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"现金为王"市场敏感期珠中楼市"大鳄"促销忙

珠江晚报  2012-06-15 09:57

[摘要] 6月初,雅居乐在中山打出六盘联动75折的促销折扣。这个动作在市场掀起了很大的波澜。可是二季度以来,雅居乐绝非在珠中地区大举降价的唯一上市房企。中海在五六月份入市的富华里、桃花源开盘价均低于周围部分二手楼盘。招商花园城二期最新一批的开盘价比一期总价低了近30万元。

6月初,雅居乐在中山打出六盘联动75折的促销折扣。这个动作在市场掀起了很大的波澜。可是二季度以来,雅居乐绝非在珠中地区大举降价的上市房企。中海在五六月份入市的富华里、桃花源开盘价均低于周围部分二手楼盘。招商花园城二期一批的开盘价比一期总价低了近30万元。

而随着市场状况越来越明朗,上市房企低价入市促销的步伐有增无减。业内人士认为,当前楼市仍处于冬天,而从当前的政策基调来看,未来很长一段时间楼市仍将以刚需为主,楼市将呈现平稳的状态。因此,现金为王的依旧是上市房企的过冬策略。

现象:中海招商

等低于二手楼价开盘

一季度,珠海楼市一片沉寂,以存量消化为主。但到了二季度,中海、招商等楼盘开始发力促销,入市的楼盘开盘价均低于附近部分二手楼。在一片“有多少利润可赚的怀疑声”中,大房企的销量名列珠海楼市前茅。

二季度低价促销冲击波

4月份,位于拱北的中海富华里低价开盘,均价13000元/㎡,带3000元/㎡装修。折后均价约12500元/㎡。这个价格比周围的新盘低了3000元/㎡以上。而11000余元/㎡带3000元装修的起价,甚至低于附近的部分二手楼。记者在搜房二手房源列表上看到,目前银石雅园的部分二手房还高于11000元/㎡。较低的也要9500元/㎡。

但五月开盘的中海桃花源向市场诠释了什么叫“没有,只有更低”。中海桃花源的开盘价为12500元/㎡带2500元精装修并送车位,折后均价约为12000元/㎡。

在情侣路这片区域的新房中,桃花源的价格基本是的。桃花源旁边的铭泰锦山毛坯起价16000元/㎡,精装修起价20000元/㎡,带3000元/㎡左右装修;海景房凤凰海域起价26000元/㎡,带7000元/㎡装修。凤凰山一号折后起价20000元/㎡。

“桃花源和凤凰海域的定位不一样。前者是二线海景房,后者是一线海景房,但毕竟相差不到几百米,价格却相差一倍。”某业内人士指出。

但事实上,桃花源原先规划的价格比开盘价还要低。其五一宣传预期价为11000-12000元,开盘前约12000元,实际开盘约12500元。

而与此同时,珠海不少上市房企都在争相降价。招商花园城2期于5月10日晚7点内部认筹加推,折后毛坯单价均价为9500元,起价8000多元,总价约在71-92万元。这与其2011年五一期间推售的单价11800起的2期首推产品,总价也有近30万差距。而今年在二期开盘之前,一期的毛坯售价一直是12800元/㎡。

在西部,大盘里维埃拉是扛起了促销的大旗。6月份,里维埃拉三期碧水岸推出4560元/㎡起价单位。这个价格比原先的均价6800元/㎡低了超过2000元。

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开盘价过低

利润空间成疑

近几个月的市场已经证明,降价促销是可以立竿见影的。截至6月13日,招商花园城二期、富华里及桃花源分别网签112套、103套及135套。而雅居乐在中山推出6盘联动75折后,特价楼盘一星期时间已将近售罄。

然而,超过2000元/㎡的降价幅度,不禁让人怀疑这些楼盘的利润空间。对此,记者询问了锦园项目副总经理孙超。他表示,开发商为了刺激销售,推出一些特价单位及楼层朝向不好的起价单位很正常。而这些单位便很有可能低于成本价。但总体的利润则要以整个楼盘作为单位来评估。

而景泽国际(珠海)总经理唐铁军则跟记者算了笔账:中海桃花源折后12000元/㎡,减去2500元的装修,就是9500元,车位平摊下来也要750元每平方米吧?这样每平方米的毛坯价其实就是8750元。而营业税、个税等各种税费加起来大概是12%左右,那么便要再减去1050元,便是7700元。而建安成本3000元一平方米肯定是要的。这样地价+利润+加营销及办公成本便是4700元。

“现在珠海市区的地价基本都要三四千,格力三年前在唐家拍拍的地王都7400元/㎡了。”唐铁军说。“但是,以上市公司的管理,实现利润还是可以的。但基本只是一点点利润。(最近的上市公司促销)主要还是赚吆喝,赚人气。”

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