[摘要] 涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑，构筑一个真真切切的行业。李战军认为，2014年楼市将迎来十年调控以来最好的政策环境：不再以调控房价为目标、不再压制供给和需求。
房价指数触顶下行
预言实现可能：★★★★影响行业程度：★★★★
2013年主要城市新房销售量整体走势，经历了一个先热后稳、逐步回升的过程，奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，2014年房价是否会继续高歌猛进？
对于2014年楼市表现，专家认为，2014年70大城市的房价指数同比将触顶下行。到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有两个：
首先是房价环比涨幅持续下行。截止2013年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行。
其次是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。
此外，认为房价涨幅收窄的原因还在于一是2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014年涨幅会拉低。
点评：从各方统计口径来看，2014年房价增速放缓已难避免。
楼市迎十年政策环境
预言实现可能：★★★影响行业程度：★★★★
2013年，楼市延续了调控主基调，但效果适得其反。2014年的政策走势成为业内关注的话题。
十八届三中全会已经基本定调了未来楼市政策走势。全会涉及房地产的四个方面，即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等，之谈市场，对于调控只字未提。
但在住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示：继续抓好房地产市场调控和监管工作。2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。
在某些专家看来，目前的楼市政策环境已经发生了重大调整，未来方向已经非常明朗，政策层面正在对调控进行战略性淡化。
李战军认为，2014年楼市将迎来十年调控以来的政策环境：不再以调控房价为目标、不再压制供给和需求。
李战军表示，目前政府重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜，不讲房价、不谈调控、不提限购。有关调整的步，就是多次指示将开闸放松房企的融资。
“现在中央政府不再搞一刀切，而是切一刀，把调控政策的方法留给地方政府来做。总之明年房地产业会得到很好的发展。”
李战军还认为，限购特别是高端商品房的限购取消是迟早的事。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在谈到未来楼市政策走势时提出，政府目前的方向更多的是专注四个方面的建设，一是货币政策，鼓励房企从间接融资到直接融资的转变；二是加快房产税立法，增加试点城市；三是加强保障房建设目标；四是实施农村土地流转政策，增加土地供给。
“而对于房价、调控等方面说的比较少”。
在陈晟看来，对于限购政策，特大城市短期内还将是常态。而三四线城市将会有一个逐步退出的时间节点。
点评：一边不提调控，一边执行好调控。2014年的房地产市场调控，将是场硬仗。
地产信托兑付危机涌现
预言实现可能：★★★影响行业程度：★★★★
在过去的几年，由于调控带来的融资困难，信托成为了房企融资的主要渠道，这也使得地产信托的规模有大幅增长。而随着2014年A股再融资开闸和房企在海外的融资渠道拓宽，地产信托或将面临危机。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《东地产》指出，2014年房地产信托兑付困难的情况出现的频率会增多。“过去信托界有不成文的规定，就是因为大部分信托有一些国有成分，当出现兑付困难时，政府会给他们压力，使他们想办法偿付到期无法偿还的信托。当出事情的项目越来越多时，他们就开始思考信托公司能否拆东墙补西墙的问题，刚性兑付将出现无法兑现，并且出现房地产的损失。”
黄立冲还指出，更大的问题在于与地方政府和地方融资平台或者地方政府有担保的信托的偿付，这些项目本身现金流更差，更多的是投资到基建型而且回报慢的项目，由于这次的地方债务审计发现地方债务和地方或然债务达到17.9万亿，这部分的地方债和城投债偿还的问题恐怕更加突出。“纯民营的房地产项目发的债至少是由土地作为抵押的，只要项目开发，钱就可以归还，部分涉及到的仅仅是拖欠的问题，但是城投债和地方融资平台的债其实根本就没有收入做支撑，其依靠不断地卖地和政府信用作担保，这种兑付延误将蜂拥而至。”
“所以我预测，2014年将是‘信托能刚性兑付’的观念被最终摧毁的一年，不过本来信托就是一种风险级别很高的机会型投资工具，刚性兑付本来就不应该出现。信托规模方面可能会降低，率方面的要求可能会提高。”
黄立冲表示，2014年总体融资环境会比2013年恶劣，这主要体现在中小房企，大型房企有资本市场平台和银行的倾斜情况还是不错的。“2014年初房企在海外市场的融资成本会随着美元债率要求提高而提高，市场对中国房企的风险敏感性将更加强烈。需要密切关注的是性的房产登记制度的形成和房地产税何时能够落地，一旦其落地，融资环境将进一步恶劣。”
点评：当地产信托不再确保“刚性兑付”，个倒下的会是谁？
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