房价跌的非常厉害，的时候跌了60%，房价联系着经济、民生，引发了2003年的50万人上街游行，政府对房地产政策的拿捏是要非常谨慎的，要有科学研究的。
另外香港房地产市场也呈现出周期性的涨跌，并且与香港周期性的经济危机相联系，以统计结果来看，形成了每6到7年一个涨跌周期，最长的上涨周期为10年。
香港房地产从长远趋势看，房价一直在上升，每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期的高峰期高30%左右，反映了社会财富积累的存在形式，香港房地产市场市值也是呈现出60年增值100倍的增长。
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