[摘要] 北京大学中国经济发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁发表题为“为什么合法的土地转让权很重要———成都改革实验的启示”的主题演讲。
成都的“四步走”经验
怎么解决这一矛盾，周其仁重点介绍了成都改革的经验。他表示，应对土地转让问题，成都的对策大概可以总结为“四步走”：
步是利用西部大开发的机会，先期规划工业项目开始往那里移动，投资往那里移动。这里考虑到了东部已经走过的路的经验教训，所以在2003年成都提出了“三个集中”。这“三个集中”的提法不是成都发明的，而是江浙发明的，简单说是将空间资源仔细分配，工业项目不能那么散，要向工业区集中，农民要向中心村、集镇和城市集中，耕地要向种田能手集中。
“三个集中”带来了怎么集中？新房子谁盖？老房子拆了怎么办？谁来投资等一系列的问题。从2004年到2007年，成都的城市化矛盾加重，于是就向国土部要求扩大城市范围，扩大工业项目。国土部提出了如果农村的建设用地收缩一亩，城市的建设用地就扩大一亩相挂钩的办法。
挂钩政策在城市化加速的背景下发生。在各省都跑到北京要地、国土部考虑耕地红线和土地节约利用的情况下，最后平衡的办法就是，把集体的建设用地收缩数量和城市建设用地扩大数量挂钩。
比如说想把某一个村庄的50亩宅基地变成建设用地，按照挂钩的办法，就要通过规划找到一个新建区，修一个新村，然后一家家去谈，愿不愿意搬到新房子去，老房子怎么定价，地怎么定价。同意的全部搬过去，房子拆掉复垦，变成耕地，不同意就留在那里。
给农民换房的时候因为是楼房，所以尽管很多户的面积都比以前的大，但是农村的建设用地却节约了出来，用于城市的扩大。这样，原来50亩地可能就复垦了48亩，如果新村是20亩建设用地，等于净节余了28亩土地。
这种办法通俗讲叫星星对月亮，原来分散在农户手里的土地是星星，新建的地方是月亮，这样一算只要月亮的面积小于星星的总面积就节约了土地。
这里面还有个关键问题就是这28亩土地落在哪比较合算。农民很难回答这个问题，但是在工业文明社会里，这个盖房子的权利落在哪大有讲究。成都是个商业圈，中心地价最贵，一亩土地50年的使用权可能需要两千万元人民币，近郊就成了两百万，远郊可能才二十万。
如果把建设用地落到中心高价区，再把耕地置换到低价区，那就有了价差。比如说远郊腾出一亩建设用地，把它复垦成农地那么耕地就增加了，这时把这一亩地盖房子的权利交易到市中心区，谁买下这个权利谁就有权利在市中心按规划去买地，这样就等于是把低价区的建设用地移到了高价区，然后把高价区的耕地移到了低价区。这里的差价除了支付所有的搬迁费用之外，剩下的就是挂钩的。
成都就是利用这个政策在城乡之间，以国土交易中心为平台一批一批地搞挂钩交易。首先它当中间人先借钱给农村集体，让集体腾出地来把指标给它，然后它用指标跟高价地去换，获得差价，然后拿出钱来给农村建设用地投资。
这种做法从资源配置的角度来说是非常好的，但是这里面也有一个问题，就是主体不清楚，谁跟谁挂钩，要不要讲价钱，到哪里讲价钱。因为当时没有实践经验，所以没有找到具体形式去解决。
这样就有了第三阶段，2008年以后开始研究土地权利的设计。“三个集中”最后集中的主要是农民，所谓农民上楼就发生在这个背景下。2008年1月成都就计划启动农村产权改革，其中最重要的工作是确权。
先把已有的资源划清楚，谁家的房子多大，宅基地多大，院盘多大，给一个法律表达，确定了资源的主体，然后再开始议价。确权推动了土地市场化的流转，搭建了农村集体土地交易的平台。
周其仁认为，成都最成功的做法就是在确权方面进行了地方统筹。这种地方统筹不是证券化，而是通过用增减挂钩政策加快农村产权改革。这个主意是当地一个干部提出的，他一直在农村工作，突然被调到成都市区当房管局局长。
他发现城里人有一处房就有一个产权证，这个产权证可以帮助城里人将房产转手，从而实现资产增值。所以他认为，所谓城乡统筹，首先权利要平等。为什么城里人的房子可以买卖，可以转手，农民的房子不能转手呢。过去不能想象，农村的房子谁会要。经过增减挂钩农村的房子就可以流转了。
确权工作从2008年1月份一直做到2010年完成，现在大概发了166万本集体土地使用权证，还有农村土地经营权权证180万本。
周其仁说，要让社会有秩序，不是说说就行的，是需要有投入的，要有法律表达。老百姓可以根据法律表达保护自己的财产，而不是靠少数官员替他保护财产。
于是有效的保护体系建立了起来，更重要的是清楚的产权建立以后，推进了土地的市场化流转。因为现在人口已经流动了起来，农民进城可能永远不回农村了，那他原来拥有的土地和房屋权利就得有一套相应的权利体系来保证它的流转。
这是中国几十年没有完成的任务，现在成都完成了。于是就有了第四步，2010年以来，成都在确权流转的基础上，推动了全面土地流转交易的进行。
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