[摘要] 房地产全面市场化以后的10年，地产制造了这个社会最大的喧嚣。从表面看，房地产贡献了高达60亿平方米的住宅，但也许“热闹是他们的，我什么也没有”——已经有太多的人对拥有自己的住房失去了希望。剥开地产躁动的外壳，制度内核一如10年前。
房地产全面市场化以后的10年，地产制造了这个社会的喧嚣。从表面看，房地产贡献了高达60亿平方米的住宅，但也许“热闹是他们的，我什么也没有”——已经有太多的人对拥有自己的住房失去了希望。剥开地产躁动的外壳，制度内核一如10年前。
光明点在于，住房保障终于轰隆启动。“住有所居”的制度保障，在经历了十余年的尴尬、争议以及试错后，终于轮廓清晰。始自1998年的住房保障体系，在经济适用房、限价房、廉租房的实践基础上，于2009年开始了3年9000亿的投资计划，且在今年，将重点指向了公共租赁房。
1998-2007：失落的保障房
12年前，国务院主导开启了中国内地的住房商品化改革，作为建设部门的专家组成员，现任中国房地产研究会副会长的顾云昌参与起草了当时的一些重要文件，“我们已将住房保障纳入了整个改革体系，包括经适房、廉租房都有提及，”顾云昌回忆说，但在其后的实践中，住房保障被忽略了。
顾云昌告诉本报记者，在过去十多年中，保障房并没有引起太多人的注意，也并没有得到应有的投资额度。
万科副总裁肖莉表示，近年来房价过高有两个方面原因，一方面是房屋供应这块，在35%-45%的城市化过程中，增长了5400万户家庭，但只增加了4200万套住宅，其中2800万套是由开发商提供的，剩下的应通过其他渠道提供，但保障房显然缺位。
公开资料显示，多年来，在北京、上海、深圳等一线城市，甚至很多二线城市，推出的保障房均以供应当地国有部门职工和公务员、高校教师等群体为主，并以拥有户籍为先决条件，将很多城市外来人口尤其是低收入群体排除在保障房体系之外，以致保障房成为了一种特殊的福利。直至今天，现状仍未根本改变。
错位的角色扮演
过去十多年中，提及保障房，人们都会首先想起经适房，它扮演了住房保障体系中的关键甚至是的角色。
“房改10年，廉租房几乎被遗忘，”孟晓苏告诉记者，虽然当年的体系设计中有廉租房，但各地执行很不到位，经济适用房建设相对较多。但2006年房价飙升之前，由于居民能够以差不多的价格从市场上买到高质量的商品房，经适房几乎没有引起公众的关注。
2006年开始，北京公务员于小静忽然发现，自己很难申请到经适房了。在此之前，她的一些同事和同学，都很轻易地申请到了这种房屋。
与此同时，北京著名的经适房小区天通苑，频繁爆出超大面积、豪华复式等新闻。在深圳，经适房的车库里停着宝马、奔驰，也进入了公众视野。
本应是体现福利国家特征的经适房，却因其低价、优越位置，以及为特殊人群所购买，成为了某种特权和拉大贫富差距的象征，凸显了社会的不公平。这是保障房的角色错位和制度缺陷。
另一方面，保障房也开始被视为平抑房价的利器之一。2007年，北京推出数百万平米的保障房建设计划，其中包括约400万平米的限价房，这种介于商品房和经适房之间的过渡产品，被强制性要求售价低于周边市价约15%。
但“无论是‘特殊的福利’，还是‘平抑房价’，都不是保障房真正的面目，它应该是公共产品，是公民基本居住权的体现。”央行货币委员会委员李稻葵认为，作为一项长期的政策，保障房应有清晰的定位，并应与商品房体系进行双轨统筹。
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