[摘要] 有业内专家认为，持续的房产政策调控效果已经在住宅市场显现出来，房地产行业走势开始分化，商业地产价值逐渐被市场和房企认可。与此同时，戴德梁行发布报告显示，借助城镇化与服务两大助推剂，中国商业地产将进入黄金十年。
二三线城市或将成主战场
一方面，知名房企加紧进驻商业地产的节奏与比例，另一方面，具体战场的开辟也受到地产巨头前所未有的关注。
2010年10月人口普查结果显示：中国的城镇化率已达到46.68%。国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8%～1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55%～56%。
对此，住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，中国的城镇化进程使得每年将近有1800多万农民转变为城市居民。城镇化的发展大大促进了消费，二三线城市商业地产的投资价值也逐渐凸显出来。另一方面，经济结构的转型强化了对内需的支持，国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其需求量也将增加。
很明显，相对商业体系日渐成熟的一线城市，地产大鳄也嗅到了二三线城市商业地产的发展机遇，嗅觉灵敏的房企已经开始加紧对二三线城市的“排兵布阵”。继保利宣布将旗下商业地产发展重点放在二三线城市之后，10月初，金地集团(600383,股吧)透露其未来将重点布局二线城市商业地产。
同样，于9月底推出京汉生活广场的京汉置业在以公司为平台的同时，对公司未来发展战略进行了长远规划。据介绍，京汉置业在运作顺义生活广场的同时，旗下商业地产项目也以二三线城市为重点布局，除去顺义的项目，目前旗下商业地产项目已经涵盖北京石景山、河北香河、内蒙古通辽等地。
对于京汉置业这种以“住宅元老”身份进驻二三线城市商业地产的房企，业内专家表示其优势更加明显，有了住宅产品的铺垫，当地市场对其产品质量和企业品牌的信任会加速对其商业地产的接受进度。
链接阅读：史上最严厉调控压顶 商业地产价值究竟几何?
随楼市调控的纵深，住宅地产颓势难改，各家房企、资金纷纷逐鹿商业地产。商业地产的转型、调控、运营以及前景也引发了业内诸多关注。日前，多位专家就市场关心的话题展开了深入讨论。
在调控压顶之下，商业地产究竟是避风港还是英雄冢?商业地产的价值究竟如何?
商业地产转型
尹宝军：住宅的调控迫使开发商进入了商业地产领域，能够主动做的不多。大批的房地产企业“一窝蜂”做商业地产，我觉得这是很危险的事情，对于一个综合体而言，除非拿地时的价格很便宜，比如说三年五年以前拿的地，他现在做也并不会马上亏，如果说最近一两年拿的项目，我觉得他肯定要再拖个两三年。
王永平：我把开发商集体转型分三类：主动转型、被动转型、盲动转型。类，判断是否主动转型，取决于资金投入商业地产是否有战略目标。
比如中粮、万达和华润。第二类是被动转型，这类开发商目前大量存在，从一定程度上讲是由政府造成的，出让土地有各种配套的地块。包括万科在内，很多房企转型商业都是被迫的。
第三类是盲动转型。许多人看到胡润房地产富豪榜里，王建林是首富，在福布斯中国富豪榜里，娃哈哈的宗庆后是首富。王建林是做商业地产发迹，而娃哈哈是发迹之后全部做商业地产，这给人们一种误导，于是盲目跟风做这个事。
公衍奎：外部环境金融风险加大，开发商进入商业地产更谨慎了，之前的很多项目现在也是"雷声大、雨点小"。且很多商住为主的大房企想进入商业地产，也仅是"想"的阶段，并没有真正去做。
徐伟成：房企转型商业地产，是抱着一种圈地投机的心态做，这种心态做不好商业地产。我认为大部分房企都是圈地的心态去圈商业地产，有一些国内开发商、民营企业，包括部分国企，他们根本上是以圈地投机的形态，不管它好不好，先做了就好。这种心态，这种商业地产能够维持多久呢?
商业地产调控
尹宝军：从经济环境看，对于商业地产的调控应该不会像住宅这样。我个人认为，至少得给资本留一个出口，住宅市场已经这样了，逼着开发商不得不做商业地产，下半年其实对整个开发贷款已经收得很紧了，虽然没有看到小的地产商在倒闭，但已有很多地产商被并购、支持不下去了。
王永平：商业地产是地产的一部分，它在一个公司的内部资产中是具有流动性的。也就是说，限购商业地产可能会使这部分资金又回到住宅，况且它并不涉及国计民生，影响面也没那么大。
因此我认为限定商业地产既没有必要，也没有意义。政府不需要调控商业地产，而是要干预商业地产。但这种干预不是行政措施，而是用规划调整的手段。毕竟，商业地产这些年如果说存在很多问题，更大程度上是由政府造成的，政府才是责任人。
公衍奎：商业地产不是没有调控，其实，上海地区对商业地产风险已经做出了一些反应。实际上，我觉得重要的不是政府如何去调控、去规定，而是金融环境的变化就已经使得商业地产自身开始变化和重构。
在金融紧缩、资金成本上升的情况下，开发商的行为方式就会不同，也就不用宏观调解，没有谁会再冒着资金链断裂的风险使着劲儿地往上冲。
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