[摘要] 涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑，构筑一个真真切切的行业。李战军认为，2014年楼市将迎来十年调控以来最好的政策环境：不再以调控房价为目标、不再压制供给和需求。
土地流转路径渐明
预言实现可能：★★★★影响行业程度：★★★
2013年，十八届三中全会决议中提到，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2013年12月，深圳进行了首宗农村集体用地拍卖，该地块最终以1.16亿元的价格拍出。这昭示着政府对土地改革的决心，农村建设用地的流转是大势所趋，而深圳“首拍”似乎预示着2014年的改革趋势。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，“首拍”的意义如下：
“一，深圳农村建设用地拍出高价，可让声称农地入市将拖低城市房价的人们明白，农民不是低价卖地的傻瓜。过去农地卖不出好价的原因是政策限制农地流转。只要让市场在资源配置中发挥决定性作用，不用别人操心，农地价格自然会紧跟市场地价。
二，农地入市如何确定使用权期限？国务院1990年55号令规定工业用地使用期50年。而深圳拍定为30年。土地使用权转让期限是由所有者定的，这块土地的所有者是村民，当然可自定时限。
三，拍让村民有两种选择：拿走一半价款，或拿30%钱再留20%物业。村民选择了后者，收取了3480万元，留物业类似于入股，另再入股9.5％并要求几年内上市。这种方式交易三方都可接受，是市场导向。说明由市场决定有利于实现资源的优化配置，并有利于公平。
四，既然土地是农民集体的，为何地价由政府拿走一半，村主任还直呼满意？这块土地位于‘城中村’，周边基础设施都很成熟，政府当然有理由从土地出让中分钱。台湾的“私地重划”即是地主、开发商与行政机构各得1/3，行政机构拿去的用于道路环境建设。”
点评：农地流转，与房价无关。
7.2014成房企融资大年
预言实现可能：★★★★影响行业程度：★★★
2013年8月1日，新湖中宝(600208,股吧)公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募资不超过55亿元。
自国务院2010年4月发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组”之后，房企再融资预案终止实施，相关上市公司鲜再提预案，涉房上市企业的再融资申请呈现实质性暂停状态。
新湖中宝的这一公告引发了业内对于房地产A股上市企业再融资开闸的遐想，房企也陆续发布了定增、发债等方案。截至2013年底，共42家房地产上市公司发布了再融资预案，总额超过1200亿元。
尽管至今未有房企的方案通过审批，但业内专家均认为，房企再融资2014年开闸已成定局。
中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶告诉《东地产》，再融资从审核到通过需要时间，2010年出台文件规定房企再融资需国土资源部通过，因此比普通企业的审批还多了一道程序，并不是因为等待时间长了就代表不能、不允许。从去年上市公司的公告来看，证监会对于放开再融资也是持支持态度。“2014年开闸没有问题，而且我认为今年会是一个房地产融资大年，在速度和规模上都会提高。”
“再融资开闸首先会降低房企的融资成本，其次是会增加供应，对于房地产市场将构成积极影响。”苏雪晶指出。
点评：房企再融资开闸或意味着，“看不见的手”将逐步代替行政干预对房价起到稳定作用。
8.三四线城市泡沫将破
预言实现可能：★★★影响行业程度：★★★★
随着各城市发展阶段的不同，城市房地产表现也不一而足。对于2014年各城市楼市表现，华东师大商学院房地产系主任华伟表示，未来5年—10年，上海房价一定会“高歌猛进”，一线城市楼市没有跌，只有涨。二线城市如南京、武汉、杭州等城市楼市涨跌交替，涨为主旋律，中心区继续涨，外围区裹足不前。三线城市部分地区楼市泡沫破裂。
之所以一线城市还将继续上涨，这主要来源于2013年一线城市土地出让价高居不下。据中原地产统计数据显示，截至2013年的12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年2005亿元上涨150%。其中，上海土地出让金高达2177.98亿元，位居。
而对于众多投资者关注的三四线城市，世联地产(002285,股吧)调查发现，部分三四线城市区划周期高达近7年，供大于求的现象普遍，这也将导致未来部分三四线城市再度出现“鬼城”现象。
对于二线城市，多位业内人士看法不一，以华伟为代表的涨跌交替为主。其中，以温州为样本的二线城市，因为民间资本危机导致房价暴跌的现象或将继续出现。而苏南地区的苏锡常，也因为外需的疲软最终导致房地产市场表现并不如意。因此，二线城市未来房价走势，这还要看区域供求关系、人口导入、经济发展指标等因素。
点评：城市分化区域分化，2014年房地产市场景气表现不一。
9.转向商业地产开发商风险显现
预言实现可能：★★★★影响行业程度：★★★
2013年的商业地产市场显得火热，由于住宅的限购，许多开发商与投资者也转向商业地产，随之越来越多的商业地产面临竣工交付，供应过剩危机重重。其中，部分城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。
美桥资产管理董事段建设预测，许多转型做商业地产的住宅开发商，在2014年他们会遇到重重风险。现在商业地产已经进入了精耕细作的时代，而不同与以前粗犷的买卖方式，但截至现在上海却已有50万平方米的空置商场，随着商业地产热潮的惯性，这样的情况仍然会持续下去。
对于已转型或正准备转型的住宅开发商，段建设认为他们所要做到的不仅仅只是解决资金的问题，也需要配备符合现代商铺与顾客消费理念的需求，且拥有专业性人才的条件。目前太多的开发商仅仅只做到了招商，却忽略了后期的运营，才造成了空置率较高的情况。
据了解，中国购物中心将会以每年300家的速度增长，预计到2015年，中国购物中心总量将达到4000家左右。
商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。
点评：商业地产的热潮将如惯性般继续向前，2014年商业市场依旧火热，风险也随之放大。
10.自贸区商业地产继续升温
预言实现可能：★★★★影响行业程度：★★★
2013年的大事件不得不说自贸区的成立。
上海自贸区可谓是中国到目前为止开放度的特殊区域，截至2013年11月底，上海市工商局的统计数据显示，上海自贸区内共新设各类企业1779户（含分支机构12户），注册资本（金）总额达到426.3亿元。与此同时，外高桥(600648,股吧)、祝桥与川沙等板块都受到了自贸区的辐射，各板块的楼盘房价随之上涨，并且涨幅惊人。
对于2014年上海自贸区投资机会，戴德梁行中国区投资与顾问服务部董事总经理叶建成认为，上海自贸区成立后，其区域内的商业物业的投资价值将进一步凸显，办公楼将成为投资，浦东的写字楼市场将成为买家追逐的焦点；自贸区同时也将催生外高桥、浦东机场及临港区域的工业物流项目的大宗交易需求。
从资本市场来看，人民币基金投资物业的步伐将不断提速，不仅为开发商提供融资渠道，而且也开始参与收购现有的商业物业；基于对中国物业投资市场发展前景的普遍看好，境内与境外投资者将在2014年持续保持活跃。
自贸区带来的不仅是境外投资者的加入，并推动经济上的稳定发展，还有政策上的特点——可复制性，在未来两到三年，这些政策将会推广到，以推动中国的改革开放。
点评：自贸区不仅是一个地产投资的主题概念，更是一个宏大的国家战略。
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