[摘要] 今年以来，楼市交投淡静，上半年全澳月均住宅单位成交量不过700馀套，六月份全月住宅单位的成交均价也低于去年十二月的当月价格。近期，博彩收入又自○九年以来首次出现连跌格局，整体经济发展面临短期调整。同时，邻近地区的房地产市场也疲软，香港楼市的成交量与价格自一三年首季高位逐月回落，价格升势明显被抑制。
今年以来，楼市交投淡静，上半年全澳月均住宅单位成交量不过700馀套，六月份全月住宅单位的成交均价也低于去年十二月的当月价格。近期，博彩收入又自○九年以来首次出现连跌格局，整体经济发展面临短期调整。同时，邻近地区的房地产市场也疲软，香港楼市的成交量与价格自一三年首季高位逐月回落，价格升势明显被抑制。
内地主要城市的楼市也面临着较大压力，各地住房库存量不断增加，一些城市已被迫陆续放鬆限购限贷政策。在上述背景下，尝试对近期澳门楼市的发展进行梳理，通过分析对楼市下半年的发展趋势进行探讨。
楼价高位制约续涨
楼价连年快速增长，已处在一个相对高位。澳门除○九年受金融海啸影响楼价未有涨幅，已连续四年至少保持30%以上的增幅，且增速连年加快。一三年全澳住宅单位平均成交价格按年升42.6%，增幅为五年来。不过，澳门GDP实质增速已自一二年以来，从超过20%的增速降至近两年来的10%左右，整体经济走势从高速向前转至稳健发展的节奏。楼价的这种连年加速度式攀升，似乎愈发偏离整体经济趋势。一四年上半年，澳门楼价增速明显回落，显示出脱离高速增长的发展趋势。
楼市长期处在“乾升”状态，成交愈发低迷。近年来，楼价儘管升势凌厉，但成交量已连续三年下降。一三年楼宇单位买卖数目跌24.3%，成交量仅与○三年非典及○九年金融海啸期间的数目相若。今年上半年住宅单位成交量同比降四成，成交量愈发低迷。因此，纵观过去几年房地产交易状况，始终呈现价升量跌趋势，且量与价的分离走势日趋明显。楼价在连年高增长的基础上，已处在相对高位，楼价继续大幅上涨受到制约。
对楼市参与度趋增
楼市的参与者渐向本地财富人群集中。主流行业近年来取得快速增长，博彩及相关产业的从业者财富不断积累。同时在整体经济稳健向好下，本地富裕阶层的资产不断增值，对楼市的参与度也持续提高。据房屋局数据，近年住宅单位卖家中已持有一个或以上单位的比重持续上升，由一一年的59.35%升至一三年的81.04%，可见在楼市的买家中拥有多套住房者不在少数。
政府在去年和今年多次出口述表态不排除调控可能，也均提到本地居民多套房的投资者。同时，置安居计划、公屋建设、旧区规划的“生地”变“熟地”等扶持夹心阶层的做法，也印证此楼市现象，澳门楼市的参与者逐渐向本地财富人群集中。
本地民众对澳门楼市的承接力已明显不足。近几年澳门楼价的增长率大幅跑赢GDP增长率、通胀率及居民收入增长率，现时楼价相较本地经济发展速度和居民收入的增长而言，确实过高。目前，发达国家城市中的房价收入比，伦敦、纽约均为8倍左右，澳门若以一三年的平均楼宇单位价格及两人家庭平均月收入3万元的标准计算，房价收入比已超16倍。相同情况下，两人家团每月的按揭供款比率也超过七成，结果大幅超出供楼负担五成的临界点。近期有机构估算，澳门一般居民中仅两成有能力参与到私楼市场中。可见，本地一般收入家庭的买楼负担很重，楼市承接力明显不足。
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