[摘要] 今年以来，楼市交投淡静，上半年全澳月均住宅单位成交量不过700馀套，六月份全月住宅单位的成交均价也低于去年十二月的当月价格。近期，博彩收入又自○九年以来首次出现连跌格局，整体经济发展面临短期调整。同时，邻近地区的房地产市场也疲软，香港楼市的成交量与价格自一三年首季高位逐月回落，价格升势明显被抑制。
邻地疲软市场观望
邻近地区楼市疲软为澳门楼市带来观望气氛。邻近地区楼市的发展状况一直对澳门楼市的预期产生一定作用。香港房地产市场近年不断被政府辣招调控，从转卖印花税、买家印花税，到去年的双辣招和今年的双倍印花税，政府打击炒风的决心坚决。同时，在增加土地和楼宇供应方面，港府也做足功夫。未来十年，香港年均私楼供应量将达1.88万个单位，市场对政府的增加供应的预期和信心不断加强。自去年首季后，香港楼市一改过去数年的凌厉升势，楼价从直线上升转为横向波动。儘管近期受外围资金活跃带动，楼市稍回暖，但无论从供应状况、政府辣招不减，还是从利率走势、楼市周期等因素看，今年的香港房地产市场都将面临较大的上行压力。
内地楼市方面，整体经济正处“三期叠加”调整期，上半年楼市下行趋势明显，在住宅供应过剩和信贷紧张的困扰下，内地主要城市的楼市面临着较大压力，一些城市已被迫陆续放鬆限购限贷政策。根据国家统计局数据，七月份70个大中城市的楼价连续第三个月下跌，房地产开发投资增速也持续下滑。不过，在地方政府政策鬆绑、GDP目标增速7.5%及城镇化推进的情况下，内地房价暴跌仍然还不现实。在邻近的香港和内地房价已有鬆动和去泡沫化迹象下，澳门楼市预期难免受影响，观望气氛将更浓厚。
加息周期近慎入市
加息周期将至会令楼市投资者变得更冷静。自金融海啸以来，港澳市场利率跟随美国利率长期处于超低息环境，资金成本的低企对本地资产价格起到一定支撑作用。但美联储局正在不断缩减买债规模，寻求逐步退市，美国经济数据也时好时坏、参差不齐。在最近议息会议上，美联储局又表态不急于加息，目前市场普遍预测加息时点应在一五年下半年或一六年初之间。
无论如何，加息周期的到来已距离港澳楼市越来越近。不过加息周期料对本澳的实质影响有限，一是本澳经济前景稳健，二是加息不会一蹴而就，初期利率上升幅度和节奏都不会太大。但步入加息周期后，本澳楼市参与者，特别是买家的入市态度或更审慎，楼市参与者将更趋冷静，今年买入物业明年加息，投资者的入市态度会更为小心。
楼市基本面仍稳健
澳门整体经济的稳健向好为楼市的平稳发展提供支撑。年中以来澳门博彩收入连续同比下跌，引起市场对主流行业甚至是澳门经济前景的疑虑。这种短期的波动，一方面是政府和博企对行业业务结构主动调整的结果，另一方面也是受世界盃效应、内地反贪污等间接因素影响。但从长期看，博彩收入结构的健康调整，不仅有利行业持续稳健的发展，亦符合澳门经济多元化的发展方向。
同时，路凼新一批大型综合酒店项目也即将陆续落成，加之港珠澳大桥、轻轨土建、填海造地等大型基建如期进行，均为澳门经济发展添加增长动能。澳门经济成长的基本面不变，前景仍然乐观。因此，在整体经济发展基调保持稳健前提下，房地产作为主要产业的发展形势应不会背离经济基本面。
短期难改供不应求
楼市供不应求的局面短期难改。从现时澳门人口增速、外僱增幅等楼市需求面看，澳门每年至少应有5,000个新建成并应市的住宅单位，才基本可达供需平衡。最近十年澳门年均建成单位只有2,700个，供应明显不足。按照政府数据，去年建成的私人住宅单位仅为2,330个，获发“入伙纸”的仅约620个单位，较十年间的平均水平还要低。过去三年来，政府先后推出的公屋数量超过2万个，应市的私人楼宇仅为6,000个。也就是说，对本澳普罗大众的居住需求，更多是靠公屋制度来解决，私楼市场则处严重供不应求局面。
据土地工务运输局的实时数据，在建的私人住宅单位为1.4万个，审批中的私人住宅单位超过2万个，加上已获发入伙纸和正在验楼的1,800个单位，中长期可供应市场的私人住宅单位达到3.5万个，基本满足未来几年全澳居住需求。但短期却受“楼花法”对新楼销售严格规限的影响，预计今后两年新住宅供应较紧张，今年私人住宅单位的新增供应不会超过3,000个。按过往经验，考虑到获发“入伙纸”时间及发展商逐步推盘的惜售做法，估计可及时应市的住宅单位不会超过1,500个，年内楼市仍旧保持供不应求局面。
楼价仍处合理边际
尽管澳门楼价连年快速增长，已处在一个相对高位，但与香港楼价相比，却仍在合理边际。结合经济发展带来的居民财富增加及客观存在的新房供应量不大，以及整体经济前景依然稳健等情况，对澳门楼价起到一定支撑作用。
从附表可看到，在100平方米以下的住宅单位中，澳门的成交均价约为香港的60%左右，大面积住宅价格则为香港的50%，仍处价值合理边际。由于澳门近几年房价的主要推动力是大户型高端住宅，在高收入人群财富不断聚集、市场供应相对紧缺下，澳门房价可能会与香港走势分化。在加息周期将至、邻近地区楼市疲软及楼价处高位等综合形势下，两地区价格或会进一步靠拢。
全年交投难破万宗
综上所述，澳门楼价近年快速飙升，已处在相对高位，但澳门经济未来平稳发展、人口的稳健增长及供应相对紧缺等，均对澳门楼价起到一定支撑作用。但在加息周期将至、邻近地区楼市疲软等综合形势下，需警惕房地产市场可能产生的风险。预计一四年馀下时间澳门房地产市场，成交价格大幅上涨受到制约，不会出现过往高增速，将保持横行或小幅向上的平稳趋势。成交量仍将保持现状，全年住宅成交量很难过万，将创新低。楼市整体上将保持量价平稳淡静态势。
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