[摘要] 面对无地可用及土地财政难以为继的残酷现实，深圳再次祭出了“土地改革”这把利器，这次，矛头指向了产权纷繁复杂、面积近400平方公里的原农村集体土地。
部分“小产权房”有望确权
宋星慧预计，原村民在两类合法用地上建的“小产权房”，有望在履行一定手续后获发房产证，但可能是“有限制产权”，过了一定年限（可能是10年）才能上市交易。
事实上，2009年深圳发布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称‘处理决定’）中，已经对如何处置“小产权房”做了规定。
根据“处理决定”，原村民在100平方米宅基地上建的建筑面积为480平方米的房子，以及利用100平方米工商用地建的房子，有望在补交部分地价后，获发房地产证。除此之外，则可能被拆除或没收。“处理决定”指出，对于非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又存在严重安全隐患的，予以拆除；不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的，予以没收。因为处置“小产权房”需要一个过程，“处理决定”还安排了过渡期，规定在还没进行处理之前，给原村民临时使用，但要求消防、安全过关。
“处理决定”出台了后，深圳国土委起草了一个实施细则，但是一直没有实施，所以现在实际上是要落实这个决定。“《深圳市土地管理制度改革总体方案》近期实施方案（2012－2015）”（以下称“近期实施方案”）中明确提到，今年深圳将出台“处理决定”的配套实施方案。
宋星慧预计，“‘小产权房’确权，并不代表所有的房子都可以确权，只是政府文件规定的可以，不能确权的采取其他方式解决。”她指出，“原则上不太可能一下子大面积全部确权。”
“房地分离”新尝试
无论是确权、拆迁还是没收，“小产权房”的收编盘活都绕不开补偿问题。在这次的改革方案中，深圳提出了两个非常新颖的概念：房地分离、共享。
根据“近期实施”方案，今年开始，深圳将在坪山新区展开综合试点，重点探索原农村土地改造确权路径；同时，以宝安区沙井街道共和社区、龙岗区平湖街道山厦社区为试点，根据“处理决定”及其配套实施文件，开展原农村城市化历史遗留违法建筑处理工作。
深圳的改革思路是，在房地合一登记体系内探索房地权利分离条件下的管理制度，并积极构建用地、安置房、经济补偿、土地权益书、作价入股等相结合的安置与补偿模式。
“房地分离是深圳土地改革突破性的地方”，宋星慧认为，“这就意味着，政府只给原村民的合法土地及合法建筑部分予以确权，补偿或发放土地权益书也将实行房地分离，超出合法用地部分只能得到建筑部分成本的补偿，这样就能避免出现占地越多越得益的情况，抢建的情况自然就会得到抑制。”
分析人士指出，“历史遗留问题”解决起来会非常难，所以深圳在近期实施方案中特别强调“完善土地分配调节机制”，探索政府与土地权利人共享土地增值机制。
链接阅读：广东在建房品房面积同比增长15.1%
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