[摘要] 租约到期后,对连锁便利店来说,租还是不租成为一个问题。因为续租就要接受房东2~3倍的涨价,还会让亏损状况雪上加霜,但不租就得关店。
卖场做“二房东”
同样的问题也在超市、大卖场出现。
吴坤在外资零售公司工作多年,他透露,以一家1万平方米面积的标准卖场来说,根据地段不同,一年的租金从500万元到近1000万元不等,卖场内需要高温和低温仓库,加之雪柜等,每天要耗费水电费1万多元,即每个月35万元左右,一家卖场内员工要两班倒,即需300人,每天150人,人均年薪3.6万元,促销员薪水由供应商负责,不计入卖场成本。
“根据上述数据计算,一家卖场一天的人工费用约1.5万元,水电费约1万元,租金约2万元,每日总成本约4.5万元,其中租金占比约44%,是成本。而卖场的毛利率远低于便利店,只有10%,所以一家卖场一天的营业额起码要45万元才能保本,现在很多卖场每天的营业额只有30多万元,甚至低至20多万元,根本无法依靠销售商品这种最根本的差价模式盈利。”吴坤坦言,在商业本质模式无法满足盈利时,超市、卖场开始以扭曲方式获利。
记者多方采访获悉,正常的卖场商业模式应该是依靠销售货品的差价,即前台毛利获利,由于前台毛利无法平衡成本,于是各大卖场将后台毛利作为利润来源,即向供应商收费,有时一个品种商品的年收费可高达数百万元甚至上千万元,这给了供应商极大压力,很多中小型供应商因为卖场收费而难以盈利,但这种不健康的获利方式却实际帮助卖场缓解了成本压力。
不过,随着供应商的反抗以及相关部门对卖场乱收费的整顿,零售商也意识到不能太过依赖后台收费,于是另一项扭曲型的非商业本质盈利模式出炉——做“二房东”。
这种模式在行业内被称为“店中店”,即卖场先租赁建筑的几个楼层,随后在自己租赁的区域中划出一部分面积租给其他小商铺,所以,如今在很多农工商超市、世纪联华、家乐福等都能看到在卖场边界线之外,有不少食品、美甲、服饰等小商铺,对这些小商铺来说,卖场就是“房东”。
“这种模式是便利店无法操作的,卖场因为租赁面积大,故而有做二房东的空间。卖场的每年租金涨幅也就在5%左右,比便利店涨幅小很多,一般来说,卖场每天每平方米租金约1.5元到2元多不等,转租给小商铺的价格是每天每平方米至少3元以上,所以业者会发现,经营零售辛辛苦苦一年到头,指不定还亏损,还不如轻轻松松做二房东,稳赚不赔,于是超过90%的业者都会布置一些"店中店",更有甚者会将卖场面积与"店中店"面积分割为1:1,大量依靠"店中店"租金度日。”吴坤坦言。
不过,“大房东”也不是傻子,现在越来越多的房地产开发商在招商时规定卖场只能放置在地下1~2层,这种尴尬的地下位置让卖场很难招租小商铺。
于是,TESCO乐购、大润发、欧尚、步步高等有实力的零售商开始涉足商业地产,比如TESCO乐购推出的购物中心品牌“乐都汇”,在这类购物中心项目中,乐购卖场的租金可以很低,且能获得优质商铺位。而欧尚、步步高也自建了购物中心,试水商业综合体。
但商业地产的涉猎需要足够的资金以及优良的选址,不少业者反映,大型购物中心的选址越来越困难,市中心拿不到地,拿到的项目大多比较偏远,而偏远项目的招商又很困难。假如为了降低卖场租金而自行投建招商不良的购物中心,只会使企业经营雪上加霜。
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