[摘要] 中国楼市曾经延续了相当一段时间的“量价飞涨”局面，然而进入2011年楼市的“牛市”却渐行渐远。经过了量跌价涨、量涨价跌，到量价齐跌，房地产销售陷入“洼地”。
在新国八条、房价控制目标、一房一价政策的共同作用下，上半年深圳新建商品住房出现量涨价跌的态势，成交面积同比小幅上涨3.73%，成交均价则同比下降11.31%。
专家认为，虽然上半年房价的下降主要靠限价政策影响，但如果在新房供应大量增加的下半年，政策持续发力，那么深圳房价走势将值得期待。
新增量和成交量与去年同期持平
上半年，深圳商品住宅新增面积和成交面积均基本与去年同期持平，呈现小幅上涨态势，分别增长3.04%和3.73%。
新建商品住宅成交量方面，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳规土委）数据显示，2011年1至6月，深圳新建商品住房成交面积分别为34.54万平方米、15.23万平方米、22.82万平方米、16.13万平方米、24.64万平方米、26.74万平方米。
据此初步计算，上半年深圳新建商品住房成交面积为140.10万平方米。与2010年上半年的135.06万平方米成交面积相比，同比上涨3.73%。
新建商品住宅批准预售方面，中原地产根据深圳市规土委数据进行的不完全统计显示，2011年上半年，深圳商品住宅批准预售面积为146.28万平方米，批准预售套数为17166套。
深圳规土委数据显示，2010年上半年，深圳新建商品住宅批准预售面积为141.96万平方米，批准预售套数为17003套。
据此计算，2011年上半年深圳新建商品住宅批准预售面积和套数与去年同期基本持平，分别微弱上涨3.04%和0.96%。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示，因为去年上半年也同样面临宏观调控，成交也并不理想。今年虽然有限购、限贷政策导致成交萎缩，但同时又有限价政策导致成交回升。因此，今年上半年商品住宅新增量和成交量与去年同期相比基本持平。
价格波动明显一二手房价出现倒挂
上半年，深圳楼市价格波动明显，其中有三个月成交均价低于每平方米2万元。4月中旬之后，新入市楼盘价格下降幅度明显，导致一二手房价出现倒挂现象。
深圳规土委数据显示，2011年上半年，深圳新建商品住房每平方米月成交均价波动明显，经历了1－2月份20168元和20588元的高位运行后，在3月份降至19424元，4月份又有所反弹，增至20295元，而5月份迅速降至15262元，6月份维持在17828元。
记者根据上诉数据，粗略统计上半年深圳新建商品住宅的成交均价为18798元，与去年同期21194.68元的成交均价相比，下降了11.31%。
值得注意的是，4月中旬以来，深圳新入市楼盘价格开始明显走低。
记者5月7日走访深圳龙华片区的莱蒙水榭春天项目时，销售人员告诉记者，虽然尚未拿到预售许可证，但价格大约会在每平方米25000元左右。而当时附近在售楼盘的均价也大约处于该水平。
然而，6月7日，该楼盘的正式开盘均价仅为每平方米21000元，明显低于周边其他楼盘。
对此，世联地产华南首席分析师曹取说，在房价控制目标和一房一价政策的双重压力下，深圳规土委在备案环节对开发商进行了价格限制。“虽然深圳规土委没有明确地说价格必须低于多少，但是开发商能够明显地感觉到政府在对新入市楼盘进行价格管控。”
因此，曹取认为，深圳楼市前4个月的价格变化主要受结构性变化影响，而5月份开始，深圳房价开始有了实质性地下降。
世联地产数据显示，5月以来，深圳新入市楼盘价格分别下调了10%至15%不等。5月初，中海地产打出了“新房八折”的销售优惠，迎来数千人排队抢购的场景。而6月份开盘的深圳招商观园项目，开盘均价为12000元／平方米，低于周边项目均价约2000元／平方米。
限价政策正在拉动深圳房价进入下行区间。然而需要关注的是，限价政策下，深圳一手房价格的大幅下降，导致了一、二手房价格倒挂现象的出现，有的片区新房价格比二手房低20%，甚至更多。
有分析认为，2008年范围内出现的一、二手房价倒挂现象再次降临深圳，是市场出现拐点的前兆。
但韩世同认为，如果5至6月份的价格变化是限价政策造成的结果，那么这种变化并不能反映市场的真实变化，一旦政策取消，房价可能就会反弹。“在限价条件下出现的拐点是不具有市场意义的。”韩世同说。
下半年房价走势：值得期待
专家认为，虽然上半年房价的下降主要靠限价政策影响，但如果在新房供应大量增加的下半年，政策持续发力，那么深圳房价走势将值得期待。
建行深圳分行有关人士告诉记者，很多开发商选择降价促销，是为了调节财务报表，使得这些上市房企表现更为“亮眼”。
曹取对此也表示认同，他说，目前采取降价促销策略的，大多是大型房企，因为这些上市房企有调节财务报表的压力。而中小型房企，尤其是有其他主营业务支撑的小型房企降价最难。原因在于，这些开发商的其他主营业务能够为公司提供充裕的现金流，同时，对于这些开发商而言，30%的销售率，就足够维持其现金流的需要。因此，虽然5月以来新增批售楼盘出现了实质性的价格下跌，但其周边的其他楼盘并没有采取跟随策略，依然维持高位运行。
“但是受2009年下半年商品住宅新开工面积大量增加的影响，今年下半年将有大量新房集中入市。供应量的大幅上升，将加大开发商降价的压力。”曹取说。
韩世同表示，虽然目前开发商资金链的确比较紧张，但经过2008年的洗礼，开发商更加注重现金流的管理。新国八条一出台，国内大型中介机构就给出“现金为王”的对策，要房企“快出货、缓建房、少拿地”。目前，按这一对策来部署的房企资金压力显然不太大。而捂盘惜售、期待政策放宽的房企资金状况则很紧，已经到挖东墙补西墙的地步，靠借债度日。然而，在银行信贷紧缩的情况下，融资成本在急剧攀升。
韩世同说，如果下半年继续维持这样的限价政策，高价楼盘积压状况将会更加严重，而中低端楼盘的成交会可能比较畅旺。这种分化将迫使开发商大幅降价促销，从而减少库存，增加现金流。
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