[摘要] 华创证券宏观策略部主管牛播坤认为，中国正在迎来房地产供求结构的趋势性拐点。供给端由新增开发主导向存量房主导的过渡，需求端投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，成为房地产市场的“新常态”。
华创证券宏观策略部主管牛播坤认为，中国正在迎来房地产供求结构的趋势性拐点。供给端由新增开发主导向存量房主导的过渡，需求端投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，成为房地产市场的“新常态”。
在这一结构转换的关键节点，针对新房市场调控的适用性开始明显下降；去年上半年中国多数城市限购政策松绑，缓解的也仅仅是投资需求的快速退场问题，“隔靴挠痒”下边际刺激效果已然减弱。
为促进房地产供需间的更好匹配，缓解无序急剧“去化”带来的震荡，当前房地产政策应着力加快改善性需求进场，并更多导向存量房市场。而降低二套房的首付比例及交易环节税费，正是加快改善型需求进场的重中之重。
华创证券呼吁并期待新一轮二套房贷新政的“靴子落地”！
以下是牛播坤报告的全文：
2015年中国经济运行的大变数仍然来自房地产投资。中国或已迎来房地产新开工和销售面积增速的拐点，当然这并不意味着未来新开工面积会出现陡降。中国家庭仍在裂变进程中，城镇化红利继续释放，更大更舒适住房的需求升级依然存在等，仍在指向房地产需求端的积极变化。然而，房地产新开工拐点的到来，意味着房地产投资的中枢下滑，相关联的土地财政模式的逐步终结，以及房地产领域吸纳的巨量资金向其他资产的再配置。
中国正在迎来房地产供求结构的趋势性拐点。供给端由新增开发主导向存量房主导的过渡，需求端投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，成为房地产市场的“新常态”。在这一结构转换的关键节点，针对新房市场调控的适用性开始明显下降。去年上半年中国多数城市限购政策松绑，但缓解的仅仅是投资需求的快速退场问题，“隔靴挠痒”下边际刺激效果已然减弱。
为促进房地产供需间的更好匹配，缓解无序急剧“去化”带来的震荡，当前房地产政策应着力加快改善性需求进场，并更多指向存量房市场。而降低二套房的首付比例及交易环节税费，正是加快改善型需求进场的重中之重。进入地产“下半场”，二手房贷新政的开启，或能促使房地产投资在今年年中出现微幅反弹，整体经济逐步筑底企稳态势亦将日趋明朗。
一、政策放与收：定位于增量扩容的托底政策疲态显现
放松限购的边际效果在减弱
2014年下半年货币金融条件改善是房地产销量回暖重要的短期支撑。限购限贷政策松动，以及非标压缩、不良率攀升、风险偏好降低等因素推动下，银行信贷配置重新回归低风险、低的居民部门，两者共同推动了2014年10月以来房地产销量的企稳回暖，其中一、二线城市的表现尤为抢眼。2014年上半年限购松绑对楼市成交刺激甚微；信贷刺激后，从10月黄金周开始，房地产销量开启一轮向上行情，一直持续到12月的“暖冬”。12月后一周，30大中城市销量高达595万平方米，创下1998年以来新高（图1和2），主要城市房地产库存去化时间又反弹至降息前水平（图3）。限购政策松绑收效不佳已从一个侧面表明，定位于增量扩容的托底政策疲态显现。2015年影响房地产市场的短期变量仍是货币信贷条件。预计伴随着降息房地产市场边际改善的势头仍会延续，但改善的边际效应会逐级递减。
在建房屋超九成均未售出。以房地产销售与施工面积占比来衡量在建房地产销售情况。2012年以来，该指标平均维持在8%。目前，该指标出现季节性小幅反弹，但依旧大大低于2008年之前12%的均值，意味着当前在建房屋有超过九成均是未出售的（图4）。
在售库存压力不容小觑。截止2014年底我国商品房待售面积已经达到6.2亿平方米，2014年全年商品房销售面积为12.1亿平方米。相比之下，截止2013年底我国商品房待售面积4.9亿平方米，2013年全年商品房销售面积为13亿平方米。显然，当前的商品房库存压力远大于2014年初（图5）。与此同时，城市土地购置面积仍在不断攀升，2014年新增土地购置面积1.15亿平方米，与2012年基本持平，略低于2013年的1.38亿平方米（图6）。需要关注的是，地方政府为弥补开放商地价下跌的损失，默许容积率不断上升。据住建部数据，截止2014年10月，我国土地建筑容积率达到2.64%，较2008年提高了0.4%。这就意味着相同面积的土地，盖出的房屋比之前增加了40%。综合考虑新增土地购置面积和容积率，我们估算2014年新增房屋面积与2013年基本持平，较2012年末高出14.8%。
更多阅读：
楼市回暖不可挡 2015年刚需住宅房价将涨10%
两会代表呼吁取消楼市限购 豪宅放开限购也不行？
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
