[摘要] 投资的目的是为了获得更多可消费的资金，从这意义上讲，选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品，比2%左右租金回报的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下，我们更应该选择炒钱不炒房。
分析篇(analysis)
“炒房”难有好
贷款难度加大、空城现象、房价“腰斩”……种种迹象表明，2014年楼市将是非常艰难的一年。同时，房产投资的成本在不断提高，比如交易税费以及持有过程中的房产税等，将使投资难度加大。在这种市场环境下，投资房产无疑难以获得理想的回报。
市场预期出现变化
杭州、常州等地接连出现楼盘降价销售现象，使得马年楼市开局显得步履蹒跚。
杭州北海公园项目在春节后率先打出“直降2000 元”的口号，附近天鸿香榭里项目时间跟风。此外，常州雅居乐星河湾项目也遥相呼应，宣称降价幅度高达5000 元/平方米。虽然这仅仅只是二、三线城市个别项目的促销行为，但却引起了整个市场的高度关注。由此引发关于房价“崩盘”争论，包括任志强、王健林等地产大佬也参与了进来。
一次在弱市中再正常不过的降价促销行为，缘何会闹出这么大的动静？专家分析指出，这是市场预期出现变化引发的反应。有业内人士表示，如果市场本身很火热的话，这样一个消息根本无法产生如此巨大的反响。而目前市场之所以如此，这说明整个市场的参与者预期都在发生变化，购房者的预期在变化，开发商的预期在变化，金融机构的预期在变化。
冰冻三尺，非一日之寒。目前楼市处于这样一种环境中，其实是之前的一系列变化所产生的结果。2013 年四季度，受“钱荒”收紧影响，银行信贷政策开始收紧，不少购房者不得不面对贷不到款，或者审批时间被延长的窘境。而就在此时，包括北京、上海等十多个城市，迫于房价上涨无法完成年度房价控制目标，加大了调控力度，比如提高二套房贷首付比例及上浮贷款利率水平，以及提高外地人购房门槛，将一部分需求暂时排除出去。此外，美国也在此时宣布逐步退出QE，资金的回流会导致国内房地产市场进一步“缺血”，从而加深了对资金短缺的恐慌程度。
此外，多地接连出现“空城”现象，也让市场神经进一步紧绷。除了鄂尔多斯(7.46, -0.02, -0.27%)等地出现“空城”现象之外，还有报道称，包括江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示，仅去年，国内就出现了12 座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房空置率极高，很少有人居住。
面对这样的变化，很难让人对楼市持乐观态度。
房价冲高接近顶部
经历过去“黄金十年”的楼市，房价已经接近阶段性顶部。
据中指研究院发布的数据表明，2013 年北京同比上涨28.33%，广州、深圳分别上涨27.59%和24.73%，上海涨幅为15.63%。
纵观近十年的变化情况，不难发现房价一直处于上升通道中。以北京为例，中指研究院数据表明，2013 年全市均价为20658 元/平方米，为历史点。虽然在2010 年至2011 年间，房价出现些微震荡，但幅度极小。此外，包括上海、深圳、重庆、南京、杭州等城市，房价均是如此(具体可见表1)。
鉴于市场预期的改变，有业内人士指出，目前房价已经接近阶段性顶部，再次上涨的动力已经不足。其实，部分供需失衡的城市，已经走出冲高回落行情，价格与高点时期相比出现回落。最为明显的是温州，不少温州市中心二手房价格与点相比，已经腰斩。数据也表明，温州2013
年均价为16430 元/平方米，相比18403 元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了与国内大多数城市不一样的走势。此外，大连房价也在火爆的2013 年出现阴跌迹象，全年11151 元/平方米的均价，同比上一年度几乎持平，而与2011 年的均价水平相比，明显回落，跌幅达11.5%。
就目前而言，国内房价会否整体冲高回落，目前尚不得而知。不过市场大多数看法是，2014 年房地产市场即使保持上涨态势，但涨幅相比2013 年会大幅下滑；而市场分化进一步加剧，尤其部分供大于求的三、四线城市，将会面临严峻的考验。当然，也有悲观一些的专家认为，2014 年房价走势比较微妙。经济学家马光远在接受本刊采访时甚至表示，房价下跌是大概率事件。
专家预计，风险爆发出来的是部分供求矛盾尖锐的城市，尤其是一些高库存城市。除了房价已经出现下降的温州、鄂尔多斯等城市，宁波和东莞两个城市也比较危险。根据现有的去化速度估算，这两个城市的库存去化周期分别为74 个月和46 个月。另外，青岛的去化周期为24个月，也面临着不小的去库存压力。
持有房产面临两难
一方面是房价上涨难度不小，租金率处于谷，另一方面却又不得不面对高额的转让成本，以及有可能增加的持有成本，让投资房产变成了一件相当尴尬的事。各地租金率普遍偏低，这已成既定事实。中原地产(集团)研究中心提供的数据表明，目前包括“北上广深”的一线城市，以及天津、成都等重点城市，其租金均在2%左右的低位(如图所示)。
租金率偏低现象，其实已经维持了很长一段时间。以上海为例，数据表明，在2008 年就已经跌破3%，随后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、广州、天津等地，也都是如此。虽然其间曾有回升的现象出现，但也仅仅只是“昙花一现”。
另一方面，随着各项税费从严征收，投资房产在转让环节，需要承担较高的税负。根据现行规定，目前转让房产，主要负担房产营业税、个人所得税以及中介，三项相加可达8%左右(具体可见表2)。如果再考虑到购入时支付的契税等，税负还会进一步加重，所形成的成本会超过售价的10%。这也意味着，按照目前的税费标准估算，投资一套房，必须要等到房价上涨10%之后才能做到不亏损。
此外，随着房产税扩围呼声逐渐变大，持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税，其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分(非家庭首套可享受人均60 平方米优惠)，以及外省市人员新购房屋，其计算公式为：超出部分面积×单价×70%×0.4%(或0.6%)。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。在未来，房产税有望扩围的城市包括北京、杭州等，因此这些城市的房产持有者，可能会面临持有成本上升的情形。
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