[摘要] 一直以来，由于珠海受制于经济总量以及流动人口不多的因素，公寓产品在珠海一直不是主流的产品。但随着港珠澳大桥、轻轨等基础建设的动工，珠海的投资环境被看好，公寓产品逐渐多了起来。今年以来，很多规划中的公寓产品还打出了综合体的概念。
一直以来，由于珠海受制于经济总量以及流动人口不多的因素，公寓产品在珠海一直不是主流的产品。但随着港珠澳大桥、轻轨等基础建设的动工，珠海的投资环境被看好，公寓产品逐渐多了起来。今年以来，很多规划中的公寓产品还打出了综合体的概念。
但业内人士认为，由于短期内政策环境依旧未松动，公寓作为投资型产品，受的挤压力度比住宅还要大。在限购后受困于购房资格论，将极大地影响公寓产品的成交量。
珠海公寓现状：客群单一销售一般
一直以来，由于珠海既非商务型城市，也不同于三亚这种真正的度假城市，暂时缺乏公寓产品大行其道的客群基础。
中原地产市场研究部经理陈小军告诉记者，购买公寓的目的大多为两种：出租及暂时过度。但是，由于珠海缺乏浓厚的商业氛围，外来人口不多，因此租金较低。另一方面，这也造成过渡性的自住需求较少。
因此珠海的公寓总量一直较少。合富辉煌数据显示，2007年-10年这四年中，香洲区公寓供应量分别为1427套、1709套、2703套及518套。
记者还了解到，珠海公寓的客群结构中，本地人购买自住占据了一定的比例。在2011年有公寓产品供应的楼盘中，金地伊顿山、海悦云天、清华十二郡等都属于品质居家型。而这些产品的本地客户比例都较大。像海悦云天、清华十二郡的公寓，本地客都占到80%甚至90%。从各种类型的消化率上来看，珠海主城区公寓消化的也是自住型公寓。消化率达到66%（截至今年三月份，下同）。而以外地客户为主的精英商务型公寓消化率则较低，仅为26%。景观度假型的公寓消化率也比不上自住型，为49%。
限购政策：对公寓挤压明显
而随着珠海的限购政策出台，作为投资型产品的公寓更是受到打压。“限购对公寓产品的冲击显而易见。购房者在这个时候会更多考虑购房资格问题。珠海版限购规定限购后只能再买一套房子。因此在投资前景不明朗的情况下，很多人并不愿意把这个宝贵的购房资格去买套公寓进行过度，或者进行出租投资。”合富辉煌市场部经理朱圣文说。
记者了解到，2011年供应的公寓产品截至今年三月份消化率仍较低。11个公寓项目平均消化率为12个月，总体消化率为45%。其中消化率超过60%的仅有金地伊顿山和格力香樟。而某楼盘消化了40个月，也只消化了120套。而有两个项目推出超过半年时间，消化率依旧未超过15%。
此外，据某代理公司内部人士透露，某楼盘于去年下半年推出公寓产品，2011年下半年共消化了300套左右，但今年1-4月份只消化了不过100套。“限购后这个盘的公寓就明显难卖了。”
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综合体概念助推公寓市场
但四月份开始，两个新开盘的公寓产品在市场上取得了不错的销售。4月21日，中海富华里推出首批精品公寓，户型两房三房。华发新城6期4月29日公寓开盘，首推公寓及复式约159套。
对于这两个公寓产品的热销，业内人士分析，一方面是产品的低价吸引了客户，另一方面则是产品所处的地段的投资价值，以及产品打出的综合体概念。
“中海富华里的面积较大，自住较为合适。从某种程度来讲，住宅跟公寓的概念已经模糊化了。而它的价格也比周边楼盘低出不少，因此销售还不错。”陈小军说。
朱圣文则告诉记者，华发六期的公寓打出的开盘价，比其六期的住宅价格低处了不少，加上其大盘的号召力，自然吸引了不少客户。但他同时认为，公寓作为投资型产品，价格并不是最为重要的因素，“今年也有一些公寓产品降价，但在目前的限购阶段，他们并没有取得好的销量。”
朱圣文认为，富华里和华发六期一个处在南湾，一个处在拱北，属于港珠澳大桥落脚点及轻轨站点，因此未来潜力巨大。另一方面，两个楼盘都打出了综合体概念。所谓综合体，即城中城，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。“富华里和华发六期公寓，都自己创造了周边的配套设施。而华发新城总共六期的项目已经形成庞大的住户规模，市场培育日趋完善。”朱圣文说。
交通节点：落成前的提前占位
在目前规划的公寓项目中，很多项目即打出了综合体的概念。合富辉煌月报显示，目前规划中的公寓产品共有14个，其中被定位为综合体的共有10个。
业内人士告诉记者，目前规划中的综合体多处在轻轨站及港珠澳大桥等重大交通节点的落脚点。但规划计划较长，有的规划期为五年（即港珠澳大桥建成时）。从目前情况来讲，大多数规划中的综合体只是一种提前占位。因目前珠海的容量并不能容纳那么多的综合体，但重要交通节点的用地规划是那样，因此开发商先占地，再以交通节点落成的周期进行开发。
“随着横琴大开发以及港珠澳大桥等项目的建设，珠海将吸引越来越多的商务人士，因此这几年公寓产品也多了起来。很多规划中的产品也打出了综合体的概念。”朱圣文说，“但市场需要培育，综合体的招商都需要充足的人流量以及经济容量。因此目前规划中的综合体的前景并不好评估。”
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