[摘要] 昨天，由本报与南大、上海财大、浙大的房地产研究机构共同发起成立的长三角房地产研究院在宁举行发布会，公布了2011年苏浙沪房地产市场发展报告，其中关于江苏的报告备受关注。报告指出，去年一系列调控政策对江苏楼市的效果显著，商品房销售面积降幅明显，房价已经呈现出稳中有降、涨幅回落的态势。
关键词┃土地┃
土地成交量大幅下滑
随着调控政策影响的不断深入，楼市多米诺骨牌已经影响到了土地市场，长三角楼市也不例外。江苏多个城市的土地成交面积出现大幅度下滑，其中盐城的土地成交量下降达到了52.49%，为全省之最。
2011江苏楼市报告
新房销售量同比下降15.8%
统计显示，2011年全省新建商品房销售面积7982.67万平方米，同比下降15.8%，总销售额为5186亿元，同比下降6.4%。
其中，商品住宅受到的影响，销售面积6789.64万平方米，同比下降16.3%；办公楼销售面积217.72万平方米，同比增长3.4%；商业营业用房销售面积842.59万平方米，同比下降14.7%。
报告分析指出，2011年全省商品房销售形势不佳的原因主要有：房价仍在高位运行，影响到了全年商品房销售量和增速；二是当前房地产调控政策力度不减，投资性、投机性购房需求将进一步得到有效遏制；三是严格的限购和信贷政策等多种因素也将使部分自住型或改善型需求受到挤压，难以释放出来；四是开发商“负隅顽抗”，坚持不降价，加剧观望气氛。
而从2007年到2011年的销售情况来看，近五年江苏楼市经历了一场“过山车式”的波动，2009年同比大幅增长，常州、苏州、连云港、淮安、盐城五个城市的商品房销售面积甚至分别同比增长超过100%。而到了2010年和2011年又开始大幅下滑。
到2011年末，南京、无锡、常州、苏州、连云港、扬州六个城市分别比峰时下降30%以上，其中苏州和扬州的商品房销售面积缩水了近一半。
去年房价6496.57元/㎡
南京、无锡环比出现下降趋势
销量下滑了，房价是否也跟着降了呢？事实上，虽然部分二三线城市房价出现了下降，但由于不少三四线城市的房价仍在上涨，因此总体房价还在涨。
根据监测，去年全省商品房平均销售价格为6496.57元/㎡，同比上涨655.57元/㎡，涨幅为11.2%；其中，住宅销售均价为6076.5元/平方米，同比上涨8.7%。
尽管江苏房价总体还在涨，但值得一提的是，受调控政策的影响，房价涨幅已经有所回落，因为2010年江苏房价同比上涨了17.2%，相比之下，2011年的增速回落了6个百分点，其中住宅销售均价相比于2010年增速回落了7.7个百分点。从月度数据来看，年底房价更是明显回落，去年12月，全省商品房销售价格环比下降了2.21%。
再看省内不同城市的表现，南京新建商品房价格多数月份比上年同期仍有一定涨幅，但房价上涨速度在回落，直到12月份出现了微弱下降；无锡从3月份开始便一直处于缓慢下降趋势之中，但整体仍在高位运行；扬州和徐州的新建住宅价格增幅则明显高于南京和无锡。
可见，去年二三线城市受调控的影响更大，房价增速下降趋势更明显，而三四线城市受影响相对较小，房价依然保持较大增幅。
按南京的房价收入比
三口之家买90㎡至少要11.43年
房价收入比，是指住房价值与城市居民家庭收入之比，是衡量特定地区房地产泡沫水平的重要指标。
按照国际惯例，房价收入比在4-6倍之间为合理区间，若高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。
报告指出，按照2011年我国城镇居民人均可支配收入测算，去年的房价收入比为7.50。
那么，江苏的情况如何呢？报告显示，去年江苏的房价收入比为8.24，高于水平。
其中，苏北的房价收入比相对较低，大部分城市都在6左右；苏中扬州市的房价收入比上升较快，超过无锡市，达到了9.36；去年南京的房价收入比月份达到了12.26，的也有11.43。
通俗地说，一个三口之家，在江苏买套90㎡的住房平均需要8.24年，而在南京则至少需要11.43年。与此同时，江苏各个城市的房价租金比也大多达到了500倍左右，超出了国际公认的300倍以下的合理范围，说明江苏总体上尤其是南京的房价水平高于居民收入基本面，居民面临较大的购房压力，需警惕房地产泡沫。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
