[摘要] 在不违反中央房地产宏观调控大原则的前提下，将有更多地方政府出台拉动房地产市场成交量的新举措。其中，上海有可能以其政策的系统性和技术性，再次成为微调的排头兵。而这一次，上海不仅考虑拉动商品房成交，同时也考虑将保障房成交大步推进。
回笼保障房资金系列新政即将出台
相比商品房新政的模糊状态，上海在保障房方面的微调动作已经进入实质阶段，相关政策已经进入征求意见阶段。其核心目标是将更多保障房快速去化，以回笼政府和承建保障房的国资企业的建设资金。
据了解，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能。比如，部分专用于动拆迁安置的保障房房源，将以共有产权方式向非安置居民销售。
表面上看，上海新政的目标是“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”，但本质上，保障房新政的原因是上海保障房存量巨大，沉淀的巨额资金无法回收。一位业内学者告诉记者，去年上海新建及筹措保障性住房超过26万套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数只有数万户。除去廉租和公租房项目外，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临去化难的问题，承担投资任务的地方政府和相关国有企业都沉淀了巨额资金。
为盘活这部分物业，上海试图将更多房源准入门槛降低，甚至通过园区定向配套的方式突破户籍要求。消息人士透露，一些锁定上海户籍限制、并只享有部分产权的共有产权房也有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售。
一位接近上海市政府的专家证实，目前上海的保障房调控思路已经得到中央认可。“上海的保障房建设相对规范，但同样遇到资金回笼不利的问题。这不仅影响目前在建项目的进度，也影响后续保障房投资建设。而在增量不减，指标不变的情况下，能够有新的举措盘活保障房市场，是值得肯定的。”这位专家表示。
根据上海官方消息，上海市住房保障立法工作已经展开。《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》明确提出，《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。这个有可能承担绝大部分回笼资金任务的保障房品种，将在今年得到立法层面的支持。另外，《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作分别于2014年和2015年开展。这说明上海对其保障房开发、经营的思路已经基本明确，这一点，在来说也属领先。
不过，也有业内人士认为，把改革的目标锁定在大力推进保障房变现，这将对中低端商品房构成冲击，同时也有违保障房原本的社会意义。
“现在上海等部分地区已经出现公租房租金高于普通商品房，限价商品房价格高于普通商品房的局面。另外，保障房过快变身为商品房，其保障功能的可持续性会受到影响。这说明地方政府对保障房定价机制和运作机制上仍以回笼资金为导向，而非保障民生。以生意人的心态经营保障房，我们担心这种做保障房的思路，最终将导致民生工程的变种。”分析师傅琦表示。
链接阅读：土地市场指数6年来首次季度回落 土地出让价平稳回归
中国土地市场指数CLI测算结果显示，一季度综合指数和规模、价格、结构、集约以及景气等5个分指数均出现环比回落，这是自2004年以来的8年间，综合指数和各分指数在2006年三季度出现次全面下跌之后，又一次全面回落。从预警状态看，CLI综合指数在经历了8个季度的连续偏热状态后，今年一季度回到正常运行区间。土地出让价格基本实现了平稳回归。
据了解，中地指数是综合反映土地市场数量和质量、总量和结构、状态和趋势的整体性波动的规律指标，它以2004年一季度为测算基点，基点是100点，通过点数来直观描述土地市场的运行和变化情况。
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