[摘要] 华创证券宏观策略部主管牛播坤认为，中国正在迎来房地产供求结构的趋势性拐点。供给端由新增开发主导向存量房主导的过渡，需求端投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，成为房地产市场的“新常态”。
二、经济轻与重：高库存下地产销售向投资的传导或被拉长
地产销售向地产投资的传导或将拉长
2014年商品房销售面积仍高达12亿平方米，但一、二线城市放量，三、四线城市低迷的分化格局日益彰显。由于房地产开发商对后市前景多持悲观预期，即使房地产销售回升，开发商的优先选项也是赶快去库，而非争相拿地。这导致2014年全年土地出让面积下滑至不到3.4万公顷，较2013年下降20%。房地产开发商行为模式的调整，导致传统的从房地产销售到房地产投资的滞后传到可能受到压制。甚至去年四季度以来房地产销量的回升，对房地产投资的拉动，可能要在今年年底才会有所显现。我们估计，今年房地产开发投资将由2014年末的10.5%继续下降至7%左右。而在地方政府性债务治理背景下，此前年份屡见不鲜的基建投资与房地产投资之间的“跷跷板效应”可能会弱化。这无疑会给整体投资，进而中国经济带来较大的下行压力（图7）。
2015年土地出让金收入锐减或将延续
2014年房地产销售的疲软导致全年土地出让收入大幅回落。2014年中指300城市土地出让收入同比由2013年的50%下降至-27%。2013年土地出让收入同比增速为45%，进入2014年后增速逐季回落，前三季度分别为40.3%、14.5%和0.5%。以房地产销售作为开发商拿地的领先指标，可以估算2015年土地出让金同比将下降14.3%，这是近期市场较多讨论中国版“财政悬崖”的主要肇因。
三、需求进与退：房地产政策应着力加快改善性需求进场
经历一轮房地产销售的快速增长后，中国房地产存量主导的市场雏形已经显现。2002-2012年间房地产市场高歌猛进，总销售面积60多亿平米。2010-2012年每年销售面积大概10.5-11亿平米，而2013年销售面积达到13亿平米，可能已经触及中国房地产销售的天花板。
2014年限购松动但托底力量不足，映射出中国房地产市场供需关系结构性拐点的来临。
供给端，中国房地产正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接的转换阶段；需求端，中国房地产正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段。投资性需求大潮正在快速退却，而真实性需求的进场依旧缓慢，这一进一退之间不可避免地会导致房地产投资的回落，给短期经济增长带来负面影响。
需求进退之间，实际上已经指向了政策应在何处发力，杠杆应在何处放大。
供给端：目前房地产市场处于由新增开发主导向存量房主导的过渡阶段，政策的着力点应在于促使这种转换平稳过渡。目前一线和个别二线城市已是存量房主导的市场，大部分的需求释放来自于以旧换新。因此，通过支持二手房交易环节加快流通，才能进一步形成对新房的改善性需求；
需求端：人们对住房的需求正逐步由“房子”过渡到“家”的概念。新房、二手房、租赁、公寓等各种形态都是能够满足住房需求的不同业态，且更为强调居住属性或家的属性。因此，未来的房地产政策需要更加多元化，更有针对性，针对新房市场的调控将不再有适用性。
尽快降低二套房首付比例及交易环节税费是稳定改善性需求和回归常态化政策的应有之义。2014年的房地产政策应对更多地还是寄望于增量扩容。但在居民资产结构调整，以及房地产供给过量的大背景下，放开二套以上限购对市场的短期提振难以持续。而正在逐步主导房地产市场的存量房交易约束并未完全打开。与增量需求不同，存量改善性住房需求涉及到两次交易环节和融资环节，中间会发生首套房贷款未完全清偿的过渡状态。二套房首付七折和5年为限的交易税费，显然加大了改善性需求的交易成本，抑制了真实有效需求的进场。因此，房地产政策应着力应对的，正是投资性需求明显退场，而真实性需求缓慢进场之际，所带来的短期冲击性落差。首当其冲地，就是进一步降低二套房的首付比例和交易环节税费。
四、结构起与承：新周期开启仍是未知数
中长期来看，中国房地产市场的供求平衡已发生明显变化，房地产销售和投资的“双高”表现难以延续。房地产调控政策逐步回归常态化后，迎接房地产市场的将是不同阶段的切换，而非新周期的开始。
供给端新房供给与二手房供给彼此衔接的转换，投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，正在成为房地产市场的“新常态”。为促进房地产供需间的更好匹配，缓解无序急剧“去化”带来的震荡，在这一结构转换的关键节点，房地产政策应着力加快改善性需求进场。而放大二套房杠杆，降低交易环节税费，正是当前加快改善型需求进场的重中之重。
进入地产“下半场”，二手房贷新政的开启，或能促使房地产投资在今年年中出现微幅反弹，整体经济逐步筑底企稳态势亦将日趋明朗。
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