[摘要] 截至1月30日，链家地产市场研究部统计显示，北京成交4435套的新建住宅中，在去除3300套左右的保障房成交量之后，实际商品住宅成交量仅在1300套左右，环比降幅高达75%。
上半年库存或突破15万套
北京1月份新入市的4个项目中，除去燕西华府家园之外，全部处于京郊地区。其中，仅有北街家园项目签约成交25套，整体的去化率还不到5%。
另外，北街家园拟售价位为16500元，成交均价则仅为10896元，差价率达到34%。
“从成交结构上来看，2012年年初，郊区和中低端以及小户型项目的成交占比扩大”，链家地产张月认为，在买方市场形成后，郊区和中低端项目降价的范围进一步扩大。
以华业东方玫瑰项目为例，这个在通州率先掀起促销降价的项目，因业主的维权而一度闹得沸沸扬扬。2011年11月25日，该项目再度获得预售许可。
截至2月1日，北京住房和城乡建设委员会网站显示，该项目成交45套，成交均价仅为13196元/平米，较之当初引起业主不满的16000元/平米的均价，再度回落了近两成！
彼时，华业地产在通州分别以总价21.9亿元、23.25亿元拿下规划建筑面积25.1万平米、26.42万平米的多功能用地，总计5个地块。
如今，以华业在通州每平米楼面价近8800元/平米的土地成本，再加上建安和运营费用，以华业东方玫瑰每平米的13000元/平米的售价来看，公司从中所获利润可谓有限。
即便如此，华业东方玫瑰项目的去化率依旧不够理想。北京住房和城乡建设委员会网站显示，东方玫瑰家园住宅楼批准销售套数为265套，以如今签约成交的45套来看，项目去化率不到17%。
通州项目开始、并且已经经过几轮价格下调，渐渐出现像华业东方玫瑰这样售价逐渐逼近成本价格的项目。这是否标志着该地区的房价已经逐渐见底？
“事实上，从去年起京郊项目销售与成本比就开始逐步趋小”，链家地产冯联联表示，“如龙湖时代天街项目成本已经占比销售价格的75%乃至以上”。
但是，在巨大的库存压力下，京郊的房价仍有下行的空间。“开发商的利润空间将进一步遭到挤压”，链家地产市场研究部冯联联表示，未来该地区的降价区间大约在5%-10%左右。
随着后期入市项目增多，北京库存量还将持续上涨，链家地产市场研究部认为，一季度的消化周期可能达到30个月。“从施工和新开工面积上看，2012年的供应量会出现明显增长，持续低迷的市场状态下，上半年的库存量有可能超过15万套。”
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