[摘要] 对于我国商业地产的发展前景，当下的观点迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好；但也有的认为，商业地产已出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。
《商业地产》
商业房产泡沫破灭或比住宅来得快
目前的房产调控政策主要针对住宅房，而商铺、写字楼等商业性房产并不在调控范围内，由此大量开发商涌入商业房产领域。仅去年商业地产投资开发总额就达1万亿元，这给很多投资者造成了假象，似乎投资商业房产要优于住宅房，更甚者有很多家庭寄望于投资商铺来养老。在这种情况下，商业房产的市场销售情况远远好于住宅房，去年商业房产销售额增长了30%以上。然而，实际上中国商业房产泡沫膨胀的程度比住宅房要严重，成都在建商业房产未来2年将达1000万平方米；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；沈阳在建商业房产达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。
规模如此庞大的商业房产市场根本无法承受。去年我国人均社会消费品零售总额1.34万元人民币，约合2130美元，而美国当年人均消费规模为1.56万美元。这仅是个均值，还未考虑到收入分配的结构。如果考虑到目前巨大的贫富差距，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。判断城市商业地产泡沫的另一个重要指标是人均商业面积，我国城市人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至高达2至3平方米，而西方主要商业城(600306,股吧)市人均商业房产面积还不到1.2平方米。随着物流技术的突飞猛进，交通基础设施的日益完善，网购更对商业房产造成了巨大打击。
商业房产泡沫的膨胀还少不了地方政府的刻意刺激，一些地方为了规避住宅房的调控，在政绩工程与土地财政（土地财政本身的土地出让金并非大头，主要是基于土地的地方融资平台的需要）的刺激下将注意力转到商业房产领域，热衷于在城市边缘建设所谓的购物中心、酒店与写字楼结合在一起的CBD，再配以拆迁安置工程来吸引人气。商业房产在未来的空置率之高可预见将远超过住宅房。此外，商业房产与住宅房一样，极依赖于金融贷款，而商业房产的信贷政策普遍比住宅房的要求高得多，在经济滞胀下对商业房产的信贷紧缩成为一种必然。一边是商业房产投资回报的降低，另一边是还贷压力的骤增，商业房产泡沫的崩盘不会仅是一种臆想。
《北京青年报》
商业地产明后两年会有井喷式危机
业内认为，中国的商业地产在明后两年会有井喷式的危机，而且要比住宅地产危机来得更为迅猛。成都是中国商业地产行业的一个镜像，距该市市中心15公里一个全新的金融城正拔地而起，将建起19座超过200米的高楼，目前整个成都市建筑高度超过200米的规划和在建商业项目已超过30栋。为了吸引更多的知名开发商，包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯(600295,股吧)等多个二三线城市都打起了金融牌，规划了所谓的“金融城、金融街、PE城、云计算基地、软件城”，各种概念被地方政府广泛使用。
但按一般开发经验测算，其中任何一个概念要做实都需要至少8到10年。美国福布斯2009年公布的世界城市排名显示，纽约以35座200米以上的高楼雄踞榜首，香港位居次席，迪拜和上海分别以25座和21座分列第三、四名，显然成都等地的高楼建设正在赶超世界。投资过热、规划失控、项目扎堆，是目前中国部分城市商业地产面临的普遍性问题，短期内大量项目集中放量，引发招商难运营难等一系列连锁反应。囿于住宅市场的限制性调控，地方政府转而热衷出让商业土地，在一些三四线城市，政府出让土地中商业和住宅的配比甚至达到了51%或49%，这是在逼着开发商做商业，目前各大一线和部分二线城市的土地出让已几乎没有纯粹的住宅用地了。
政府因土地财政而大量出售商业地产用地，一个二三线城市甚至人口仅百万的城市竟规划了5至10个购物中心，而真正有消费能力的可能也就二三十万人。可以预料，未来两至三年将会有一大批商业项目死掉，因为中国的商业地产行业存在一个硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制。商业地产的风险是财务风险，特别是只租不卖的现金流就非常重要。海外成
功的商业地产运营优势在于资本管理，拥有多元化的投融资能力，利用私募基金、信托基金来持有项目。但在中国，除了极少数央企开发商拥有相对低成本的资金外，绝大部分商业地产项目都面临着极大的融资与资金周转压力。
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