[摘要] 告别6月,广州楼市的打折潮似乎有所停歇,楼市随之进入一个相对的“冷静期”。下半年,将会有哪些关键因素影响楼市走势?本轮楼市调整又会在何时迎来转机?不少专家、学者在接受新快报记者采访时预测,下半年在银行的信贷环境有所宽松之后,楼市成交将有望回升,“金九银十”还是会如期而至,楼市有望在第四季度迎来转机。
多位专家学者分析2014下半年楼市趋势认为:
告别6月,广州楼市的打折潮似乎有所停歇,楼市随之进入一个相对的“冷静期”。下半年,将会有哪些关键因素影响楼市走势?本轮楼市调整又会在何时迎来转机?不少专家、学者在接受新快报记者采访时预测,下半年在银行的信贷环境有所宽松之后,楼市成交将有望回升,“金九银十”还是会如期而至,楼市有望在第四季度迎来转机。
市场六七月份或最惨淡市场短暂观望
据房天下数据监控中心统计,截至6月23日,7月广州十一区预计有32盘推出新货(住宅项目23个,商业项目9个),创4月来新低,环比6月(47个)下跌31.91%,同比2013年7月(48个)下跌33.33%。在32个推新的楼盘中,全新盘为15个,老盘加推为17个,老盘加推占比53.12%,老盘加推数量比6月(32个)少了将近一半。
方圆地产市场首席分析师邓浩志表示,六七月份或是今年最惨淡时期,至少要在8月份期间市场方会企稳。合富辉煌首席分析师黎文江也认为,在上半年一轮大调整过后,预计近两个月市场将会迎来短暂的观望期。对于发展商而言,六七月份正是总结市场和调整战略的时候,这两个月市场降价声音也将减少,包括此前降价最为明显的番禺,预计在一个月内楼价将以维稳为主,在短期的观望过后也可能再迎来新一轮的降价。
信贷下半年有望迎来降准资金流动性加大
上半年楼市成交量大幅萎缩,很大程度上是由经济下行态势影响所致。邓浩志认为,从上半年中央多次出台微刺激政策看,下半年的信贷政策将很大可能得到放松,甚至有可能将迎来降准的机会,下半年的资金流动情况将好转。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为,从当前货币政策变化来看,当前二次定向降准下招商、兴业、民生等部分股份制银行也获得了降准机会,标志着货币政策已经走向定向宽松。从首套自住用房房贷利率的角度来说,预计6月份以后贷款审批周期会进一步缩短,额度也会向首套自住需求倾斜,利率高企的市场状况会有逐步回落的过程。从周期的角度来讲,预计这个过程可能会持续3-6个月,预计今年第四季度房贷利率有可能会出现实质性回落。
从目前广州各大商业银行的现状来看,虽然多次经济微调政策均无关楼市,房贷利率尚未有明显松动,但是在放款时间以及贷款额度方面,不少银行表示和今年初相比状况有所好转。业内人士分析,中央要求支持首套房贷应该对信贷政策有一定的利好刺激,但是传导至市场需要一定的时间。
房企市场继续分化割肉走量在所难免
对于开发商下半年动向,中地行销售部总监邹琴强调:“由于上半年住宅项目成交量下降,部分开发商降价促销对周边区域板块的负面影响增大,加快了大家跟风降价的举措。下半年开发商不可避免打起价格战,部分开发商资金链出现问题,更不排除割肉走量的可能性。”
而在张宏伟看来,楼市已进入下半场,市场难免会有分化、洗牌的现象发生。楼市行情也不容乐观,已有大量中小房企面临债务违约的风险,个别品牌房企已被收购股权。在这样的特殊时间段,2014年将成为中国品牌房企之间决定胜负的关键一年。在已处于楼市下半场的2014年,房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地,否则,难免会遭遇被市场边缘化,或者被逃离房地产行业。
在规模与利润率两方面,规模的重要性在当前是最重要的,规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力。在张宏伟看来,在当前受银行信贷紧缩影响、市场基本面欠佳、成交量普遍下滑的市场背景下,房企还应该未雨绸缪,继续采取“跑得快”的高周转市场策略,以现金为王,以把握市场主动权,主导未来市场格局。
供求供求比失衡预示市场风险积聚
机构统计数据显示,下半年广州楼市可售货量近11万套,同比上升15%,大约相当于20个月的消化期。依据阳光家缘网数据分析,至2014年6月末,广州新建住宅可售套数为5.4万套,库存仍处于较为健康水平。从各区的可售库存量来看,花都、南沙处于高库存状态,萝岗、从化、增城等区域或因新货补充缓慢或因成交快速,库存量处于较低水平。虽然今年上半年市场表现欠佳,成交放缓,但开发商亦因市场环境转差而推货节奏保守,市场因此未积累大体量的存货。
不过,根据广州房地产库存风险经验可得,广州楼市8个月以下去化周期为低风险周期,在8-12个月属于可控范围,而12个月以上的去化周期属于进入风险周期,说明广州楼市已经进入库存去化风险期。
作为一线城市,广州的楼市也是房地产市场的风向标,住建部对一线城市“限购”政策保持谨慎态度,政策松绑的可能性不大,以微调为主。广州楼市也出现不同程度的降价现象,成交量也略显“疲惫”,广州土地市场也表现出“平淡”的迹象,开发商对土地热情度下降,使得政府在土地出让节奏上出现压力。近期,广州正逐步放开“限价”的调控措施,此措施只是让步房地产市场化的微调措施,对广州一手商品房成交量影响有限。
数据显示,广州商品住宅2014年1-5月供应量约512万平方米,去年同期为394万平方米,同比增长30%;2014年1-5月成交量约为361万平方米,去年同期为511万平方米,同比减少30%。广州商品住宅供求比在2014年四五月出现2013年至今的历史高位,达到2以上,供过于求相当显著,这也导致库存量直线上升。作为需求强劲的一线城市,广州的供应量一直被认为偏低,而这也导致广州楼价近年来迅猛上涨。如今首次出现供求比失衡,让人不得不担心。
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