[摘要] 对于我国商业地产的发展前景，当下的观点迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好；但也有的认为，商业地产已出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。
《新世纪》
商业地产胜负或将由私募基金左右
目前中国的商业、物业仍有限，如零售物业中国人均0.9平方米/人，韩国1.3平方米，香港1.5平方米，美国则是3.9平方米。中国商业地产占总房地产存量为8%，市值占17%；而在日本为30%，市值占到54%。经过10年高速增长，住宅业赚钱，但接下来因受政策调控，都认为商业地产的机会来了。
目前，由于住宅销售速度趋缓，住宅投资开始变成越来越重的资产，而商业地产通过各种融资手段的创新，有可能比过去要轻。今年住宅率在下降，商业率在上升，房地产开发资金来源今年下降较大，主要原因是销售，定金和预售款下滑较多，按揭贷款也有下滑，加上外资的减少。目前，整个房地产行业在国内银行的贷款口子已收得很紧，尽管肯定要放松，但政策决定主要是定向放松；在基金融资方面也有备案制等限制；外汇管制时紧时松此紧彼松，也不具备大规模推广的条件；另外，现在房地产企业限制上市，靠此路融资难走通；无奈之下，很多境外上市公司发债，成本从4.8%至14%都有，因为隔着海关，资金要进来很难，若加上转换成本，总体上会很高。
境内公司没有境外平台，主要以信托为主，开发商几乎都涌向了基金，因为基金是股权融资，可用来投资土地，此举或可从根本上解决房地产商资金要扩张又没钱的局面。目前，商业地产面临的难点一是融资非常难，二是国内退出机制缺乏，三是国内城市商业地产开发过量，同时对当地政府的规划和信誉等方面也要考量。今后10年房地产的趋势，是民生化，要建很多的经济适用房；第二是金融化，与资本结合；第三是模式化，过去房地产是房产+地产，现在已变为房产+地产+产业，房地产以后要和商业模式相结合；第四是国际化海外化，目前两岸四地在商业地产方面投资正热。有消息说，去年中小企业的融资2/3靠民间解决，那么房地产企业融资2/3通过私募基金解决的那一天迟早要来。
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