[摘要] 面对无地可用及土地财政难以为继的残酷现实，深圳再次祭出了“土地改革”这把利器，这次，矛头指向了产权纷繁复杂、面积近400平方公里的原农村集体土地。
面对无地可用及土地财政难以为继的残酷现实，深圳再次祭出了“土地改革”这把利器，这次，矛头指向了产权纷繁复杂、面积近400平方公里的原农村集体土地。
事实上，围绕这400平方公里的土地，深圳市政府与原村民已博弈了二十多年，最终这片土地成了“历史遗留问题”。这次，深圳联合国土资源部与广东省政府启动的土地管理制度改革综合试点，把这片土地的确权、盘活作为一大重点，并提出分类确权、房地分离、共享等一系列新颖设想，希望能让这个“历史遗留问题”彻底得以解决。
近400平方公里土地意义重大
“只有把确权的事理清了，土改才有进行下去的可能。”上月25日，深圳土地管理制度改革综合试点启动仪式结束后，深圳市国土规划与管理委员会一位官员如是说。原农村土地分类确权，直接制约着土地管理制度改革的其他环节能否启动，因此成为深圳当前最迫切需要解决的问题。
但这个最迫切需要解决的问题，事实上已困扰深圳市政府二十多年。其可追溯到1987年。当时，由于建特区需要资金，深圳在率先试行了土地使用制度改革，变土地的无偿使用为有偿使用。这次改革使土地突然从资源变成了资产，政府从原村民手里用几千元征来的一亩地，通过招拍挂转手一卖便是几十万、上百万，原村民开始认识到土地是“无价之宝”，占地建房现象开始出现。
之后深圳进行了两次城市化土地统征（转），将全市域土地全部国有化，但是，所谓的城市化只是“翻了块牌子”，伴随着一波又一波的占地建房热潮，原本应收归国有的农村集体土地，实际上大部分仍被原农村集体及原村民占用着。
2010年深圳市相关统计数据显示，全市土地总面积1991.71平方公里，其中农用地916.17平方公里，建设用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。这其中，原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，占全市建设用地42%，而其中仅有四分之一（95平方公里）为合法用地。
这近400平方公里的土地上盖起了各种建筑物，被深圳官方称为“历史遗留违法建筑”，俗称“小产权房”。据统计，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。
对于这个未来十年仅能提供约42平方公里新增建设用地的城市来说，这400平方公里的土地意义重大。将这部分存量土地盘活并高效利用，是深圳未来发展的关键。而盘活的关键又在于确权。
确权问题涉及四类用地
根据深圳市之前的规定，符合“一户一栋”政策的原村民，可以建一栋占地不超过100平方米、建筑面积不超过480平方米的自住住宅，每人还拥有100平方米的工商用地指标，此外，每户还有200平方米的公共设施用地。但实际上，深圳原村民所占用的土地及拥有的房产远不止于此。
“很多原村民建的房子不止一栋，而且建筑面积也远远超出了480平方米；另外，还有一些不符合‘一户一栋’的外来人员也建了房子。”深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧告诉记者。
据了解，经过1992年和2004年两次城市化土地统征（转），深圳名义上实现了全市域土地的全部国有化，但在土地征（转）过程中遗留了很多问题。部分土地已经实施征地补偿，但政府尚未全部纳入储备和管理；部分政府已征土地并没有完善征地补偿手续；部分政府应返还或用于安置农民的土地尚未安排；仍有一定数量的土地没有按照国有建设用地规范化管理，停留在用地待批状态。
这直接导致了深圳的“小产权房乱象”：原村民除了在自家的宅基地上建房子，同时也在尚未纳入管理或未完成征地补偿的土地上建起了房子、厂房，而且每当有“风吹草动”，抢建风潮便随之而起，愈演愈烈，屡禁不止。
这也使得确权问题变得相当复杂。“要分类确权，首先要将原村民所占的土地和在土地上建的房子分类。”宋星慧认为。
宋星慧指出，深圳所谓的“历史遗留违法建筑”主要涉及四类用地，其中包括两类合法的，即在“工商用地100平方米／人、居住用地100平方米／户、公共设施用地200平方米／户”指标范围内，在原农村集体土地或划“红线”的安置区内的国有土地上盖的房子；另两类是超出指标盖的房子，如在原农村集体土地上一户建了几栋、建筑面积超过480平方米的；以及非法占用国有土地建房子的。
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