[摘要] 告别6月,广州楼市的打折潮似乎有所停歇,楼市随之进入一个相对的“冷静期”。下半年,将会有哪些关键因素影响楼市走势?本轮楼市调整又会在何时迎来转机?不少专家、学者在接受新快报记者采访时预测,下半年在银行的信贷环境有所宽松之后,楼市成交将有望回升,“金九银十”还是会如期而至,楼市有望在第四季度迎来转机。
现点
经济下行是近六年楼市三轮调整共同诱因和背景
黎文江以自身的经历,总结了近20年来楼市发展的走向。他表示,20年前的1994年,中国房地产市场由于所谓的“过热”,招来了实行土地出让金制度后的首次调控,广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制,直至1996年经济软着陆后,才逐渐恢复,但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。
接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市,香港楼价暴跌67%以上,直至2003年才触底回升,国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市,把大量房改房出售给职工,带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后,又把住宅交易契税从6%降到3%,再降至1.5%,极力鼓励老百姓买房。
近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次,2011年是一次,今年也正在调整。这三次市场调整期的GDP增速数据,无独有偶都相似地跌破7.5%,2008年底增速跌破7%,2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%。可见,经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。
■GDP增幅低于7.5%的三个时点:2008Q4-2009Q1单季增速6.8%和6.1%,2012Q3单季增速7.4%,2014Q1单季增速7.4%。
2008年
房贷利率七折救市
2008年楼市量价大幅度下行:广州市2007年末房价在1万元/平方米,到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动,是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢?是四万亿货币投放对经济的强刺激,是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是,成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购,2009年末房价回复到1万元/平方米,成交量从2008年的553万平方米暴涨到2009年978万平方米。整个调整期一年半时间。
2011年
调整期15个月
2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策,致使房价出现窄幅回调。调整期15个月,在2012年下半年,房价又被推了上去,其恢复动力来自需求以及货币宽松政策(2012年货币供应量M2的平均增幅为14%,月份达到16%)。信贷放宽推动需求,转化为成交量,推升房价。
虽然有限购限贷等调控因素,但由于需求强劲,2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。
2013年
市场内部发生变化
2013年新“国五条”出台,引发本轮调整期在去年底开始。本轮波动与上两次波动的不同是,以前两次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的,这一次市场内部发生了变化,供需关系失衡,主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧,使购房人陷入观望。据统计,广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。
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